УЧАСТНИКИ:
Людмила ГУРАЛЬ (Л. Г.), руководитель отдела маркетинга консалтинговой компании FIM Consulting Plus
Сергей КАРАМНОВ (С. К.), президент девелоперской компании Real Estate Solutions
Елена НЕГУЛЯЕВА (Е. Н.), руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Планета Оболонь»
Александр ПАНАСЬКО (А. П.), директор компании «Аурум терра»
Сергей ТУМАСОВ (С. Т.), генеральный директоринвестиционно-девелоперской компании Global Solutions
Игорь ЦАЛЕНЧУК (И. Ц.), генеральный директор компании VOK Development
Сегодня эта правобережная часть города развивается несколько однобоко: там строят преимущественно жилую недвижимость. Даже торгово-развлекательная инфраструктура, которая традиционно сопутствует жилой застройке, несколько отстает в своем развитии. Между тем данный район достаточно привлекателен как плацдарм для реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости: кроме торгово-развлекательных объектов, здесь могут быть востребованными гостиничные и рекреационные комплексы – все-таки этот район примыкает к берегу Днепра, и в нем полно живописных уголков. Благодаря соседству с Минской трассой Оболонь интересна и для операторов рынка логистической недвижимости. Почему же «коммерческий» потенциал данного района остается до сих пор нереализованным? Какие перспективы развития как торгового и курортного центра Киева имеет Оболонь? Эти и другие вопросы стали предметом дискуссии между опытными практиками столичного рынка коммерческой недвижимости в редакции «КН».
ПРАВОБЕРЕЖНОМУ «СПАЛЬНИКУ» НЕ ХВАТАЕТ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
– Дамы и господа, какие виды коммерческой недвижимости ныне активнее всего развиваются на Оболони?
С. К.: – На сегодняшний день на столичной Оболони лучше всего развиваются торговые комплексы (там действует таких 10 объектов). Это связано, во-первых, с активной застройкой данного района в последние годы и с тем, что здесь обитают киевляне с одним из самых высоких по городу уровнем доходов, который составляет порядка 1000–1500 долларов на человека в месяц.
С. Т.: – Поскольку Оболонь была заложена и развивалась как спальный район, то логичным является развитие тех видов коммерческой недвижимости, которые традиционно сопутствуют и являются неотъемлемой частью жилых кварталов: супермаркеты, хозяйственные и строительные магазины, торговые, спортивные и развлекательные центры, рестораны и пр. В последнее время все большую актуальность приобретает строительство паркингов.
Е. Н.: – На сегодняшний день на Оболони превалирует строительство жилья. Но при этом уже учитывается увеличивающийся спрос на помещения коммерческой недвижимости. В новых домах, построенных за последние три года, нижние этажи отведены под нежилой фонд. В основном это совмещенные двухуровневые помещения первого и второго этажей по фасаду проспекта Героев Сталинграда, цоколи и первые этажи по Оболонской набережной, а также первые этажи по периметру новых построек по проспекту Героев Сталинграда. В восприятии потенциа?ьного арендатора или покупателя двухуровневые помещения расположены не очень удобно, потому что часть площади всегда занимает лестница. Но арендаторы (покупатели) привыкают к таким проектам, и, думается, что такие архитектурные разработки тоже окажутся приемлемыми и перспективными.
Стоимость квадратного метра коммерческой площади, сдающейся ныне в аренду, в среднем составляет 30–35 долларов, что по сравнению с жилой, торговой и офисной недвижимостью, расположенной ближе к метро, а также приближенной к деловому или историческому центрам столицы, можно оценивать как весьма конкурентоспособную. Надо учитывать и то, что район Оболони в последние годы активно развивается и еще не исчерпал полностью свой земельный потенциал; постройки в нем рассчитаны на людей со средним и выше среднего доходами, для которых важно иметь развитую инфраструктуру в непосредственной близости от жилья.
Больш?ю заинтересованность к недвижимости на Оболони проявляют банки, салоны мебели и сопутствующих товаров, салоны сантехники, а также операторы ресторанного бизнеса.
