КИЕВ, 30 мар - SV Development. В конце нынешней зимы катализатором столичного рынка недвижимости выступил сегмент вторичного жилья — продажи б/у недвижимости по сравнению с январем выросли вдвое (с 100 договоров купли-продажи в январе почти до 200 в феврале).

Однако этого количества сделок недостаточно, чтобы сформировать объективную среднерыночную стоимость. К тому же большинство квартир продается с дисконтом в 20–40% от цены предложения, пишет Budmanews.

Отсутствие сделок не означает отсутствия денег у потенциальных покупателей. Только в феврале нынешнего года украинцы сняли с депозитов 19 млрд. грн. — этого достаточно, чтобы выкупить все жилье, построенное с октября 2008 по март 2009-го.

Но вложить сбережения в жилую недвижимость счастливые обладатели спасенной из банков наличности не спешат. По словам Ярослава Цуканова, украинцы начнут покупать жилье, если к осени нынешнего года застройщики снизят цены хотя бы до уровня 2005-го, то есть на 60–70% в долларах (примерно до $750 за квадрат) по сравнению с докризисной стоимостью.

Дисконт в 2/3 от докризисной цены эксперты обосновывают тем, что даже во времена ипотечного бума заемщики самостоятельно выплачивали в среднем треть стоимости квартиры.

«Эти 25–30% стоимости, которые граждане платили самостоятельно, дают представление об отложенной населением на приобретение жилья денежной массе. Пусть она подтаяла, но она есть, — рассуждает Ярослав Цуканов.

Эти деньги могут быть вброшены на рынок недвижимости, когда за них можно будет приобрести квартиру без привлечения заемных средств. К примеру, если в докризисный период цена новой однокомнатной, расположенной в спальном районе столицы, составляла $100 тыс., то сейчас она должна стоить около $30 тыс.

Этот уровень цен примерно соответствует платежеспособному спросу, денежному остатку на руках населения, на который могут рассчитывать застройщики. Это и есть ценовое дно».

По расчетам эксперта, к осени 2009-го первичка подешевеет еще на треть — стоимость кв. м упадет до $700 (начальный цикл строительства), из которых $500– 600 составит себестоимость, цена вторички — $1000 за квадрат. «Никого не волнует, сколько хотят зарабатывать строители.

Будет рыночная стоимость объекта, и ее придется придерживаться, иначе люди уйдут на вторичный рынок жилья, — говорит Ярослав Цуканов. — Не стоит забывать, что у готовых квартир, по крайней мере, два преимущества: наличие права собственности и более низкая по сравнению с первичным рынком итоговая цена (за счет меньшего метража)».

Помимо снижения цен, застройщикам необходимо предоставить покупателям гарантии, что дом будет достроен и дольщик получит право собственности, то есть готовое жилье.

«В ближайший год люди не будут приобретать квартиры на первичном рынке ни при каких обстоятельствах, — категоричен Сергей Костецкий. — Цена здесь большой роли не играет — потенциальным инвесторам нужны гарантии получения права собственности на квартиру».

С гарантиями у большинства строительных компаний проблемы. Точнее, гарантируют своевременную сдачу в эксплуатацию практически все, но подавляющее большинство застройщиков не смогут выполнить этого обещания — из-за нехватки финансирования на сегодняшний день заморожены 90% строек.

Обещанной строителям госпомощи — 3 млрд. грн. — хватит на достройку лишь пары сотен объектов с высокой степенью готовности. Да и бороться за эти деньги способны только крупные застройщики, имеющие лоббистов в органах власти.

«Необходимо спасти крупные компании, чтобы возродить общее доверие к рынку. Со временем лидеры достроят объекты с высокой степенью готовности, потом эти компании должны поглотить мелких игроков и достраивать их объекты», — предполагает Сергей Костецкий.

Остальным строителям придется выкручиваться. «Чтобы не потерять бизнес, рассчитаться с кредитами, строительные компании будут распродавать объекты дешевле как в гривне, так и в долларах, в некоторых случаях — даже по себестоимости», — прогнозирует Артем Новиков.

В надежде привлечь деньги населения компании, чьи дома находятся на завершающейся стадии строительства, проводят маркетинговые акции, предлагая разнообразные скидки. Один из столичных застройщиков даже предлагает приобрести квартиры в обмен на депозитные счета клиентов.

Застройщики также пытаются расплачиваться с подрядчиками и поставщиками стройматериалов квартирами. Однако эффективность бартерных схем под вопросом.

«Некоторые подрядчики действительно готовы получать квартиры в качестве платы за товары и услуги. Но не по предлагаемым строительными компаниями ценам. Зачастую подрядчики знают рынок и реальную себестоимость строительства жилья лучше застройщиков», — критичен Ярослав Цуканов.

«Пока нет низких цен и, соответственно, платежеспособного спроса, подрядчикам квартиры не нужны. Возможно, бартер будет эффективен в будущем», — прогнозирует Сергей Костецкий.

Несмотря на прогнозируемое трехкратное падение цен, в 2009–2010 годах мало кто из столичных жителей сможет улучшить жилищные условия.

«Даже если украинцы начнут зарабатывать столько же, сколько и в докризисный период, подавляющая масса населения в ближайшие годы не сможет купить квартиру без ипотечного кредита — жилье все равно будет слишком дорогим», — говорит Артем Новиков.

Следующие два-три года рынок недвижимости будет развиваться преимущественно за счет вторички. В 2009-м, по прогнозам большинства экспертов, в столице будет введено менее 0,4 млн. кв. м жилья, поскольку две трети строек заморожены как минимум до начала осени.

Компания "SV Development"