Спочатку абсолютно сенсацiйнi цифри, яких ранiше нiде й нiхто не оприлюднював. За iнформацiєю столичних рiелторiв, ринок нерухомостi Києва iз сiчня поточного року й до цього часу перебуває в станi колапсу. Якщо iще торiк дрiбнi та середнi агентства, в яких працюють опитанi рiелтори, проводили 50—100 операцiй купiвлi-продажу квартир щомiсяця, то нинi одну-двi на мiсяць вважають великою удачею.

Отже, ринок нерухомостi Києва в кiлькiсному вираженнi впав не менше нiж у 50 разiв. Водночас активнiсть на ринку оренди рекордна, адже потенцiйнi продавцi не можуть продати своє житло, а потенцiйнi покупцi не можуть купити його за поточними цiнами.

Лише цифри

Усереднена орендна плата за столичне житло, яка регулярно публiкується рiзноманiтними виданнями, у принципi мало кому цiкава. Для вiдносно небагатого наймача квартири, як правило, бiльш актуальне питання вартостi оренди житла нижчого цiнового сегмента. Адже порiг входження на київський ринок оренди за останнi два-три роки значно вирiс. Iще кiлька рокiв тому за 200 у. о. можна було винайняти дуже непогану мебльовану радянську двушку бiля метро, нинi ж за такi грошi можна претендувати лише на кiмнату в квартирi з хазяйкою.

Якщо говорити про нижчу межу на оренду окремої квартири, то київськi однушки стартують нинiшньої осенi вiд 350—380 у. о. Проте за цi грошi вам запропонують зазвичай геть «убиту» квартирку в страшненькому будинку в одному з не надто благополучних районiв столицi.

Претендентам на однокiмнатну квартиру в бiльш-менш нормальному станi, iз стареньким телевiзором i холодильником а-ля «радянська влада», в не дуже вiддалених вiд метро районах, iз меблями зразка кiнця 80-х рокiв минулого столiття доведеться викладати за таке щастя не менш як 450 у. о. щомiсяця.

Та це якщо дуже пощастить. Сьогоднi агентства просто заваленi заявками на оренду квартир за цiною 400—450 у. о. на мiсяць. Водночас пропозицiй оренди таких квартир одиницi. Тому навiть власниковi зайвих 450 у. о. на мiсяць за право володiти однокiмнатною чешкою доведеться витримати мiнi-аукцiон iз потенцiйними конкурентами або ж шукати зв’язки в агентсько-рiелторському середовищi. Тодi пропозицiя, що зрiдка з’являється, може ощасливити саме його.

Як уже пiдкреслювалося, вiтчизняний орендар дуже небагатий, тому в цiновому сегментi однокiмнатного житла, що починається з 500 у. о. на мiсяць, конкуренцiя, як правило, дуже незначна або її взагалi немає.

Що ж до двокiмнатних апартаментiв, то, звiсно ж, можна винайняти двушку i за 450 у. о., проте це напевне буде справжнiй економварiант на околицi столицi. За 550—600 у. о. вам запропонують нечисленнi варiанти «без надмiрностей» у районах, наближених до метро. Якщо ви готовi викласти 650 у. о. щомiсяця, то можете стати щасливим власником пральної машини-автомата в таких самих, розташованих у непоганих районах, двушках. Причому якщо ця звичайна «радянська» двушка десь поблизу метро, не виключено, що її можуть «забрати» зi звичайною косметикою i досить старенькими меблями й за 700 у. о.

Крiм зазначених сум, винаймач практично завжди сплачує за всiма лiчильниками (електрика, вода) i, природно, за телефон. Iнодi цей перелiк за бажанням господарiв доповнюють квартплата та iншi витрати.

Пiк попиту та рiзкий злет орендної плати на столичне житло припали на кiнець серпня — початок вересня. Проте й сьогоднi, коли черги претендентiв на оренду iстотно зменшилися, винайняти хорошу квартиру не так легко, а отже, й цiни не падають.

Певний iнтерес завжди викликає стан «сусiднього» ринку оренди — московського. Там, як i в нас, неухильно скорочується частка пропозицiй недорогих квартир у загальному обсязi ринку. Вартiсть входження на московський ринок оренди становила в серпнi поточного року 600 у. о. — саме за таку суму можна винайняти на околицях мегаполiса однокiмнатну квартиру без ремонту. Що ж до економ-класу, то, за даними компанiї «МIЕЛЬ-Аренда», усереднена вартiсть винаймання однокiмнатної квартири в цьому сегментi ринку становить 760 у. о., двокiмнатної — 947 у. о., а трикiмнатної — 1103 у. о. на мiсяць.