А. П.: – Среди крупноформатной коммерческой недвижимости на Оболони лучше всего развиты торговые центры (ТЦ). Хотя бизнес-центры (БЦ) в новом деловом районе Петровка тоже представлены достаточно, но их класс в большинстве не превышает уровня С.
Л. Г.: – Оболонь – один из наиболее крупных жилых массивов города. Явным лидером в этом районе является торговая недвижимость, которая развивается гораздо интенсивнее всех остальных секторов коммерческой недвижимости. Тут расположено самое большое количество торгово-развлекательных центров, таких как «Макрос», «Альта-центр», «Метрополис», «Караван», «Городок», «Дивосвiт» и другие. Кроме того, там запланирована реконструкция книжного рынка, которая приведет к появлению на Оболони крупного многоформатного торгового комплекса.
И. Ц.: – Сегодня район, как, впрочем, и весь город Киев, испытывает острый дефицит коммерческой недвижимости. Здесь функционируют всего 7 крупных (более 5 тыс. м²) ТЦ и ТРК общей площадью 146 тыс. м², коммерческой – 102 тыс. м² («Караван», «Городок», «Альта-центр», «Макрос», «Метрополис», «Лара», «Акрис»); 4 современных БЦ общей площадью более 40 тыс. м² («Форум парк плаза», «Алкон», Ost-West, «Петровка-центр»), несколько гостиниц не выше уровня двух звезд, а также один полноценный центр логистики компании «ОстВестЭкспресс».
В течение ближайших нескольких лет здесь планируется ввод в эксплуатацию 4 торговых и торгово-развлекательных комплексов (ТЦ «Квадрат» на Оболони и Петровке, ТРК Lifestyle Centre) общей площадью порядка 150 тыс. м², а также БЦ «Новоконстантиновский» класса В площадью до 20 тыс. м², однако строительство по многим объектам еще даже не начато. Таким образом, лучше всего в Оболонском районе развивается торговая недвижимость, слабовато развита офисная, остальные виды (гостиничная, промышленно-складская) не развиты вообще.
ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ БУДУТ СТРОИТЬ. НО НЕ ТЕПЕРЬ
– Какие особенности (территориальные, административные, архитектурные, социальные…) этого района Киева стимулируют развитие одних видов коммерческой недвижимости и угнетают другие? Почему Оболонь слабо развивается как деловая зона города, соответственно там почти не строят офисных центров?
С. К.: – Район не развивается как деловая зона города, потому что является удаленным от центра. Оболонь складывалась как спальный район и отличается плотной жилой застройкой. На сегодняшний день Оболонь претерпевает изменения: застраивается элитными домами, благоустроена набережная, приведены в порядок озера. Исследование рынка недвижимости анализ рынка недвижимости создание концепции разработка концепции разработка бизнес-плана.
Е. Н.: – Интересное территориальное расположение этого района сформировано природными факторами, новые застройки располагаются вдоль линии Днепра в несколько рядов. Киевляне, устав за неделю от городского шума и суеты, стремятся выходные провести в единении с природой, и именно в районе Оболони это можно сделать без определенных затрат времени и средств. Вероятнее, поэтому новые постройки по четной стороне проспекта Героев Сталинграда называют «Оазисом». Выгодно отличаясь архитектурным дизайном, этот жилой комплек? получил негласное название «Оболонские Липки». Многие из тех, кто приобрел квартиру в этом районе, настолько «прикипели к месту», что стараются расположить свои офисы, оздоровительные, торговые и развлекательные точки поблизости. Думаю, в будущем на Оболони найдут планомерное развитие все направления коммерческой недвижимости. И офисные центры, пусть не очень большие, обязательно будут там построены и очень востребованы, ведь в Киеве по-прежнему не хватает объектов коммерческой недвижимости площадью от 80?до 150 м², которые на сегодняшний день самые «желанные».
