УКРАИНА, 22 фев. - SV Development. В Херсоне и Николаеве, где жилые квадраты и ранее были не столь дорогие, как в промышленно развитых регионах страны, с начала года потеряли в цене еще как минимум 10%.

Поскольку платежеспособных покупателей практически нет, владельцы жилья готовы уступать до $7 тыс., тогда как до кризиса скидки не превышали $2 тыс. с объекта. В результате рынок вернулся к уже порядком подзабытым цифрам пятилетней давности: гостинку можно приобрести за $10-12 тыс. Причем не исключено, что весной будет еще дешевле, пишет Деловая столица.

Не верь ценнику

Херсонские риэлторы напрасно ждали оживления на рынке. По словам директора местного агентства недвижимости «Навигатор» Александра Соломоненко, по сравнению с прошлым кризисным годом нынешней зимой количество сделок упало в разы.

С начала января даже наиболее востребованные нотариальные конторы, расположенные в центре города, оформили не более одного-двух договоров купли-продажи. «Причем речь шла о приобретении наиболее дешевого жилья — одно-двухкомнатных квартир на вторичке», — говорит ведущий специалист Херсонского центра недвижимости Юрий Стешенко.

Эксперты поясняют инертность потенциальных покупателей тем, что экономическая ситуация в их традиционно считающемся депрессивным регионе сейчас настолько сложная, что у местного населения совершенно нет средств на покупку недвижимости.

Предложение же, наоборот, растет. С начала года база данных херсонских АН увеличилась на 5-7%, и на сегодняшний день выставленного на продажу жилья в городе в два-три раза больше, чем возможных покупателей. Причем продавцы настолько стеснены в средствах, что готовы существенно снижать цены. «К примеру, если стандартная «единичка» изначально выставляется за $27 тыс., то ее вполне реально выторговать за $20 тыс.», — говорит Александр Соломоненко.

По его словам, в прошлом году скидки обычно не превышали $2 тыс., а сейчас хозяева сбрасывают $5-7 тыс. на квартире средней ценовой категории (до $30 тыс.). В случае с более дорогими объектами продавцы могут уступить и до $10 тыс. То есть заявленная стоимость «единички» в $22-27 тыс. на практике означает сумму в $18-24 тыс.

Минимальная же цена однокомнатной квартиры снизилась до $12-14 тыс. За такие деньги в Херсоне можно приобрести полногабаритное жилье (30 кв. м) на окраинах города. «Двушки», выставляемые по $32 тыс., на практике продаются за $25-28 тыс., «трешки» реально стоят $35-40 тыс. вместо обозначенных в риэлторских базах $45 тыс. К весне, если рынок так и не оживится, к чему, впрочем, нет никаких предпосылок, цены могут уменьшиться еще на 10%.

На рынке новостроек ситуация не отличается. Застройщики не могут распродать даже имеющиеся в городе единичные новые объекты (высотки есть в центре Херсона, районе хлопчатобумажного комбината, Таврическом микрорайоне), хотя и снизили цены примерно на 20% — до 4-5 тыс. грн./кв. м.

К примеру, квартира в достроенном новом доме в центре города площадью 60 кв. м предлагается за $50 тыс., на ХБК апартаменты в 56 кв. м можно приобрести за $38 тыс., в Таврическом «единичку» в 37 кв. м — за $28 тыс. Поскольку покупателей все равно практически нет, некоторые застройщики даже согласны кредитовать их за свой счет, что, впрочем, пока не изменило ситуации.

Земельные участки еще более резко обвалились в цене. По сравнению с докризисными временами они подешевели в два-три раза, однако найти покупателя, как и прежде, довольно сложно. «К примеру, если в конце 2008 года сотка в центре города стоила $10 тыс., то сейчас за нее просят $5 тыс., но желающие хотя бы рассмотреть это предложение появляются лишь при снижении цены до $2 тыс.», — утверждают в АН «Навигатор».

По данным Херсонского центра недвижимости, на окраинах населенного пункта и в радиусе 2 км от городской черты сотку можно приобрести за $1 тыс., в радиусе 10 км — за $500. В близлежащих районах цены еще ниже. Например, если до кризиса 10 соток в Скадовске отдавали за $10 тыс., то сейчас за такой же участок просят $2 тыс. При этом потенциальные покупатели не спешат заключать сделки, поскольку рынок переполнен недостроенными коттеджами, которые можно купить за $50-60 тыс. (площадь до 200 кв. м, готовность 80%, 20 соток земли).