Проте, за iнформацiєю цiєї ж компанiї, частка квартир вартiстю до 1000 у. о. на мiсяць у загальному обсязi пропозицiї становить лише трохи бiльше, нiж 14%.

У Києвi, як бачимо, цiновi рiвнi нижчi, так само, й середнiй дохiд є непорiвнянним — середнiй заробiток москвича впевнено переступив межу в одну тисячу доларiв, становить сьогоднi близько 1200 у. о. на мiсяць.
У прольотi

Незважаючи на рiзке зростання орендної плати, iндекс дохiдностi житлових iнвестицiй у найближчому майбутньому все ще матиме негативне значення. Нагадаємо, iндекс дохiдностi житла, або економiчна доцiльнiсть iнвестицiй у житло, є показником ефективностi вкладення коштiв у купiвлю квартири. Вiн ґрунтується на iдеологiї дохiдного методу оцiнки нерухомостi, вiдповiдно до якого вартiсть квартири виправдана, якщо остання може приносити вiдповiдний дохiд. У цьому сенсi житло (готове до здавання в оренду, а не новобудiвля, здана в експлуатацiю без опорядження) розглядається як iнструмент для iнвестування, потенцiйний дохiд якого складають, з одного боку:

1. Оренднi платежi.

2. Змiна вартостi житла залежно вiд змiни рiвня цiн на ринку.

З iншого — береться до уваги дохiд, рiвний депозитнiй винагородi вiд суми вартостi квартири, розмiщеної в банкiвськiй установi.

Наприклад, квартира може приносити 5% рiчних за рахунок оренди плюс iще 25—100% рiчних за рахунок загального зростання цiн на житло, якi в сумi й формують рiвень її потенцiйної дохiдностi.

У ситуацiї, коли цiни на нерухомiсть перестають зростати, загальна дохiднiсть житла рiзко знижується. Якщо ж цiни йдуть униз, дохiднiсть може стати навiть негативною. Так, на сьогоднi у власника київської малометражної двушки в принципi є два варiанти: здавати її за 550—600 у. о. щомiсяця або спробувати продати за 120—130 тисяч у. о., i, розмiстивши вирученi грошi на валютному депозитi пiд усередненi 9% рiчних, отримувати щомiсяця до 1000 у. о. у виглядi вiдсоткiв.

У розвинених країнах свiту здавання в оренду вважають досить-таки марудним бiзнесом. У свiтi зазвичай ураховують такi деталi, як накладнi витрати на утримання квартири, амортизацiю, можливий простiй житла, податки, страховку та iншi iндивiдуальнi витрати, якi можуть знижувати потенцiйну дохiднiсть.
Сотня плюс

Перездавання ранiше здаваного житла — за договорами оренди рiчної давностi — нинiшньої осенi вiдбувається переважно за дуже нехитрим принципом. До цiни оренди рiчної давностi, як правило, додають 100 американських доларiв, тобто якщо двушку здавали роком ранiше за 500 у. о., нинi її цiна автоматично пiдвищується до 600 у. о.

З огляду на те, що якiсних пропозицiй не надто багато, а напливу студентiв i мiграцiї бiльш дорослого населення нiхто не скасовував (i мiграцiя ця вiдбувається, як ви здогадуєтеся, в одному напрямi — «на Київ»), за деякi малометражнi варiанти господарi не соромляться виставляти цiну й на 150 у. о. бiльше, нiж це було торiк.

«Цiнники», звiсно ж, не до снаги бiльшостi простих громадян. Причому якщо господарi не особливо протестують проти заселення у свiй скарб — одно- чи двокiмнатну квартиру — двох-трьох студентiв, то заселення дружних «родин» закарпатських гастарбайтерiв iз 10—15 осiб є небажаним.

Цiни зашкалюють. Ринок оренди, схоже, зовсiм втратив гальма. У власникiв кiлькох зайвих зелених сотень з’являється вiртуальна перспектива вибору: оплачувати оренду житла поблизу зелених паризьких галявин або ж — суворого вiтчизняного «хруща» повоєнного часу.

Проте винайняти квартиру стало важче, i ось чому.
Напередоднi дефолту

Розумiючи, що для журналiстiв у рiелторiв одна правда, а для простих громадян — зовсiм iнша, автор iнкогнiто обдзвонив два десятки столичних агентств iз проханням посприяти продати власну двокiмнатну чешку за крок вiд станцiї метро «Лiвобережна». Оскiльки авторовi ранiше якось не довелося брати участь у спекуляцiях i перепродажах київського житла (а нинi починати, очевидно, уже запiзно), зрозумiло, що насправдi продавати єдине сiмейне житло реального намiру не було, i опитування проводилося виключно з метою встановлення iстини. Отриманi данi, сказати правду, збентежили.