Л. Г.: – На Оболони развернута довольно масштабная застройка – в 2005 году тут было построено 34% от всех новостроек Киева. И это неудивительно, ведь Оболонь – развитый в плане инфраструктуры район, тут хорошая транспортная развязка, близость к Днепру. С этим связано и развитие коммерческой недвижимости, т. к. для обеспечения такого количества жителей необходимо большое количество недвижимости, обеспечивающей первичные потребности населения, такой как торговые и развлекательные центры. Можно условно разделить Оболонь на три зоны: жилую, промышленную и рекреационную. В соответствии с этим условным зонированием и идет развитие коммерческой недвижимости. В жилой зоне?развиваются торговые и развлекательные центры, в промышленной – офисные и складские помещения, в рекреационной – элитная жилая недвижимость, рекреационные и оздоровительные центры.
А. П.: – Стремительное строительство жилых домов в Оболонском районе стимулирует развитие именно формата ТЦ (ТРК). Большинство девелоперов понимают, что заполняемость и стоимость аренды торговых площадей зависят от посещаемости ТЦ (ТРК), которая, в свою очередь, зависит от доступности объекта и человекопотока в районе расположения. Доступность же определяется географией земельного участка, а человекопоток обеспечивается новостройками Оболони (причем поток «с деньгами»). Имея большое количество потенциальных покупа?елей для арендаторов, девелопер без проблем сдает площади, достигая 100% заполняемости даже до открытия.
В то же время значительная отдаленность от центрального делового района и имидж спального района делают Оболонь непривлекательной для строительства офисных центров.
С. Т.: – Назначение объектов коммерческой недвижимости в большой степени диктуется местом расположения. Офисные помещения традиционно тяготеют к размещению вблизи центра города или в деловых районах, к каковым Оболонь не относится. Соответственно, нет никакой экономической целесообразности строить на Оболони бизнес-центры.
И. Ц.: – Главной особенностью района, которая в большей мере стимулирует развитие торговой недвижимости и угнетает другие, является то, что Оболонь относится к категории «спальников». Офисные комплексы и гостиницы, как известно, выгодней строить в центре города, логистические комплексы, в связи с отсутствием крупных земельных участков с соответствующим целевым назначением, – в пригороде. Однако с течением времени Оболонский район становится все более «дорогим» и престижным для проживания, здесь возводится жилье премиум-класса, строятся торговые центры и комплексы развлечений (например «Дивосвiт»), уже сегодня функционирует масса предприятий сетевого продуктового ритэйла, рынки. При наличии свободных участков (и, соответственно, при дефиците их в центре) этот район в перспективе все же может начать развиваться как деловая зона города. Тогда-то здесь и повысится спрос на профессиональные БЦ и гостиницы.
БОЛЬШИХ ЛОГИСТИЧЕСКИХ ПРОЕКТОВ НЕ ЖДИТЕ
– Каким вам видится будущее оболонского промсектора, ограниченного улицами Богатырской и Автозаводской? Возможно ли возникновение в этих местах крупных проектов в сфере логистической недвижимости?
Е. Н.: – На правом берегу ощущается нехватка больших складских комплексов, и оболонский промсектор тому не исключение. Этот район всегда будет востребован. И, если владельцы существующих производственных комплексов начнут на свободных территориях строить новые крупные и желательно одноэтажные складские корпуса или доводить ныне существующие многоуровневые корпуса до состояния: 1-й этаж склад, 2-й офис, – такие помещения оправдают ожидания потенциальных клиентов. И в частности дадут импульс к развитию логистической недвижимости в данном месте. Хотя со стороны ул. Автозаводской часто наблюдается столь оживленное движение, что проезд для «фур» может быть затруднен, особенно в части разворотов, а при логистике поток большегрузного транспорта весьма увеличивается.
На наш взгляд, наиболее перспективны для логистики Житомирская и Одесская трассы. Это связано еще с тем, что большегрузные машины не всегда имеют право на въезд в город.
А. П.: – Нехватка складских площадей подталкивает логистические компании строить новые склады. Дешевле и удобней открывать логистические центры в пригороде. Доступность в таком случае значительно повышается по сравнению со складом в черте Киева (следует обращать внимание на запрет въезда крупногабаритного транспорта в город до определенного времени суток). Оболонь, кроме этого, не лежит на основных транспортных направлениях, таких как «юг–север» (Одесса–Москва) и «восток–запад» (Донецк–Львов). Поэтому вероятность строительства логистической недвижимости в Оболонском районе низка. Возможно перепрофилирование крупных промышленных объектов, но до складов класса А они точно не дотянут.
