Найти дешевую или очень дорогую квартиру в Донецке одинаково сложно — в обоих сегментах спрос в разы превышает предложение. Но если в первом случае дефицит уже спровоцировал рост арендных ставок, то VIP-клиентам по-прежнему нечего предложить даже за очень большие деньги. Средний же класс, на который массово переориентируются хозяева апартаментов, пока не настолько платежеспособен, как того бы хотелось горожанам.

Тяга к самостоятельности

Спрос на аренду жилья в городе превысил самые оптимистические ожидания риэлторов. Если традиционно во второй половине августа количество заявок на подбор квартир вырастает на 15–20%, то в нынешнем году динамика составила порядка 30%. Директор местного АН «Жилком» Сергей Тахтаров объясняет бум на рынке увеличением армии студентов, ищущих угол. Донецкие вузы наращивают набор учащихся на контрактной основе, тогда как ситуация с общежитиями из года в год только ухудшается. Как следствие, растет доля родителей, которые готовы оплачивать своему чаду съемную квартиру. Кроме того, в этом году существенно выросло число приезжих рабочих. «Донецк все активнее атакуют региональные строители, привлеченные возможностью подзаработать, ведь на сегодняшний день расценки на строительные и ремонтные работы в городе сравнялись со столичными», — говорит г-н Тахтаров.

Перечисленные группы потенциальных арендаторов традиционно претендуют на самое дешевое жилье. В АН «Движение» отмечают, что доля заявок на квартиры эконом-класса составляет 80%. Но найти общий язык с владельцами апартаментов им все сложнее, так как съемщики по привычке ориентируются на цены, зафиксированные в апреле–мае, а хозяева уже хотят на $50–70 больше. «Стартовые арендные ставки на однокомнатные квартиры в прилегающих к центру районах (часть Киевского, Ворошиловского, Ленинского и Куйбышевского) на сегодняшний день составляют $250 в месяц. Но найти их по таким ценам нелегко. В основном в эконом-классе предлагается жилье по $300 в месяц, хотя в конце июня мы с трудом сдавали однокомнатные квартиры по $170–200», — рассказывает директор АН «Донецкая недвижимость» Виктор Петулько.

По его словам, сейчас жилье дешевле $200 можно найти на окраинах. В Петровском, Пролетарском и Кировском районах, где сосредоточены шахты, «единички» без ремонта предлагают по $140–150 в месяц. В частном секторе на выезде из Донецка, в районе Грабари, флигель дома можно снять за 400 грн. Но очереди желающих за таким жильем не стоит. «Студенты и приезжие специалисты с детьми в эти районы предпочитают не соваться. Тут даже не наблюдается сезонного колебания спроса. Основная аудитория, рассматривающая квартиры в трущобах в качестве временного пристанища, — сезонные рабочие», — отмечает г-н Петулько.

По его словам, в нынешнем сезоне на донецком рынке аренды наметилась сравнительно новая тенденция — уже не только рабочие, но и студенты предпочитают кооперироваться и снимать жилье для компании из нескольких человек, что позволяет сэкономить на арендной плате. Как следствие, резко вырос спрос на недорогие двух- и трехкомнатные квартиры, которые прежде практически не пользовались популярностью. Хозяева уже отреагировали на новые рыночные веяния: если ранее разница в стоимости аренды одно- и двухкомнатной квартир не превышала $20–30, то сейчас она составляет примерно $100. За «двушки» теперь просят не менее $400 в месяц, а «трешки» оцениваются в $450–500.

В то же время сегмент комнат практически не развивается. Владельцы апартаментов разочаровались в студентах и неохотно предоставляют им крышу над головой. Неудобства, связанные с проживанием в шумной молодежной компании, компенсируют высокой арендной платой. Сейчас койкоместо в среднестатистической донецкой квартире стоит не менее $100 в месяц. Но студентов, готовых делить кров с хозяевами, немного.

