Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости заметно снизилась. Купить квартиру, а также сдавать ее в аренду в условиях стагнирующего рынка (не говоря уже о падении цен, что на сегодня также имеет место) уже менее выгодно, чем, к примеру, два года назад.

Именно поэтому состоятельные покупатели все активнее интересуются объектами коммерческой недвижимости, которая при правильном управлении может принести владельцам немалый доход. О том, какова сумма "входного билета" в сегмент коммерческой недвижимости, во что нужно спешить вкладывать деньги сейчас и на что должны будут переквалифицироваться инвесторы в долгосрочной перспективе, а также чем отличаются украинские "правила игры" в управлении коммерческой недвижимостью от западных корреспонденту ЛIГАБiзнесIнформ рассказал управляющий партнер компании "DEOL Partners" Руслан Олексенко. Правда ли, что коммерческая недвижимость сейчас намного привлекательнее для инвестиционных целей, чем жилая?

Сравнивать привлекательность коммерческой и жилой недвижимости сложно, поскольку эти два сегмента недвижимости имеют разную специфику вложения и возврата инвестиций. Так, девелопмент жилой недвижимости предусматривает привлечение средств инвесторов (покупателей) уже на начальных этапах строительства. Поэтому объекты жилой недвижимости характеризуются более коротким сроком окупаемости и более высокой ставкой внутренней доходности. В то же время коммерческая недвижимость имеет более привлекательное будущее в долгосрочном периоде инвестирования.

Эти факторы обусловили ситуацию, в которой на сегодняшний день коммерческая недвижимость имеет особенную привлекательность для западных инвестиционных структур, в то время как основными игроками на рынке жилой недвижимости остаются украинские девелоперы.

Действительно ли эпоха сверхприбылей на коммерческую недвижимость постепенно уходит?

Это достаточно интересный вопрос, но я бы интерпретировал его по-другому. Есть хорошая английская пословица: "No free lunches" ("There is no such thing as a free lunch" (англ.); один и вариантов перевода - "Бесплатный сыр бывает только в мышеловке", - ред.). Уровень доходности инвестиций почти всегда прямо пропорционален размеру риска, который инвестор готов на себя взять. При прочих равных условиях, чем меньше риски, связанные с вложением средств, тем меньше прибыль, на которую может рассчитывать инвестор. Украина в этом отношении предлагает разумный баланс между уровнем рисков, связанных с инвестицией, и уровнем ожидаемой доходности или ставки капитализации. Этим и объясняется интерес иностранных инвесторов к украинскому рынку недвижимости.

Так, ставки капитализации для всех видов коммерческой недвижимости в Украине во втором полугодии 2006 года были практически вдвое выше среднеевропейских показателей: для офисной и торговой недвижимости на уровне 11-12% по сравнению с 5-6% в европейских странах; для складской недвижимости - 12-15% по сравнению с 7-8%. Развитие и насыщение рынка приводит к закономерному снижению ставок капитализации: на сегодняшний день в Киеве они составляют 8-10% и в ближайшем будущем сократятся до 7-8%. Но вместе с этим и инвестиционный интерес к украинскому рынку недвижимости со стороны самых предприимчивых бизнесменов и структур будет постепенно снижаться.

Какой вид коммерческой недвижимости легче всего приобрести?

Вопрос не в том, какой вид недвижимости легче всего приобрести, а в том, какой вид недвижимости может обеспечить инвестору желаемую доходность. Так, мы прогнозируем, что в краткосрочном периоде (2007-2009 годы) земельные спекуляции будут оставаться одним из самых прибыльных бизнесов на рынке недвижимости. Внутренняя ставка доходности при операциях купли-продажи земли будет колебаться в пределах 40-90%. Поэтому на сегодняшний день "DEOL Partners" рекомендует клиентам, чтобы 60% их инвестиционных портфелей составляли сделки с землей.

В то же время, в более долгосрочной перспективе (2010-2013 годы) инвесторы вынуждены будут переориентироваться на проекты стратегического девелопмента, так как через некоторое время земельные спекуляции утратят свою инвестиционную привлекательность. Через 3-4 года доля операций с землей не будет превышать 10% в портфелях инвесторов, в то время как доля проектов стратегического девелопмента возрастет с 30% до 80%. Причем возрастающая конкуренция на рынке будет способствовать развитию проектов в свободных нишах.

Примерами нишевого позиционирования на рынке офисной недвижимости могут быть Business Parks (бизнес-парки), R&D complexes (научно-исследовательские комплексы); в торговом сегменте - Chain of Regional Shopping Malls (региональные торговые центры); в индустриальном - Flex Space, Self Storage (виды складской и логистической недвижимости); на рынке жилой недвижимости - Master Planned Communities (вид коттеджных городков); на гостиничном рынке - Corporate Housing (сервисные апартаменты), Extended Stay Hotels (гостиницы для длительного проживания).

Какой суммой нужно располагать инвестору, чтобы решиться на приобретение коммерческой недвижимости в столице?

Крупные инвесторы, такие как инвестиционные фонды или инвестиционные компании, заинтересованы в объектах, стоимость которых составляет от $30 до $100 млн. Причем приобретение земли для строительства крупного офисного, торгового или складского помещения должно составлять 10-15% от его стоимости.