Л. Г.: – Говорить о крупных логистических комплексах на Оболони нецелесообразно. На данный момент еще полноценно не использованы крупные загородные площадки для логистических комплексов, которые являются наиболее удобными и доступными для транспортного потока с ведущих автомагистралей. Кроме того, в Киеве наблюдается тенденция к вынесению самой промзоны за границы города. Площадка, ограниченная улицами Богатырской и Автозаводской, должна быть детально проанализирована для более точной характеристики.
И. Ц.: – Если столичная власть выполнит свои обещания и промышленные предприятия начнут выносить за пределы города, то, быть может, освободится очень большая территория, ограниченная улицами Богатырской и Автозаводской. Здесь возможно строительство как жилья, так и торговой, офисной либо складской недвижимости. Все будет зависеть от планов инвесторов и от их желания получить быструю прибыль либо иметь стабильно высокий доход от эксплуатации недвижимости. Очень привлекательно, с точки зрения маркетинга (при существу?щей удобной транспортной развязке, наличии инженерных коммуникаций), построить здесь бизнес-парк, совмещающий складскую и офисную недвижимость.
С. Т.: – Очевидно, что облик района определяется расположенным в нем пивзаводом «Оболонь». Завод отлично «вписался в пейзаж» и формирует дальнейшее развитие этой зоны как индустриальной. Было бы очень полезным, чтобы направление развития было определено городскими архитекторами во избежание хаотичности застройки. Вполне возможно, что на этой территории появятся многофункциональные офисно-складские комплексы, в которых разместятся компании, чей бизнес неразрывно связан с использованием складских помещений.
САМАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНАЯ ЗЕМЛЯ. ПОСЛЕ ПЕЧЕРСКА
– Насколько дорога земля на Оболони по сравнению с другими районами города? Подорожала ли она за последний год?
С. К.: – Участки на Оболони занимают второе место по стоимости после участков в Печерском районе: в районе ул. Зверинецкой стоимость 0,01 га колеблется в пределах 35 000 – 50 000 у. е./сотка. Черная гора и район ул. Тимирязевской несколько дешевле – 33 000 у. е./сотка. Самые дорогие участки в сердце Печерска – в среднем 60 000–70 000 у. е./сотка, стоимость отдельных участков доходит до 90 000–100 000 у. е./сотка.
На Оболони ценятся только участки, расположенные около Днепра (8800 у. е./сотка). Основное же количество оболонских участков, выставляемых на продажу, не пользуются популярностью из-за небольших размеров (в среднем 6 соток), с целевым назначением участка под дачную застройку.
Е. Н.: – Предложений по земле на Оболони практически нет, и если выделяются участки под застройку, то они, вероятно, выделяются городскими властями для крупных строительных компаний, доказавших не только на словах, но и на предпроектных разработках рентабельность такого решения.
А. П.: – На правом берегу оболонская земля в пределах Киева самая дешевая – из-за избытка разного рода предложений. Дешевле в Киеве только левобережные районы. В центральных районах земля дороже в разы. Остальные правобережные районы диктуют цены на 20–50% выше оболонских. По сравнению с ноябрем 2005 года цена за сотку земли в Оболонском районе выросла примерно на 50–60%.
Л. Г.: – Стоимость одной сотки земли в Оболонском районе составляет от 10 до 25 тысяч долларов. Цена колеблется в зависимости от месторасположения участка и его целевого назначения. В сравнении с другими районами Киева цены на земельные участки на Оболони умеренные, а по сравнению с центральными районами города – минимальны. Подорожание земли в Оболонском районе происходит медленно, т. к. этот район считается относительно востребованным на рынке земельных участков из-за удаленности от центра.
И. Ц.: – Сегодня в Киеве землю можно получить тремя путями: приобрести на вторичном рынке, на аукционе либо арендовать.