Середнячки не могут, богатые не хотят

Отчасти дефицит дешевого жилья объясняется тем, что многие его владельцы, отчаявшись найти съемщиков в период летнего спада спроса, использовали время вынужденного простоя для ремонта. Теперь квартиры, в которые было вложено от $5 тыс., выставляются в аренду уже как минимум на $100–150 дороже, то есть автоматически переходят в базу жилья для среднего класса. Но, по словам Виктора Петулько, спрос на подобные апартаменты в Донецке весьма невысокий. С ним согласны и в АН «Движение», отмечая, что потенциальные арендаторы интересуются преимущественно недорогими или элитными квартирами, тогда как на жилье бизнес-класса претендуют не более 5% клиентов. «Таким образом, предложение в этом сегменте существенно превышает спрос», — резюмирует г-н Петулько. Дисбаланс на рынке не позволил хозяевам нажиться на жильцах — за последний год квартиры среднего класса практически не подорожали, и сейчас «единичка» с хорошим ремонтом стоит $400–500 в месяц.

Как рассказывают в АН «Движение», донецкий средний класс предпочитает селиться в примыкающих к центру Калининском и Киевском районах. В последнее время начал пользоваться спросом и Куйбышевский, где активно развивается инфраструктура и строится элитное жилье. В то же время арендные ставки тут пока ниже, чем в центре, на $40–50 в месяц. Тем не менее даже в модном и сравнительно недорогом Куйбышевском районе переизбыток квартир по $400 налицо, что, по мнению риэлторов, уже к ноябрю, когда ажиотаж на рынке аренды пойдет на спад, заставит владельцев снизить арендные ставки как минимум на $50.

Интерес к элитному жилью в Донецке, по словам Сергея Тахтарова, развивается намного динамичнее, чем в сегменте квартир бизнес-класса. Риэлторы оценивают прирост клиентской базы за год в 15–20%. Сергей Тахтаров отмечает, что зачастую снимать дорогое жилье приезжим топ-менеджерам готовы местные компании, кроме того, постоянным поставщиком VIP-жильцов является донецкий футбольный клуб «Шахтер».

Среди потенциальных арендаторов элитных апартаментов все больше и дончан, которые строят собственные коттеджи или делают ремонт в новой квартире и временно нуждаются в жилье, соответствующему их социальному статусу. В то же время общий уровень ставок на элитную недвижимость за год не увеличился.

Виктор Петулько объясняет это тем, что большинство квартир не соответствуют запросам VIP-клиентов, и переплачивать за них взыскательные жильцы не готовы. Богатые арендаторы обращают внимание только на апартаменты с изюминкой. «Помимо центрального месторасположения, чистого подъезда и достойных соседей, обязательно должен быть не просто свежий евроремонт, но и авторский дизайн, дорогая импортная мебель. Например, мы так и не смогли сдать трехкомнатную квартиру в самом центре города, на бульваре Пушкина, с дорогим ремонтом только из-за того, что интерьер там оказался самым обычным», — рассказывают в АН «Жилком». Хотя база элитного жилья в Донецке, на первый взгляд, весьма обширна, найти квартиру, соответствующую запросам капризных арендаторов, не так просто. И если с клиентом, претендующим на квартиру за $800–1,5 тыс. в месяц, найти общий язык все же можно, то тем, кто желает арендовать апартаменты за $2,5 тыс. и более, риэлторам зачастую приходится отказывать, поскольку нужного предложения в их базах нет.

«Особенной проблемой в последнее время стали частные коттеджи. Арендаторы готовы платить $3–4 тыс. в месяц за элитный дом, но нам нечего им предложить», — сообщают в агентстве «Движение». Наиболее известный коттеджный поселок в Донецке — Дубравный. Но дома там, если и сдаются, на рынок свободной аренды попадают крайне редко. По словам г-на Тахтарова, за год в их базе появляется всего не более двух подобных предложений. Не исключено, что, уловив эту тенденцию, предприимчивые дончане начнут активней строить коттеджи для сдачи в наем, но как это отразится на размере ставок, эксперты прогнозировать не берутся.

http://www.dsnews.com.ua/