Массово выставляется на продажу и «курортная» недвижимость, которую в последние годы активно скупали приезжие. Скажем, домик на Арабатской стрелке (Геническ, побережье Азовского моря) площадью 40 кв. м с участком в 8 соток можно приобрести за $35 тыс., что втрое дешевле, чем до кризиса. В Скадовске дом с наделом в 25 соток продается за $20 тыс., в Лазурном — коттедж и 15 соток земли за $35 тыс. Но поскольку этими объектами сейчас никто даже не интересуется, риэлторы не исключают, что весной продавцы снизят цены еще на 10-15%.

Николаев заморожен

В спящем состоянии находится и николаевский рынок жилья. В местном отделении Ассоциации специалистов по недвижимости отмечают, что сделок заключается крайне мало, даже несмотря на существенное удешевление квартир. За прошлый год они потеряли в цене более 40%, и сегодня «единичку» можно приобрести за $23-28 тыс., а тесную гостинку — от $10 тыс. Цены на наиболее доступное жилье, так называемые «жилкопы» (частный сектор барачного типа в старом центре города), уже снизились до $8-9 тыс., что вдвое меньше, чем в начале 2009 г.

«Двушки» выставляются по $33-35 тыс., «трешки» — до $40 тыс. На окраинах Николаева, например в Варваровке, двух-трехкомнатные квартиры предлагают за $20-24 тыс. Причем, как и в Херсоне, в реальных сделках фигурируют совсем другие цифры. Как говорит менеджер местного АН «Ирвин» Алеся Минакова, практически все продавцы готовы уступать не менее 10% от заявленной стоимости объекта, а в случае срочной продажи скидка может вырасти до 15%.

Замороженным оказался и сегмент нового жилья. Реализацию большинства проектов девелоперы отложили до лучших времен, поэтому приобретать квадратные метры в них горожане не спешат. Работы ведутся на трех-четырех объектах (в центре города, микрорайоне Северный), где квартиры продаются по 4,5-5 тыс. грн./кв. м. Но потенциальные покупатели предпочитают вторичку, опасаясь, что если новостройки и введут в эксплуатацию, то с большим опозданием.

На вторичном рынке достаточно много предложений квартир в домах, сданных в течение последних трех-пяти лет, однако цены на них достаточно высокие. К примеру, за «единичку» просят до $40 тыс., что равноценно стоимости «трешки» в менее презентабельном доме. Да и особой щедростью при торге собственники «вторичной первички» не отличаются, поскольку многие приобретали данное жилье в кредит и не могут позволить себе отдать его по бросовым ценам.

Зато не скупятся владельцы земельных участков и домов. По словам Алеси Минаковой, если первоначальная цена за 10 соток в центре Николаева составляет $100 тыс., то реальный покупатель может выторговать надел за $50-70 тыс. Такие же участки на окраинах готовы отдавать по $10 тыс., что втрое дешевле, чем до кризиса. В пригороде расценки также снизились в 2,5-3 раза. Так, 10 соток в 3 км от Николаева по Одесской трассе, на берегу Южного Буга (пос. Весенний), продаются за $13 тыс. Надел в 5 км от городской черты, в поселке Мешково, реально купить за $20 тыс.

Тем не менее столь выгодные предложения никого не прельщают. Простаивают и десятки выставленных на продажу частных домов. Недострой площадью до 300 кв. м в пределах городской черты предлагается за $60 тыс., а с учетом торга стать его владельцем можно за $50 тыс., что в три-четыре раза дешевле, чем на конец 2008 г. К примеру, в элитном коттеджном поселке «Ракетная Роща» дом площадью 440 кв. м продается за $100 тыс.

Какова реальная цена этих объектов, риэлторы определить не берутся, поскольку сделки сейчас практически не регистрируются. Если же весной у агентств все же появятся клиенты с деньгами, не исключено, что хозяева особняков вынуждены будут уступить им 7-10% от ныне заявленной стоимости. Ведь, по самым скромным оценкам, предложение продающихся коттеджей в четыре-пять раз превышает количество потенциальных покупателей.

Консалтинговая компания "SV Development"