Земельные аукционы в Киеве проводятся с 2003 года, за это время на торгах продано всего лишь 10 земельных участков. Ведь не секрет, что раньше на земельные аукционы в Киеве выставляли только самые что ни есть неликвидные участки, в то время как наиболее перспективные наделы можно было получить (арендовать), лишь имея высоких покровителей в горадминистрации. Стартовая цена земельных участков на ау?ционе составляет $5–16 тыс., цена продажи – $15–35 тыс.
Однако ситуация, похоже, меняется к лучшему. ГУ земресурсов Киева намерено до конца года регулярно проводить аукционы в здании универсальной товарной биржи «Контрактовый дом». Земля будет выставляться на торги каждый первый и третий вторник месяца при условии, что организаторы аукционов получат необходимое количество заявок. Стоимость же земли под строительство коммерческой недвижимости на вторичном рынке района существенно зависит от месторасположения, площади, целевого назначения, коммуникаций, а?также от наличия готового проекта. В целом цена колеблется в пределах $5–100 тыс./сотка, средняя стоимость составляет порядка $30–35 тыс./сотка. За последний год цена земли выросла более чем на 50%.
«КАРАВАН» ЦЕНИТСЯ НЕ МЕНЬШЕ, ЧЕМ «АРЕНА-СИТИ»
– Каково соотношение арендных ставок в ТЦ Оболони и других районах города (окраинных и центральных)? Какое положение на рынке торговой недвижимости Киева занимают оболонские ТЦ?
С. К.: – Сегодня арендные ставки в столичных торговых центрах превышают среднеевропейские. Их уровень в Киеве по-прежнему в большей степени определяют качество и успешность ТЦ. В центральных киевских ТЦ и ТРК арендные ставки колеблются в пределах 100–150 у. е./м² («Городок», «Глобус», «Квадрат-Лукьяновка»). В таких районах города, как Харьковский, Оболонский и т. д., ставка за квадратный метр в ТЦ колеблется в пределах 70–100 у. е./м² (ТЦ «Пирамида», ТРЦ «Аладдин»). Что касается ТЦ на окраинах, сейчас показатели колеблются в пределах 30–40 у. е./м² в месяц.
Е. Н.: – Если брать «Караван», то цены на его торговые площади уже почти на уровне центральной торговой недвижимости (кроме, естественно, Крещатика, – от 120 до 200 у. е./м²), но и уровень посещаемости «Каравана» весьма высок, трафик гораздо больший чем в «Арена-сити» и «Арена-класс», а цены – на уровне этих торговых центров. Если иметь в виду просто торговые помещения Оболони, то цены на их аренду – от 30 до 40 у. е./м². Поэтому можно считать, что цены в ТЦ и торговых помещениях на Оболони достаточно конкурентоспособны, тем более что район относительно молодой и очень перспективный.
А. П.: – Средние арендные ставки в ТЦ Оболони сравнимы с общегородскими средними ставками и составляют примерно 80 у. е./м². Центральный район имеет обобщенный показатель 105 у. е./м². Соответственно, арендные ставки в ТЦ в центральных районах на 30% дороже. В то же время ТЦ, расположенные вне центра, сдаются дешевле оболонских примерно на 14–20%. Но такие показатели в основном выводятся благодаря ТЦ «Караван», ставки аренды в котором действительно сопоставимы с центральным «Глобусом» и даже выше чем в «Арене» или «Метрограде». Максимальная стоимость аренды в «Караване» достигает 200 у. е./м². То, что заполняемость этого ТЦ еще до открытия составляла 100%, говорит о хорошо продуманной концепции. Поэтому ТЦ «Караван» и относится к лидерам рынка. Остальные оболонские ТЦ («Макрос», «Городок», «Метрополис») – крепкие середняки.
Л. Г.: – Большое количество торгово-развлекательных центров («Макрос», «Альта-центр», «Метрополис», «Караван», «Городок», «Дивосвiт») Оболонского района занимают ведущие позиции на рынке Киева. Они расположены рядом с удобными транспортными развязками и пользуются популярностью у потребителей. В то же самое время арендные ставки в этих торговых центрах – от 25 до 55 долларов за метр, а это практически минимум для столичных торговых площадей.
