КИЕВ, 13 апр - SV Development. Пока банковское кредитование не вернулось к прежним объемам, даже подешевевшая недвижимость доступна немногим.

В результате складывается так называемый отложенный спрос, когда у населения потребность в жилье есть, а возможности его купить нет, что грозит в будущем повышением цен на квадратные метры, пишет 1К.

Антикризисные меры правительства предложили механизм аренды жилья с правом выкупа, который должен и квартирный вопрос населения решить, и строителям обеспечить стабильные денежные поступления. Однако крымские застройщики ничего привлекательного в этом не обнаружили.

Договор со временем

Вариантов купить жилье, не имея необходимой суммы и возможности взять ее в займы, не так уж много, но они существуют, например, можно заключить с продавцом договор с отсроченным платежом. В этом случае между продавцом и покупателем недвижимости оформляется сделка купли-продажи, к которой прикрепляется договор об отсроченном платеже.

В документе ставится так называемая первая подпись, а окончательная появится только после погашения всей стоимости покупки — с этого момента покупатель вступит в права собственности на квартиру. Как правило, отсрочка платежа составляет не более года-двух.

Но слишком высокие риски этого механизма делают его не очень популярным. Например, никто не гарантирует продавцу, что покупатель окажется платежеспособным, чтобы полностью рассчитаться за жилье, ведь даже самые бдительные банки в свое время не были застрахованы от риска невозврата кредитов.

А покупатель уже въехал в жилье, прописал там семью с несовершеннолетними детьми, и выселить его будет очень проблематично. Вернуть свой товар продавец сможет только в судебном порядке, истребовав квартиру согласно статье 338 Гражданского кодекса Украины.

Аренда с выкупом

На первый взгляд, менее рискованная, но пока еще необкатанная схема приобретения недвижимости через аренду с правом выкупа, введенная Законом Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства».

Порядок проведения таких сделок Кабмин утвердил 25 марта, и, как только Минрегионразвития разработает образец договора аренды, его можно будет применять. Пока из документов известно, что отчуждать жилье через аренду с правом выкупа смогут строительные компании и предприятия, а не физлица (таким образом законодатели попытались пресечь спекуляции на рынке вторичной недвижимости и дать строительной сфере инвестиции в виде платы за жилье).

Передавать в аренду можно будет как уже сданное в эксплуатацию жилье, так и то, которое еще возводится, чтобы завершить его строительство. Под понятие «жилье» в данном случае подпадает квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Апартаменты и индивидуальные коттеджи в перечень объектов, для которых возможна операция аренды с правом выкупа, не входят.

Как сказано в антикризисном законе, арендовать недвижимость таким способом можно будет на срок до 30 лет с правом досрочного погашения арендной платы.

Все эти годы арендатору придется долями выплачивать не только стоимость недвижимости, такой договор предполагает особую систему расчета: обязательный первичный взнос, в определении размера которого стороны не ограничены, а также ежемесячные платежи, которые состоят из непосредственной стоимости жилья и вознаграждения арендодателя, то есть арендной платы.

При определении ее размера Минрегионстрой предписывает использовать процентную ставку от платежа за выкуп жилья. Кроме этого, арендатор должен оплатить непредвиденные расходы, связанные с обслуживанием обязательств арендатора, размер их не может превышать 3% от стоимости жилья. Как и в случае с обычной арендой, арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги.

Право собственности на квартиру к инвестору перейдет только по факту 100% выплаты долга. Оформляют такой договор, как и любую другую сделку с недвижимостью, нотариально и проводят государственную регистрацию.

Новостройки дешеветь не будут

Но, казалось бы, очень привлекательный механизм крымских застройщиков не вдохновил. К примеру, в строительной компании «СоюзСтройтехнология» брать его на вооружение вообще не собираются, потому что пока нужды в нем не видят.

По словам главного специалиста по недвижимости строительной компании Валерии Петрусевич, до кризиса в кредит в Крыму приобреталось менее 15% недвижимости, то есть он не столь сильно ударил по строительной отрасли автономии, как в других регионах страны.

Да и дефицита клиентов нет, поэтому, в отличие от своих некрымских коллег, наши застройщики без работы не сидят даже в кризис.

«Была отмечена некоторая стагнация в январе — феврале, а в марте — начале апреля наблюдается всплеск активности клиентов, в частности, по сравнению с февралем почти вдвое увеличилось количество продаж, — говорит она. — Если так пойдет и дальше, то необходимости в антикризисных мерах не будет. Основной всплеск продаж ожидаем осенью, по крайней мере, большого падения цен на первичную недвижимость не предвидится точно».

Поэтому строителям хочется получать полную стоимость квартир в момент продажи, а не собирать ее долями в течение 30 лет.

Впрочем, Валерия Петрусевич считает, что аренда с выкупом способна помочь застройщикам, которые возводят жилье для среднего класса или работают в небольших городах полуострова, например, Джанкое, Феодосии, Судаке, Бахчисарае, где себестоимость квадратного метра невысокая, а платежеспособность местных жителей не позволяет им покупать жилье, заплатив всю сумму сразу.

В Симферополе и курортных регионах строительным компаниям это вряд ли будет интересно, потому что даже в условиях кризиса наблюдается нехватка новых объектов, которые были бы начаты в 2009 году и реализованы через год-два. Это может привести к нехватке первичной недвижимости, что явно не будет способствовать тому, чтобы застройщики соглашались на аренду с выкупом.

Еще более категоричен в оценке антикризисных мер правительства один из основателей компании «Профессионал» Андрей Припутников. По его словам, строители рассчитывали на более действенные меры,
а утвержденные парламентом оказались слишком далеки от реальности, и применение их ничего не даст отрасли.

Если власти действительно хотели бы помочь, то не механизм аренды с правом выкупа вводили бы, потому что строительные компании сами в состоянии применить аналогичную схему с отсрочкой платежа, а освободили бы застройщиков от уплаты НДС.

Или помогли наладить взаимоотношения с местными властями, которые, несмотря ни на какие запреты, продолжают взимать местные сборы, что в конечном итоге оборачивается для строителей двойным налогообложением.

Или направили помощь МВФ не на спасение банков, а в реальные секторы экономики, которые позволят активизировать производство, что в конечном итоге повысит платежеспособность населения и даст строительной отрасли клиентов. Никакие предложенные правительством меры сделать это неспособны. Так о какой доступности строящегося жилья можно говорить?

Компания "SV Development"