УКРАИНА, 24 июн. - SV Development. В 2009 году ряд риэлторов и покупателей верили в возможность падения цен на жилье. Связывались эти радужные ожидания с кризисом. Спрос на жилые квадратные метры был не слишком высоким. Некоторые озвучивали прогнозированную цену квадратного метра в 1 тысячу долларов.

Но в прошлом году падения цен так и не произошло. Если брать для примера украинскую столицу, то здесь стоимость квартир на вторичном и первичном рынке в лучшем случае упала на треть. Минимальный показатель составил порядка 1,8 тыс. долл./кв.м, пишет Дом-риа.

Если сравнить с показателями по рынку жилой недвижимости до того, как начался кризис, увидим следующую картину. Цена жилых квартир в прошлом году составила на 40-50% меньше в эконом-классе. Падение цен коснулось и ряда квартир бизнес-класса, составив до 40%. Сократилась и стоимость премиум-апартаментов. Здесь падение цен достигло минимума в 65% от первоначального уровня.

Хотя покупатели надеялись, что рынок жилья подешевеет, по ряду причин этого так и не произошло. Продавцы не захотели в массовом порядке снижать цены, невзирая на кризис. На уступки продающая сторона шла только в случае собственного затруднительного положения.

Согласно данным ряда столичных агентств, минимальный уровень цен в эконом-классе был достигнут еще осенью 2008 г. – зимой 2009 г. В тот период цена наиболее популярной "гостинки" составила не менее 32 тыс. долларов США. Приобретение однокомнатной «хрущевки» могло обойтись в 40-45 тыс. долларов США.

Руководители и аналитики ряда агентств, которые работают с жилой недвижимостью, полагают, что подобный демпинг был вызван потерей ценовых ориентиров. Многие участники рынка не могли четко представить, как будет вести себя рынок в дальнейшем. Именно поэтому возник довольно невысокий уровень сделок о продаже. По этой же причине на длительный период оказалось невозможным определение адекватной среднерыночной цены продаваемых квартир.

Ситуация несколько изменилась, когда участники рынка пережили первую волну финансового кризиса. В этот отрезок времени цена жилья стала расти. Наибольшим был спрос на однокомнатные квартиры. Рост цен на них после первой волны кризиса достиг 20%, а затем ситуация стабилизировалась.

Пока рано говорить о том, что отметка ценового «дна» окончательно пройдена. Так говорили и зимой прошлого года. Однако весна и осень показали, что цены еще могут корректироваться. По этой же причине нет смысла строить смелые прогнозы на текущий год. Хотя многие консультанты полагают, что рынок снова достигнет «дна» летом этого года.

Складывается впечатление, что появляющиеся в прессе прогнозы очередного обвала цен на жилье кем-то «оплачены». Некоторые из таких прогнозов следуют в общем-то нехитрой логике. Если условная семья из 3 человек способна скопить 10 тысяч долларов за 5 лет путем сбережения до 20% от среднемесячного заработка, то уровень цен должен быт соответственным.

Правда, авторы таких прогнозов забывают один существенный нюанс. Европейская схема привязки стоимости квартир к уровню сбережений на основе доходов нам не подходит. Там в основу положена схема, согласно которой семья копит деньги на приобретение жилья из расчета сбережений до 40% дохода в течение 15 лет.

Кроме того, нельзя отметать специфику столичного рынка жилья в нашей стране. Традиционный фактор «престижности» проживания в столице автоматически формирует ценовую надбавку. Эта надбавка никак не привязана к уровню цен на жилье.

Казалось бы, ситуация куда проще на вторичном рынке квартир. Ведь здесь основными факторами влияния выступают спрос, предложение и готовность платить деньги. Но при этом риэлторы умалчивают о том, что они также вносят свои коррективы в ценовую политику в регионах.

Кроме того, учитывая ситуацию на банковском рынке кредитования, сложно строить прогнозы для региональной активности. Ведь раньше многие квартиры и на вторичном рынке могли покупаться благодаря кредитам. Теперь такой практики уже не встретишь. Банки опасаются рисковых сделок.

Не станет отправной точкой в формировании уровня цен и уровень доходов населения. Спрос и предложение не сбалансированы. В случае гипотетического обвала цен попросту не будет такого количества квартир, чтобы удовлетворить спрос всех желающих.

Так что миф о квартирах по 10-15 тысяч долларов придется отложить до «лучших времен». Вот только вряд ли эти лучшие времена для рынка недвижимости наступят. Бюджетная политика новой власти и корректировка ситуации на банковском рынке сейчас не в пользу развития рынка кредитов. А значит, особого обвала цен ждать не приходится.

Консалтинговая компания "SV Development"