И. Ц.: – Нельзя говорить о точном соотношении арендных ставок в ТЦ на Оболони и других районах. Да, есть определенная зависимость: чем ближе торговый объект к центру, тем выше в нем арендные ставки. Однако очень многое также определяется концепцией ТЦ, его успешностью. Да, в ТРК «Караван» арендные ставки – одни из самых высоких (до 200 долларов и выше), и заполняемость составляет 100%, хотя его месторасположение весьма не центральное. Очень высокие ставки и в ТЦ «Городок» (ст. м. «Петровка»), чуть меньшие – в «Макросе», «Альта-центре», «Метрополисе» (до 120–150 у. е./м²). В общем торговые объекты, расположенные в Оболонском районе, являются довольно профессиональными и занимают не последнее место на рынке торговой недвижимости Киева как по успешности, так и по уровню арендной платы (высокие ставки), однако таковых пока еще мало, спрос значительно превышает предложение.
С. Т.: – Торговые центры, за исключением «Каравана», расположенные на Оболони, пока имеют местный статус. «Караван» является крупнейшим торговым центром города и таким образом имеет региональный статус. Посему аренда в «Караване» сравнима со ставками в ТЦ, расположенными в центральных районах города.
ЧТО ДЕЛАТЬ С «СЕНСАЦИЕЙ» ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА СТОЛИЦЫ?
– Городская власть недавно решила выставить на аукцион крупный участок земли – более сотни гектаров на Оболони. Как вы считаете, насколько разумным решением для будущего владельца будет застройка участка одной лишь жилой недвижимостью? Может быть, это – шанс несколько изменить «концепцию» Оболони, начав развитие там инфраструктуры, например, деловой или гостиничной недвижимости?
И. Ц.: – Да, действительно, господин Муховиков пообещал (если Киевсовет не будет против), выставить на аукцион самый большой за всю историю киевских земельных торгов участок – 113 га на Оболони по стартовой цене в 860 млн. грн. (15 тыс. у. е./сотка), и уже сегодня этот участок готов к продаже.
На мой взгляд, застройка одним лишь жильем участка будет абсолютно нецелесообразна. При таких объемах необходимо диверсифицировать риски, совмещая различные типы недвижимости. Так, например, там можно построить жилой микрорайон, один–два торгово-развлекательных комплекса, обслуживающих локальную зону, а также бизнес-центр. Другим вариантом, как я уже говорил, является строительство крупного бизнес-парка, сочетающего офисную и складскую недвижимость. Аналогов таких в Украине пока нет.
С. К.: – Поскольку концепция застройки, кроме размера участка, должна основываться на локальном анализе и сложившейся социально-экономической среде, то наименее рискованным будет развитие на Оболони жилой, торговой и развлекательной недвижимости.
Е. Н.: – Жилая недвижимость однозначно рентабельна. Но стоит подумать о некоем оптимальном комплексе… На наш взгляд, в столице не хватает недорогих, среднего класса, гостиниц, с конкурентоспособными тарифами. Пустовать они не будут. Гостиницы нужны и Оболони. Но именно к ценовому параметру следует подойти очень взвешенно. Чтобы не получилось так, что сегодня она заполнена, а завтра пустует.
Часть выделенной территории стоило бы использовать и для застройки помещений торговой недвижимости (в частности, построить ТЦ с запасом помещений для сферы услуг), а также офисного центра. Думаю, застройщик от этого только выиграет. Если в таком ракурсе будет найдена хорошая пропорция для этой земли, то решение можно оценивать как наиболее разумное.
А. П.: – На такие вопросы лучше всего отвечает АНиНЭИ (анализ наилучшего и наиболее эффективного использования). Ни один эксперт своим авторитетом не гарантирует правильность концепции, тем более такого крупного участка. Можно лишь предположить, что в подобном проекте скорей всего примут участие девелоперы с опытом застройки комплексного района с жилыми, торговыми и офисными площадями. Причем всю концепцию должен разрабатывать один консультант – для наиболее эффективного использования.
