Если в течение двух лет со дня принятия решения о выкупе участка договор с собственником не заключен, такое решение утрачивает силу

Указы Президента Украины о рос­пуске парламента благотворно отрази­лись на его законодательной деятельности, которая стала активной как никогда. Одним из законов, принятых в пору депутатской активности, стал Закон Украины «Об изъятии земель права частной собственности» (Закон), который был принят в целом и 27 апреля с. г. направлен Президенту Украины на подпись. Закон определяет правовые, организационные и финансовые основы регулирования общественных отношений, которые возникают в процессе изъятия (выкупа) земельных участков, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, для общественных потребностей и исходя из мотива общественной необходимости. При этом Закон вносит разделение между понятиями «общественная потребность» и «общественная необходимость». В первом случае — это необходимость в земельных участках для удовлетворения государственных или коммунальных потребностей, а также потребностей общества в целом, а во втором — необходимость государства в земельных участках, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, в случае введения военного или чрезвычайного положения. Оценка инвестиционных проектов оценка проектов оценка недвижимости. Под действие Закона не попадают отношения, возникающие при обращении взыскания на земельный участок за невыполнение долговых обязательств, ­обеспеченных залогом земельного участка; изъятии (выкупе) земельных участков, которые находятся в государственной и коммунальной собственности; при возмещении потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, в случае выкупа земельных участков для общественных потребностей; при купле-продаже земельных участков и заключении других гражданско-правовых сделок между собственником земельного участка и другими физическими или юридическими лицами с целью удовлетворения частных интересов.

Объект для внимания

Объекты выкупа или принудительного отчуждения Закон устанавливает следующие: земельный участок, его часть, жилой дом, другие здания, сооружения, насаждения, размещенные на нем и находящиеся в собственности граждан или юридических лиц. Если собственник земельного участка, который выкупается, не является собственником жилого дома, других зданий, сооружений или насаждений, размещенных на нем, собственник этих объектов также привлекается для участия в переговорах. Если же земельный участок, который выкупается, и расположенные на нем жилой дом, другие здания, сооружения, насаждения находятся в собственности нескольких лиц, вопрос о выкупе рассматривается с каждым из собственников в отдельности. Право собственности на жилой дом, другие здания, сооружения или насаждения в связи с выкупом земельного участка, на котором они размещены, может быть прекращено путем их выкупа при условии предварительного и полного возмещения их стоимости соответственно закону.

Отметим, что в случае, когда выкупается лишь часть земельного участка, а остальная его часть не может рационально использоваться по целевому назначению, собственник земельного участка может требовать от органа, выкупающего часть земельного участка, выкупа всего земельного участка.

Как лишают земли

Инициатива выкупа земельного участка для общественных потребнос­тей может принадлежать лишь органам исполнительной власти или органам местного самоуправления. Орган, принявший решение о выкупе земельного участка, обязан письменно уведомить об этом собственника земельного участка не позднее, чем за год до выкупа земельного участка. Этот срок распространяется и на тех лиц, которые станут собственниками земельного участка на протяжении года со дня направления уведомления о выкупе. Тут следует обратить внимание на часть 3 статьи 11 Закона, которая, прямо скажем, поощряет недобросовестные действия со стороны собственника земельного участка, подлежащего выкупу. Так, если указанный собственник, письменно уведомленный о выкупе его участка, примет решение об отчуждении его в пользу другого лица, обязан предупредить это лицо о выкупе отчуждаемого земельного участка для общественных потребностей и уведомить орган, который принял решение о его выкупе для общественных потребностей, об отчуждении этого земельного участка в пользу другого лица. При этом, независимо от выполнения собственником его обязанностей решение о выкупе земельного участка для общественных потребностей сохраняет свое действие для нового собственника земельного участка, следовательно, ни о каком продлении срока для нового владельца и речи быть не может.

Укажем, что выкуп земельного участка на протяжении года со дня получения письменного уведомления собственника о его выкупе возможен лишь по согласию собственника. Если в течение двух лет со дня принятия решения о выкупе земельного участка для общественных потребностей договор купли-продажи с собственником земельного участка не заключен, такое решение утрачивает силу.

Орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о выкупе земельного участка, в течение 10 дней со дня принятия такого решения обязан письменно рекомендованным письмом с уведомлением о получении проинформировать об этом собственника земельного участка. В сообщении указывается: объект выкупа, местонахождение, площадь, кадастровый номер, категория земли; цель выкупа земельного участка; госрегистрация решения о выкупе земельного участка в органе, осуществляющем государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений; условия выкупа участка (выкупная цена, срок выкупа, источник финансирования затрат, связанных с выкупом, сведения о земельном участке, который может быть предоставлен взамен выкупаемого); права и обязанности собственника земельного участка, которые возникли в связи с выкупом участка; план участка.

Далее, в течение месяца со дня получения письменного уведомления собственник земельного участка письменно информирует соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления о согласии или об отказе от проведения переговоров относительно условий выкупа земельного участка. Если на момент принятия решения о выкупе земельный участок передан в аренду и/или залог, то к учас­тию в переговорах привлекаются соответствующие арендаторы и залогодержатели. В случае отказа собственника от проведения переговоров (а также непредоставления в установленный срок письменной информации) или недостижения согласия относительно выкупной цены или других условий выкупа спор решается в судебном порядке. Если в течение 60 дней со дня окончания установленного срока для решения вопроса относительно выкупа земельного участка орган исполнительной власти или орган местного самоуправления не обратился в суд с целью защиты общественных интересов и своих законных прав, решение о выкупе земельного участка утрачивает силу.

Что интересно, непосредственно в Законе предлагается судам вариант решения о принудительном отчуждении: в случае установления судом того, что решение о выкупе земельного участка для конкретной общественной потребности обусловлено необходимостью обеспечения особо важных и неотложных общественных интересов, которые не могут быть обеспечены другим путем, и если соответствующие органы власти принимали достаточные, но безрезультативные меры по приобретению необходимого участка другим способом, а также соблюден порядок принудительного отчуждения земельного участка.

Ограничений нет или они есть?

Несмотря на то что, согласно Закону, целый год собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться участком по собственному усмотрению, все же предусматривается запрет на осуществление некоторых действий. Так, собственник земельного участка, который выкупается, несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, или закладыванием насаждений и проведением других мероприятий, которые существенно повышают выкупную цену, при условии, что такие действия осуществляются в период пос­ле получения его собственником письменного уведомления о выкупе и до получения им выкупной цены. Отметим, что указанные ситуации (капитальный ремонт и закладывание насаждений) не происходят одномоментно, и что предпринимать, если в разгар строительства или капитального ремонта приходит уведомление о выкупе участка?

Также довольно спорным представляется момент возвращения земли в случае, если потребность в использовании земельного участка (его части) для общественных потребностей исчезает. Так, Закон устанавливает, что бывший собственник этого участка или его части или его наследник (правопреемник) имеет право на его возвращение, при этом для бывшего собственника устанавливается приоритет при приобретении участка. Если выкупленная земля была передана в концессию или аренду для удовлетворения общественной необходимости, не будет возникать спорных моментов между преимущественным правом бывшего владельца и арендатора?

Несмотря на то что Закон принят, Президент не спешит его подписывать, также не исключено и наложение вето на этот Закон. Посему критиковать или поддерживать его положения — еще не время.

Источник: Газета «Юридическая практика» - http://www.yurpractika.com