Необходимая сумма инвестиций зависит от многих факторов, в том числе, конечно, и от размера и формата объекта недвижимости. Однако в коммерческой недвижимости редко используется понятие "цены одного квадратного метра" для определения стоимости объекта в целом. Основным показателем, определяющим стоимость недвижимости, является чистый операционный доход, который характеризует способность объекта генерировать денежный поток. Так, торговый центр площадью 10 тыс. кв. м может иметь среднюю арендную ставку $120 за кв. м, в то время как крупный объект офисной недвижимости - $15-20 за кв. м. 

Намного ли дешевле приобретать коммерческую недвижимость в регионах?

На сегодняшний день Киев, как и многие другие столицы мира, является магнитом для зарубежных инвесторов, несмотря на более низкую стоимость коммерческой недвижимость в регионах. Дело в том, что затраты на строительство в регионах будут аналогичны киевским. Дешевле инвестору обойдется только приобретение земельной площадки. Однако после завершения строительства объект недвижимости в столице можно сдать в аренду быстрее и по более высокой ставке. Кроме того, при продаже действующего объекта недвижимости в Киеве, его ставка капитализации составляет 8-10%, а в регионах колеблется от 14 до 17%. Вследствие чего на моменте продажи объекта коммерческой недвижимости девелопер может потерять от 40 до 70% дохода в регионах по отношению к Киеву.

Существуют ли какие-то подводные камни при покупке коммерческой недвижимости? Насколько длителен сам процесс?

Естественно, при приобретении коммерческой недвижимости возникает большой круг вопросов, связанных, в первую очередь, с финансовым, коммерческим и юридическим аудитом. Все эти сферы требуют достаточно много внимания, компетенции и профессионализма, а также чрезвычайной гибкости от инвестора, покупателя и транзакционного менеджера. Так, сделки с недвижимостью сопряжены с большим количеством рисков. Некоторые могут быть приемлемыми, некоторые - нет. Если же все риски считать неприемлемыми - шансы на закрытие сделки минимальны. Неумение идти на компромиссы может перечеркнуть все усилия партнеров по заключению сделки покупки. Процесс структурирования сделки от $50 млн. может занимать от 3 до 5 месяцев.

Иностранные инвесторы, вышедшие на украинский рынок, утверждают, что арендные ставки у нас чрезмерно высокие. А соответствует ли нынешним ценам качество самих объектов офисной, торговой недвижимости? Есть ли отличия с другими европейскими странами?

Действительно, в сравнении с другими рынками Восточной Европы арендные ставки в Украине немного завышены. Однако элементарные законы экономики позволяют обосновывать этот феномен. Высокие темпы роста арендных ставок говорят о начальной фазе развития рынка коммерческой недвижимости и о том, что на украинском рынке пока не существует критической массы площадей, которые могли бы удовлетворить потребности всех потенциальных клиентов.

Также превышение спроса над предложением ведет к тому, что рынок находиться в руках собственников коммерческой недвижимости, которые, в свою очередь, не чувствуют потребности вливать дополнительные инвестиции для повышения качества принадлежащей им коммерческой недвижимости. Процесс насыщения рынка и появления большого количества предложений будет стимулировать девелоперов проектировать и строить более качественные помещения и сдавать их по более низким арендным ставкам.

Насколько способ управления коммерческой недвижимостью в украинских условиях отличается от западных "правил игры"?

Как и качество объектов недвижимости, так и профессионализм украинских компаний, которые занимаются управлением коммерческой недвижимостью, характерны для этапа развития рынка. Это не секрет, что многие собственники сталкиваются с недостатком качественного предложения при выборе управляющей компании, которой готовы передать весь объем ответственности за эффективное использование своей недвижимости. Поэтому мы можем смело утверждать, что будущее рынка продуктов Property Management предполагает существенное увеличение профессионализма.

Как можно оценить уровень конкуренции среди управляющих компаний в сфере недвижимости?

По моему мнению, на сегодняшний день говорить о конкуренции среди управляющих компаний в сфере недвижимости пока рано. Развивающийся, динамично растущий рынок способен обеспечить каждому игроку огромный объем работы. Поэтому я считаю, что, наоборот, на данный момент ощущается нехватка профессиональных компаний, которые могли бы справиться с тем спросом на профессиональные услуги, который существует в Украине. Соперничество же существует только на уровне управления самыми престижными объектами недвижимости.

От каких факторов зависит прибыль управляющей компании?

Конечно же, прибыль управляющей компании в первую очередь зависит от объема выполняемой работы. Опыт и профессионализм позволяют управляющей компании назначать более высокую цену за свои услуги по отношению к менее профессиональным игрокам. Тем не менее, более дорогое решение не всегда является проигрышным для собственника недвижимости согласно пословице "не всегда самый дешевый товар - наиболее выгодный". Поэтому с профессиональной точки зрения иногда намного дальновиднее заплатить высокую цену, но получить работу, качество которой соответствует ожиданиям и главное - обеспечивает результат.

Источник: ЛIГАБiзнесIнформ - http://www.liga.net