КИЕВ, 22 июня - SV Development.  Значительное снижение цен коснулось всех сегментов недвижимости. Но даже ценовая доступность квадратных метров практически не влияет на спрос.

Ситуацию пытается изменить государство, разрабатывая программу помощи в достройке жилья, но об эффективности таких шагов пока судить не приходится, пишет Забудовники.

В то же время и снижение цен на недвижимость, и отсутствие спроса прямо влияет на работу организаций, основной деятельностью которых является предоставление услуг в сфере недвижимости – риелторских компаний. Чтобы прояснить сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию, «Строительная деятельность» обратилась к президенту Союза специалистов по недвижимости Украины, генеральному директору риелторской компании «Самсон» Александру Николаевичу Рубанову

Александр Николаевич, расскажите о сложившейся сейчас си­туации на рынке недви­жи­мости.

Александр Рубанов: На сегодня главная отличительная черта рынка – это отсутствие рынка как такового.

Рыночная цена сейчас интересна для покупателей, но никак не для продавцов. Большинство заключаемых в настоящее время сделок по купле-продаже недвижимости являются невыгодными для продавца.

К примеру, у владельца недвижимости сложились обстоятельства, которые вынуждают его, спасая определенные активы, жертвовать недвижимостью. В таком случае цена, по которой продается эта недвижимость, иногда даже в два раза отличается от заявленной.

Те же, кому продажа недвижимости не к спеху, ждут лучших времен. Масса клиентов, которые хотели продать недвижимость, узнавая о сложившихся реальных рыночных ценах, временно отказываются от продажи и занимают выжидательную позицию.

Таким образом, покупают недвижимость сейчас у тех, кто значительно отступает от первоначальной цены, понуждаемые определенными обстоятельствами.

Как видите, пока речи быть не может об активизации, развитии рынка недвижимости. Стоит заметить, что традиционное оживление весной 2009 года имеет место, но это фактор, скорее, психологический, чем обусловленный какими-то экономическими предпосылками.

Всех волнует вопрос – прошел ли пик кризиса? Я думаю, скорее, прошла первая стрессовая волна, которая сметала все иллюзии.

Еще больше, чем сектор жилой недвижимости, пострадала офисная недвижимость. Ведь, попадая в сложную финансовую ситуацию, каждый человек спасает самое важное – свое жилье. А развитие бизнеса уходит на второй план.

Сейчас довольно активно происходит миграционный процесс – многие компании отказываются от офисов с большой площадью в офисных центрах класса А и переезжают в более дешевые, небольшие офисы.

Прежде всего страдают от этого владельцы престижных офисных центров – если раньше арендовать такой офис было довольно дорого, то сейчас арендаторам идут на уступки, значительно снижают цены.

Не самые лучшие времена переживает и загородная недвижимость. Когда прошла эйфория от несколько навязанного образа жизни за городом, то стала очень явной картина того, что рынок загородной недвижимости был слишком «перегрет», переоценен (так же как и рынок жилья в Киеве).

А дом за городом – это скорее роскошь, чем необходимость, а в нынешней ситуации такую роскошь мало кто себе позволяет. Таким образом, рынок загородной недвижимости оказался еще в более трудном положении, чем рынок офисной недвижимости.

Такая ситуация характерна только для Киева или для всех ре­ги­онов Украины?

А. Р.: Такая ситуация характерна для всей Украины, но, естественно, в каждом регионе своя специфика. А больше всех, по-моему, пострадал Крым – там ситуация сейчас похуже чем в регионах, которые называют депрессивными.

К неблагоприятной эко­номической ситуации приба­ви­лась и политическая, ведь Крым традиционно пользовался спросом у российского системного и частного инвестора, а учитывая складывающиеся отношения с Россией, их инвесторы не спешат вкладывать деньги, несмотря на огромнейший потенциал этого региона.

Происходят ли продажи на рынке земли?

А. Р.: 2009 год отличается как минимум от десяти предыдущих практически полным отсутствием интереса к этому сегменту. Одной из главных причин такой ситуации является то, что все-таки этот рынок был очень «перегрет» за последние 2-3 года: во второй половине 2006 года – в 2007 году была очень активная динамика роста цен. Это касается прежде всего земли под Киевом (30-ки­лометровой зоны).

И хоть ожидалось традиционное весеннее оживление рынка земли (из года в год со второй половины февраля начинал проявляться интерес к земельным участкам), но эта весна нас удивила – мы все-таки рассчитывали, что рынок земли отреагирует живее.

Какие основные проблемы, возникающие при оформлении сделок по продаже земли, можете отметить?

А. Р.: Основная проблема, возникающая при оформлении сделок с землей, общеизвестна, и она уже давно муссируется – это очень забюрократизированный механизм оформления государственного акта на землю. На его оформление может уйти много лет, а если доплачивать – то все равно на это уходит до полугода. В то же время, пока не оформлен государственный акт на землю, распоряжаться этим объектом нельзя.