Л. Г.: – Говорить о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка, особенно такой большой площади, можно только после детального изучения всех факторов, влияющих на успешность проекта, а также их поэтапного анализа. Концепция развития Оболони изначально очень разноплановая. В районе заложен потенциал для развития рекреационной сферы, жилой недвижимости и развлекательных комплексов.
С. Т.: – Застройка больших участков одной лишь жилой недвижимостью лишена всякого смысла, поскольку крупные жилые массивы требуют большого числа элементов коммерческой инфраструктуры. Отсутствие такой
инфраструктуры автоматически понижает статус района и, как следствие, – цену реализации квадратных метров.
На наш взгляд, ни деловая, ни гостиничная недвижимость, построенные на Оболони, особого успеха иметь не будут.
БУДУЩЕЕ ОБОЛОНИ? РАЗНОПЛАНОВОЕ!
– Как, по-вашему, будет развиваться коммерческая недвижимость на Оболони в ближайшие годы? Способен ли этот район города приобрести какой-либо особый статус в обозримой перспективе: например «торговой зоны» городского значения, «туристической» или «рекреационной» жемчужины Киева?
С. К.: – Район способен стать «рекреационной» жемчужиной Киева за счет побережья и благоустроенной набережной. Сегодня наблюдается укрупнение ТЦ и их переход к торгово-развлекательным комплексам, этому содействует крупная жилая застройка района и высокая плотность населения.
Е. Н.: – В обозримой перспективе планомерное развитие найдут все три указанные в вопросе направления. Оболонский район не может быть исключительно торговой зоной, хотя мы предполагаем ощутимое оживление в этой сфере. Он также не может быть и зоной туристической, поскольку особых объектов туристического назначения здесь не сооружается и нет каких-либо исторических достопримечательностей, хотя уже сейчас многие с восторгом воспринимают набережную, ее современные постройки. Так же чисто «рекреационной жемчужиной» ра?он не сможет быть в силу того, что если все киевляне ринутся на Оболонь, на набережной просто не хватит места. И все же говорить об отдельном статусе этого района тоже нельзя. Это район удобен для всех направлений деятельности, способен удовлетворить любые человеческие потребности. Будущее Оболони – в разносторонней застройке.
А. П.: – Я думаю, развития следует ожидать только в формате торговой недвижимости. Уже строятся такие ТЦ, как «Мультиплекс-плаза», ТРК на Московском проспекте, 10. Если сохранятся темпы роста жилищного строительства, то следует ожидать и появления новых ТЦ. По поводу статуса района следует отметить, что Петровка и близлежащие территории и так уже имеют имидж «торговой зоны». Рекреационным особняком Оболонь может стать только при правильном позиционировании, чего пока не наблюдается. Вот, например, Пуща-Водица счита?тся не местом отдыха, а территорией государственных деятелей и состоятельных людей. Поэтому для развития района надо менять его позиционирование.
И. Ц.: – Пока район остается «спальным» со значительным преимуществом жилой недвижимости, однако в ближайшем будущем он может легко приобрести статус «торговой зоны» городского значения. Свидетельством этому является развитая локальная торговая зона близ станций метро «Оболонь» и «Петровка».
Л. Г.: – Каждый район столицы способен получить какой-то особый статус. У Оболони есть достаточно преимуществ, таких как расположенность в прибрежной зоне, наличие незастроенных территорий и близлежащих транспортных развязок, которые позволят развиваться очень разнопланово. Ведущим направлением все же останется строительство жилой недвижимости, поскольку Киев нуждается в больших количествах жилых площадей, а у района есть возможность обеспечивать эту потребность. Можно предположить, что на втором месте будет стоять?развитие торговой и «смешанной» недвижимости (ТРК, офисно-жилищного строительства), крупных рекреационных, оздоровительных, спортивных комплексов.
С. Т.: – Как я уже говорил ранее, получит развитие коммерческая недвижимость, которая будет обслуживать население Оболони. Возможно создание рекреационных объектов, расположенных вблизи озер и Днепра.
– Спасибо за ваши интересные ответы.
Вернуться к списку новостей
ДобавитьКомментарии (0)