УКРАИНА, 22 дек. - SV Development. Интервью генерального директора девелоперско-строительной компании Фирмы "Т.М.М." - ООО (Киев) Николая Толмачева агентству "Интерфакс-Украина".

Вопрос: Николай Григорьевич, можно ли уже говорить об улучшении ситуации на украинском рынке недвижимости?

Ответ: У нас ощущение, что на рынке жилой недвижимости наступила стабилизация, так как за последние шесть месяцев сформировалось некое соответствие спроса и предложения. При этом речь идет о платежеспособном спросе и реальных продажах.

Конечно же, нам не приходится говорить о полном "выздоровлении" рынка - это совершенно новое его состояние. Сегодня требования к застройщику гораздо выше, чем были до кризиса, и это на фоне значительно снизившихся цен. В частности, в Киеве в долларовом эквиваленте цены на жилье в среднем упали вдвое, а в гривневом – по некоторым позициям уменьшение составило до 10-15%, по другим - цена не изменилась. Спрос упал где-то на 70%.

Вопрос: Каковы Ваши ценовые ожидания на следующий год?

Ответ: Сегодня уже можно говорить о стабилизации рынка жилья. Думаю, что компаний-лидеров, "переживших" кризис, ожидает хороший период. Однако это, скорее, в 2012 году, тогда как в 2011 году, я предполагаю, будет плавный рост продаж. Несмотря на улучшение ситуации на рынке, значительных скачков цен в ближайшие годы не будет, так как нет существенного роста доходов населения. В следующем году возможно увеличение цен в пределах инфляции – на 10-15%.

Сегодня в Киеве средняя стоимость 1 кв. м жилья премиум-класса составляет $3-4 тыс., бизнес-класса - $1,5-2,5 тыс., эконом-класса - $1-1,5 тыс., социального жилья - $700-1000.

Однако стоит отметить существенное падение предложения жилья, в частности, если спрос на жилье упал где-то на 70%, то предложение – где-то на 80%. Тем не менее, второго "пузыря" еще долго не будет.

Вопрос: Сохраняется ли понятие сезонности продаж недвижимости?

Ответ: Я уже не верю в сезонность продаж, так как сегодня на продажи недвижимости в большей степени оказывают влияние отличные от сезонности факторы – макроэкономические, социальные, политические и др.

В этом году апрельский международный кризис провалил сезон продаж, при этом июль и август у нас показали рост.

Вопрос: На какой показатель продаж компания "Т.М.М." планирует выйти в следующем году?

Ответ: Мы отмечаем спрос на недвижимость компании, и мы уже вышли в гривневом эквиваленте на показатель продаж 2007 года. Если в 2009 году в целом на рынке недвижимости еще сохранялся глубокий кризис, то в текущем году к нам как застройщику выросло доверие населения, и мы втрое увеличили наши предпродажи.

По итогам 2010 года мы выйдем на показатель продаж недвижимости где-то на уровне 300 млн грн, тогда как в 2009 году мы получили около 255 млн грн от продаж. А в следующем году мы планируем увеличить продажи приблизительно в 1,5 раза – до 450 млн грн. Нам есть что продавать: у нас в продаже находится недвижимость на сумму около $140 млн.

Вопрос: Имеют ли место продажи жилья с использованием ипотеки?

Ответ: У нас есть клиенты, которые покупают жилье через ипотеку, а также по нашей программе приобретения жилья в рассрочку, но это небольшой процент от всего объема сделок. Кроме того, мы сейчас ищем банки, которые бы кредитовали покупку жилья под приемлемые проценты. У нас уже есть предварительная договоренность с одним банком о кредитовании покупки нашего жилья под 12% годовых в гривне, так как 12% - это тот порог, при котором население уже сможет обслуживать кредиты.

Вопрос: Сохраняет ли "Т.М.М." планы по осуществлению SPO и планируются ли другие займы в следующем году?

Ответ: Мы готовы были уже в этом году размещаться, однако рынок был не готов. Думаю, что очередь размещения компаний, работающих в сегменте real estate, подойдет в следующем году. Однако речь будет идти не о массовых вложениях средств инвесторов, и мы не ожидаем бум размещений компаний сферы строительства, речь идет об инвестировании в одну-две успешно себя зарекомендовавшие компании.

Процент акций к размещению находится в пределах 15-30% за счет допэмиссии. Однако пока я не готов назвать сумму планируемых к привлечению средств, так как ее размер будет зависеть как от цены компании, так и от преследуемых нами целей, а это – повышение капитализации компании, начало возведения новых объектов, чтобы избежать перерывов в строительстве.

Кроме того, в следующем году мы планируем использовать все возможные финансовые инструменты – долговое финансирование, проектное финансирование, под реализацию новых проектов и рассматриваем возможность привлечения в пределах EUR100 млн с учетом способности обслуживать эти долги за счет продаж по тем новым проектам, под которые привлекаются средства.

Вопрос: Каковы планы компании "Т.М.М." по вводу жилья на следующий год?

Ответ: В этом году у нас будет рекордный для нашей компании показатель по сдаче недвижимости в эксплуатацию – около 130 тыс. кв. м. До конца года мы планируем сдать в эксплуатацию в Киеве первую очередь жилищно-офисного комплекса "Сонячна брама" по ул. Ломоносова, 73-79 (общая площадь - 234 тыс. кв. м, в т.ч. первой очереди - 74 тыс. кв. м), в Харькове – жилкомплекс бизнес-класса "Эдельвейс" (общей площадью 21 тыс. кв. м) по ул.Олимпийской и первую очередь жилкомплекса Green Town по ул. Ахсарова (общая площадь – 25,6 тыс. кв. м, в т.ч. первой очереди - 5 тыс. кв. м). До этого года мы выходили на максимум по сдаче в эксплуатацию на уровне 116 тыс. кв. м.

В 2011 году мы должны выйти на показатель ввода жилья на уровне порядка 70 тыс. кв. м, в частности, речь идет о вводе в Киеве второй очереди комплекса "Сонячна брама" площадью 44 тыс. кв. м и двух очередей жилкомплекса Green Town на ул. Ахсарова – порядка 20 тыс. кв. м.

Вопрос: Планируете ли в следующем году приступать к строительству новых объектов?

Ответ: Конечно. Весной следующего года мы планируем начать в Киеве строительство 24-этажного жилкомплекса премиум-класса по пер. Лабораторный, 7 общей площадью 56 тыс. кв. м (жилая площадь – 33,7 тыс. кв. м). При этом мы хотим сократить срок строительства этого жилкомплекса до 18 месяцев вместо 31 месяца. Кроме того, планируем начать строительство жилищно-административного комплекса по ул. Танковая, 4-6.

В Харькове и Житомире мы будем начинать строительство новых объектов исключительно при четком понимании, что тот или иной дом будет пользоваться спросом и что люди хотят жить именно в нем. При этом в Харькове мы будем начинать строительство второй очереди жилкомплекса премиум-класса "Каскад".

Для того чтобы нам было что предложить нашим покупателям, мы должны начинать строительство новых объектов либо брать с рынка незавершенные объекты и их достраивать.

Консалтинговая компания "SV Development"