Но стоит отметить, что уже делаются некоторые шаги для решения этой проблемы. Хочу отметить Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка деления и объединения земельных участков» от 05.03.2009 г. № 1066-VI, который значительно изменяет процедуру подтверждения права собственности на частную землю, приобретаемую вследствие гражданско-правового договора, благодаря отмене необходимости получения нового госакта на землю.

И хоть этот Закон по определенным причинам пока не работает, но, по крайней мере, происходит хоть какое-то движение в сторону упрощения этих процедур, что уже радует.

На какой стадии находится законопроект о риелторской де­ятель­ности?

А. Р.: Разговоры об этом законопроекте ведутся еще с 1997 года. Было разработано около пяти его версий, последняя попытка продвижения законопроекта Ассоциацией специалистов по недвижимости Украины была предпринята в 2007 году, но он не набрал необходимого количества голосов в парламенте. А на сегодня альтернативы ему пока нет.

Но я думаю, что сейчас более актуален другой вопрос: насколько необходимо для рынка принятие этого закона именно сейчас, в сложившейся ситуации? На мой взгляд, один закон ничего не решит.

Ведь если попытаться отрегулировать сферу риелторских услуг, то это требует соответствия закона о риелторской деятельности всем нормам права, внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.

И не стоит надеяться, что, приняв один этот закон, мы решим все проблемы. Он ничего не решит, а только загонит какую-то часть риелторов в тень.

Я считаю, что в вопросе цивилизованности, этичности риелторской деятельности очень важна миссия общественных, саморегулирующихся организаций. Именно такие организации могут объяснять потребителю, к кому можно обращаться за услугой, а к кому не следует. Я приведу пример обменных пунктов и «менял», которые активно развивались в конце 90-х годов.

А ведь их существование свели к минимуму не законами, а психологическим воздействием: объяснили людям, что более надежно обращаться в официальные банковские учреждения, и это будет гарантией безопасности и сохранности их денег.

Проведу аналогию с риелторской деятельностью: нужно объяснять клиентам, что обращаться следует к официальным компаниям, укрепившимся на рынке, состоящим в общественных объединениях, объединенных определенными профессиональными, этическими нормами, чтобы получить необходимые услуги качественно и не быть обманутым. Если люди поймут, к кому следует обращаться, то уйдет такая острая необходимость в принятии закона о риелторской деятельности.

Также в определенном роде очистил рынок риелторских услуг экономический кризис – сейчас компаний осталось не так много, и смогли работать в это нелегкое время те, которые являются открытыми для потребителя, работают по стандартам, согласно законам – к ним и следует обращаться. А компании, использующие не очень профессиональные методы работы, перешли в основном на «квартирный режим».

Одним из критериев открытости, профессионализма компании, работающей в сфере риелторских услуг, является участие в объединениях – Союзе специалистов по недвижимости Украины, Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, Украинской гильдии риелторов – это три организации, в которых люди объединяются по профессиональному признаку. Естественно, что и в общественных объединениях могут быть нерадивые компании. Обращать внимание стоит и на стаж работы компании, на наличие офиса и т. п.

В частности, Союз специалистов по недвижимости Украины с января 2008 года внедрил программу, по результатам которой подавшие заявки риелторские компании могли получить сертификат субъекта риелторской деятельности при соответствии определенным характеристикам.

Компания, готовящаяся пройти аттестацию, должна соответствовать ряду критериев: наличие офиса; наличие как минимум трех сотрудников, имеющих профессиональную подготовку (прошли обучение и имеют сертификат); в офисе компании должны быть оборудованы рабочие места по количеству сотрудников (но не менее трех) и т. д.

Если компания соответствует этим критериям, то она получает сертификат, и наличие такого сертификата может говорить о надежности этой компании. Список компаний, получивших сертификаты, размещался в газете «Урядовий кур’єр».

Еще один из важных моментов, на который стоит обратить внимание перед тем, как обращаться к риелторской компании – подписывает ли компания договор с клиентом о предоставлении риелторских услуг. В договоре должен быть четко прописан предмет договора, обязанности риелтора, описание услуг и т. п.

Ну и, естественно, кроме выше­указанных критериев, перед тем как обратиться к компании за услугами, надо наводить справки о ее деятельности, репутации.

Как Вы думаете, поможет ли рынку инициатива правительства по помощи в достройке жилья?

А. Р.: Думаю, поможет психологически, но на недолгое время. Во-первых, та сумма, которую правительство обещает выделить, недостаточна, чтобы существенно повлиять на рынок.

А во-вторых, подход государства не совсем оправдан, ведь логичнее поддерживать не того, кто строит, а того, кто может купить. Потребителя надо поддерживать, формировать средний класс.

Если будет спрос на недвижимость, то застройщики найдут деньги, чтобы достроить свои объекты. Необходимо вернуть доверие потребителя к застройщику.

Компания "SV Development"