УКРАИНА, 25 сен. - SV Development. С января по июнь 2012 г. в Киеве успели открыться десять новых гостиниц, которым теперь приходится проводить гибкую ценовую политику.

Из-за Евро-2012 весной и летом этого года в Киеве прибавилось 1434 гостиничных номера. Вчетверо больше, чем за весь прошлый год. Многие гостиницы начали работать даже без официального открытия.

Выход на рынок к чемпионату позволил отелям проскочить обычно долгий период адаптации и сразу выйти на неплохие для старта показатели заполняемости. Но это оказалось временным преимуществом: бизнес-сезон уже в разгаре, а некоторые из новых гостиниц продолжают работать по ценам «низкого сезона».

Большая часть новых отелей – 4-5-звездочные. По подсчетам компании Knight Frank, доля номеров этих двух категорий выросла с 24% в 2011 году до 29% в нынешнем.

Четыре новых гостиницы принадлежат к международным сетям – Holiday Inn, Ramada, Fairmont и готовящийся к открытию Radisson. В 2011 г. в эксплуатацию была введена только одна гостиница под управлением международного оператора – Ibis Kiev на бул. Т. Шевченко (Accor Group). А отелей открылось всего два – на 372 номера. Вторая гостиница – четырехзвездочный «Космополит» в составе ТРК «Большевик».

Что происходит с рынком, когда на нем в одночасье так вырастает предложение? Ответ на этот вопрос очевиден, но Евро помог какое-то время о нем не думать.

Ускоренный старт

Кроме надежд подзаработать на Чемпионате Европы, ускоренный ввод в эксплуатацию новых гостиниц простимулировало государство, освободив отельеров, открывающих новые объекты, от налога на прибыль на 10 лет. Собственно, эта льгота и оказалась главным выигрышем владельцев новых гостиниц. Потому что Евро не принес ожидавшихся «золотых гор». «Большинство киевских объектов работают как бизнес-отели, – говорит Наталья Чистякова, старший консультант компании Colliers International. – Во время Евро 2012 гостиницы были заполнены фанатами, в то время как бизнес-клиенты, формирующие основной спрос, сократили количество поездок из-за снижения деловой  активности в столице. Максимальная загрузка (в среднем 90%) пришлась только на дни матчей и финал».

Заполняемость киевских отелей во время чемпионата была крайне неравномерной. Большинство отельеров жаловались на низкий спрос – даже те, чьи гостиницы расположены в непосредственной близости к стадиону. Некоторые – хвалились «более чем стопроцентной загрузкой» (то есть в течение суток в один номер могли по очереди заехать два клиента). Цены тоже нередко «скакали» в 1,5-2 раза даже в пределах одних суток. По словам Чистяковой из Colliers International, среднее увеличение заполняемости во время Евро не превысило 3%.

Правда, открывшись к Евро, гостиницы «проскочили» период адаптации – сразу же после открытия включились в работу и получили достаточно высокую загрузку. В обычном режиме после ввода в эксплуатацию требуется два-три месяца на pre-opening и не менее года, а то и полутора лет, в зависимости от уровня отеля, – на адаптацию: пока еще клиенты привыкнут к сущестованию новой гостиницы. Киевские же «новички» сразу получили отзывы на ведущих ресурсах по онлайн-бронированию.

«Мы очень рады, что успели открыться в преддверии Евро, – говорит менеджерпо маркетингу Ramada Encore Юлия Панчук. – Для нас это была возможность сразу же показать себя и сформировать позитивное мнение, туристы делились своими впечатлениями».

В меню-то новички попали, «отметившись» на Booking.com и других подобных сайтах. Но хватит ли гостей на всех? Вадим Ноздря, генеральный директор группы ISTIL (осуществляет реконструкцию гостиницы «Лейпциг»), говорит, что заполняемость выше 50% на гостиничном рынке сегодня можно считать успешной. (На конец первого полугодия консалтинговые компании оценивали этот показатель в 70-75% для гостиниц категории 4-5* и 65-70% – для категории 3*).

Теперь, когда наступили трудовые будни – обычный бизнес-сезон, наибольшая загрузка по понедельникам и четвергам – часть отелей, например, «Алфавито» и «Старо», продолжают продавать номера по ценам «низкого сезона». По словам Вадима Ноздри, из вновь открывшихся неплохие показатели заполняемости показали Holiday Inn на ул. Антоновича благодаря расположению и гибкой ценовой политике, а также CityHotel. Хуже ситуация с заполняемостью у отеля Ramada Encore в силу, в первую очередь, нецентрального расположения, так что отель пытается повысить свою доходность за счет проведения крупных мероприятий для компаний.

«Очень важным фактором, на мой взгляд, является независимость управляющей компании в вопросе ценообразования от пожеланий собственников отеля, – говорит Ноздря. – В таком случае оператор, скорее всего, будет понижать цену, чтобы повысить заполняемость отеля».

Существенный рост номерного фонда в нынешнем году не может не повлиять на цены. Ведь ни существенного роста бизнеса, ни наплыва туристов в Киеве не наблюдается. «Может случиться какой-то всплеск на время выборов, уже сейчас эта тенденция прослеживается. Но после выборов конкуренция на рынке значительно возрастет, поэтому цены будут снижаться», – уверен Ноздря.

Туманное будущее

Между тем новые гостиницы в Киеве продолжат открываться. Несколько девелоперов не успели к Евро, но не бросать же начатое. По данным Colliers Internaitional, в 2013 г. запланировано открытие четырех гостиниц под управлением международных операторов с общим номерным фондом более 800 номеров. Среди них две пятизвездочные гостиницы – Hilton Kiev Hotel (262 номеров) и Sheraton Kiev Olympiysky Hotel (190 номеров) и две четырехзвездочные – реконструированные «Лейпциг» (173 номера) в составе сети Marriott International под брендом Renaissance и «Спорт» (180 номеров) под брендом Park Inn.

Правда, темпы строительства Sheraton пока не убеждают, что эта гостиница введется даже в следующем году.

Если же все запланированные дорогие отели введут-таки в строй по расписанию, заполняемость снизится, и цены уж точно не поползут вверх.

Тем не менее, по словам Максима Сокирана, советника Baker & McKenzie (компания, в частности, оказывала помощь Wyndham Hotel Group в подписании договоров с собственниками всех трех отелей Ramada в Украине), интерес к украинскому рынку сохраняется у всех крупных операторов – и даже у инвесторов. «Более активные игроки, у которых уже есть отельные проекты в портфеле (в Украине или за рубежом), – говорит Сокиран. – По моему опыту, многим девелоперам отельные проекты интересны, но они их «не чувствуют», многих беспокоит  необходимость быть постоянно и интенсивно вовлеченными в операционную деятельность отеля, даже если привлечен оператор».

По словам Сокирана, сегодня девелоперы проявляют повышенный интерес к отелям среднего и бюджетного сегментов. Стало больше сделок с элементом франчайзинга – готовые, качественные бюджетные решения в Киеве все еще мало кто предлагает.

Консалтинговая компания "SV Development"