Состояние рынка. Рынок торговых площадей в ТЦ Киева на сегодняшний день находится в состоянии роста. В 2007­2008 гг. будет введено в строй небольшое количество площадей — менее 300 тыс. кв. м. Большое количество площадей может быть выброшено на рынок только в 2009­2010 годах, что будет способствовать переходу рынка на стадию насыщения.

Рост доходов и потребительских расходов населения, стремительное развитие розницы, в частности сетевых операторов, исключительное положение Киева являются благоприятными факторами для развития торговых центров и создают привлекательную среду как для украинских, так и для зарубежных розничных сетей. В целом это дает основания для роста рынка торговых площадей в Киеве. В данный момент этот сегмент недвижимости является одним из самых привлекательных для инвесторов.

Предложение

Рынок торговых центров пребывает в фазе роста. 2006 год, впрочем, как и 2005­й, не принес значительного количества новых площадей: если в 2004 году прирост площадей в ТЦ составил 107%, то в 2005 году он достиг лишь 6%, а в 2006­м ожидается на уровне 11%. Строящиеся объекты опять запаздывают с открытием. По состоянию на октябрь 2006 года в Киеве действовало 29 торговых центров. Общее количество торговых площадей в составе столичных ТЦ составляет 319 тыс. кв. м (117 кв. м на 1000 жителей). В 2006 году количество торговых площадей в ТЦ Киева может увеличиться менее чем на 35 тыс. кв. м, хотя заявлено было свыше 100 тыс. новых «квадратов».

Weleda (Веледа) масло от растяжек, купить 100 мл (Киев, Украина) + Отзывы

Если будут реализованы все проекты, намеченные на 2007­2008 гг., общее предложение торговых площадей в ТЦ Киева в 2008 году может приблизиться к 600 тыс. кв. м. Заполненность торговых центров Киева остается такой же высокой, как и в 2004­2005 гг. Доля свободных помещений сократилась с 3 до 1,4%. Практически во всех торговых центрах свободных площадей нет вообще. Пустующие помещения остаются в ряде неудачных проектов. Структура распределения торговых площадей по товарным группам по сравнению с 2004 годом изменилась в сторону увеличения развлекательного сектора. Сейчас доля индустрии развлечений в киевских ТЦ составляет порядка 8%. Структура площадей в торговых центрах напоминает структуру расходов киевлян. Наибольшее количество площадей в торговых центрах занимают одежда (24%) и продукты питания (21%) — лидирующие статьи расходов киевских домохозяйств. Доля «якорей» в киевских торговых центрах составляет около 40%, доля сетевых операторов — свыше 70%. Немалая часть торговых центров по­прежнему сосредоточена в центре города, и по сравнению с 2004­2005 гг. ситуация не особенно изменилась. Новые торговые площади в ТЦ появились как в центре, так и на «спальных» массивах. В 2007­2008 гг. новые объекты будут появляться в основном на «спальных» массивах, что существенно изменит географию торговых центров Киева. Особенно знаменательными станут 2007­2008 гг. для Левого берега. Здесь ожидается появление профессиональных ТЦ общегородского значения, в частности ТРЦ «KOMOD» на ул. Луначарского, ТРЦ «Аврора», ТРЦ «Днепровская пристань», ТРЦ «Амстор» и ТРЦ «Материк». Ранее городские власти также заявляли о намерении выделить здесь землю под строительство ТЦ «МЕГА» (проект фирмы «IKEA») площадью 200 тыс. кв. м. В 2007­2008 гг. на рынке Киева ожидается появление 14 торговых центров.

Спрос

«Украинская торговая гильдия» ежеквартально проводит опрос национальных сетевых операторов для определения уровня их заинтересованности различными городами Украины. Согласно результатам последнего экспертного опроса операторов во всех товарных категориях, включая развлечения, Киев остается самым привлекательным городом Украины.

Одной из важных характеристик 2006 года является увеличение площадей магазинов в торговых центрах. Растут и требуемые размеры площадей: расширяются продавцы одежды и обуви (200­300 кв. м), спортивных товаров (400­500 кв. м), бытовой техники и электроники (2500­4000 кв. м), продуктов питания (3000­5000 кв. м) и строительно­хозяйственных товаров (от 8000 кв. м).