Як уже пiдкреслювалося, справжнiм святом для дрiбного чи середнього агентства є проведення навiть однiєї-двох операцiй купiвлi-продажу квартири в Києвi щомiсяця. У великих агентствах ситуацiя ненабагато веселiша, вони здiйснюють таких операцiй бiльше, проте в кiлькiсному вираженнi, порiвняно з цифрами часiв житлокупiвельного буму, кiлькiсть їх так само мiзерна.

Що ж до звернення автора до рiелторiв, то, звичайно, нiхто прямо не вiдмовив посприяти в реалiзацiї квартири, але фахiвцi з продажу настiйно радили поки що лише «засвiтити» квартиру в базах пропозицiй i чекати закiнчення негативної тенденцiї. Мовляв, раптом пiсля виборiв цiни на ринку пожвавляться, i тодi хоч щось можна буде реально продати.

Вибори позаду, а активностi покупцiв наразi не спостерiгається. Не допомогла цьому й хвиля сумнiвних публiкацiй (нiбито ринок столичної нерухомостi активiзувався, i цiни пiшли вгору), якi пiдозрiло масовано запускалися в ЗМI на початку осенi.

Захмарнi цiни вiдбили купiвельний iнтерес до квартирного ринку. Подальшим пiдвищенням цiн їх уже не злякаєш. Схоже, пройшло не помiченим покупцями втiшливе для них реальне падiння цiн на київське житло (на 15—20 тисяч за малометражну квартиру), що вiдбулося де-факто протягом цього року й чомусь не вiдображене на жодному порталi нерухомостi в Iнтернетi.

Ще одна тенденцiя. З опитування рiелторiв випливає, що близько 80% усе ще здiйснюваних операцiй купiвлi-продажу вiдбувається в кредит. З огляду на нашi вiтчизнянi вiдсотки за iпотекою (вiд яких будь-який успiшний європейський менеджер давним-давно перетворився б на не менш успiшного збирача скляної тари), логiчно припустити, що картковому будиночку ринку нерухомостi залишилося iснувати дуже недовго.
«Спортлото»

Ринок нерухомостi Києва, накачаний обiцянками рiелторiв i забудовникiв про стрибкоподiбне зростання цiн восени, потихеньку входить у переддефолтний стан.

Пiд стiни КМДА зачастили ошуканi iнвестори, котрi вже давно повнiстю проплатили свої iнвестицiйнi договори, але представники будiвельної компанiї заявили їм, що в них закiнчилися грошi на добудову об’єктiв.

Слiд сказати, що навiть великi будiвельнi фiрми в поточному роцi на деяких будинках рiзко скинули оберти, чого ранiше нiколи не спостерiгалося. При цьо­му для iнвестора отримати назад свої грошi вiд компанiї, яка стала сумнiвною за умов падiння ринку, — сьогоднi все одно, що виграти в лотерею.

«Елiта-центр» абсолютно нiчого не навчила нi нашу владу, нi окремо взятих громадян: адже в будь-якого нашого доморощеного «iнвестора» одного чудового ранку замiсть документа, який пiдтверджує право власностi на квартиру, на руках можуть опинитися просто «бiлети МММ».

Наразi «щасливi» власники таких бiлетiв бiжать по допомогу в кабiнети мерiї. Проте якщо ошуканих iнвесторiв стане надто багато, навряд чи влада зможе за рахунок платникiв податкiв забезпечити їх усiх житлом, адже навiть «елiтiвцiв» — найперших — i то не всiх забезпечать.

Рiч у тiм, що ранiше зростання цiн списували на професiйну безвiдповiдальнiсть та неспроможнiсть багатьох авантюристiв, котрi навально ринулися в будiвельний бiзнес, який спокусив їх, як свого часу американський Клондайк цiлi армiї шукачiв пригод.

Чимало вiтчизняних «старателiв» ще не помiтили, що український будiвельний Клондайк вичерпується, що в майбутньому на ринку залишаться лише гравцi, готовi працювати в межах усталених у свiтi 10—20% рентабельностi, а не рентабельностi, обчислюваної в сотнях вiдсоткiв. Спекулятивний бум на ринку столичного житла не може тривати нескiнченно — рано чи пiзно ринок просто мусить стати цивiлiзованим.

Источник: Дзеркало тижня - http://www.dt.ua