Арендные ставки

Уровень ставок в ТЦ в 2005 году сложно было оценить ввиду отсутствия предложения в большинстве объектов. Существовавшие в тот момент вакантные площади в ТРЦ «Арена» стоили от 35 у. е. за «квадрат» на верхних этажах до 100 у. е. — на нижних. В 2006 году арендные ставки продолжали расти. Редкие магазины, которые выставлялись на рынке, оценивались очень высоко: в успешных проектах — по $80­150/кв. м и более, в объектах с плохим расположением — по $50/кв. м.

Торговая недвижимость столицы уже довольно продолжительное время считается одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости. По состоянию на конец III квартала 2006 года средняя ставка аренды киевских объектов торговой недвижимости выросла на 33% и составила 70,6 у. е./кв. м. Цена продажи одного квадратного метра торговой недвижимости в этот период достигла почти 4617 у. е./кв. м.

Оценка земельных участков Оценка земли Оценка инвестиционных проектов Оценка проектов Оценка недвижимости Исследование рынка недвижимости Анализ рынка недвижимости Создание концепции Разработка концепции Разработка бизнес-плана

Наиболее престижными торговыми коридорами (high street) столицы остаются улицы Крещатик и Большая Васильковская. Здесь наблюдается наиболее высокая плотность сосредоточения отдельных магазинов с наивысшими арендными ставками и ценами в городе. Арендные ставки в таких магазинах колеблются на уровне 110­200 у. е./кв. м в месяц. К насыщенным торговым коридорам Киева можно причислить также улицы Саксаганского, Артема и Б. Хмельницкого, бульвары Т. Шевченко и Леси Украинки.

Прогноз и тенденции

В 2007­2008 гг. прогнозируется ввод в эксплуатацию более 250 тыс. кв. м торговых помещений. Емкость киевского рынка позволяет полностью поглотить весь предполагаемый объем предложения. Падения арендных ставок, увеличения количества незаполненных площадей и насыщения рынка в обозримом будущем не ожидается. Спрос на торговую недвижимость будет продолжать увеличиваться. Этому будут способствовать дальнейший экономический рост, повышение доверия к Украине, выход на киевский рынок иностранных сетевых операторов. Так, в 2007­2008 годах ожидается приход ряда российских и западных сетей, что, в свою очередь, будет лишь повышать спрос на качественные торговые площади.

Обзор предоставлен консалтинговой компанией «Украинская торговая гильдия»

МНЕНИЕ

Николай Ержаховский, генеральный директор компании «ХХI век»:

— На протяжении 2006 года арендные ставки выросли на 15­20%. Это вызвано дефицитом качественных торговых площадей на уровне 40%, стремительным развитием розничного рынка (30­35% в год), приходом в Украину крупных мировых сетей, дефицитом и дороговизной земли под застройку, повышением себестоимости строительства. В ближайшие 2 года тенденция увеличения арендных ставок сохранится. Стабилизации можно ожидать после ввода в эксплуатацию крупных ТЦ через 2­3 года.

Игорь Цаленчук, генеральный директор компании «VOK Development»:

— В 2007 году прогнозируется новый всплеск на рынке торговой недвижимости Киева. На протяжении года должно быть введено в эксплуатацию около 10 торговых объектов общей площадью до 300 тыс. кв. м. Среди них наиболее масштабными проектами являются ТЦ «Квадрат на Вырлице» (50 тыс. кв. м), ТЦ на месте редукторного завода (47 тыс. кв. м) и «Квадрат на Перова» (41 тыс. кв. м). Появление на рынке столь крупных торговых объектов должно изменить структуру спроса и предложения в сторону увеличения последнего, хотя снижения арендных ставок не прогнозируется, а в успешных и высокопрофессиональных ТЦ стоимость аренды будет только расти. Однако нельзя с полной уверенностью утверждать, что все заявленные объекты будут реализованы вовремя, поскольку строительство некоторых из них еще не начато или осуществляется низкими темпами. Так, например, возведение ТЦ «МЕГА», которое ранее планировалось завершить в 2006 году, еще не начато в связи с отсутствием разрешения властей, возведение же ТРК «Олимпик Плаза» («Троицкий») осуществляется очень медленными темпами из­за постоянных споров по поводу земельного участка. Не исключено, что и в следующем году график введения в эксплуатацию большинства объектов будет сорван.

Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании «Ernst & Young»:

— Существенного роста предложения ожидать не стоит. В целом уровень арендных ставок будет продолжать повышаться, а уровень вакантности — снижаться. Разрыв между профессиональными и непрофессиональными торговыми центрами станет еще более очевидным, что будет проявляться в различном уровне наполняемости и различных арендных ставках.