В Украине банк может самостоятельно продать предмет ипотеки-квартиру в счет погашения долга, если клиент отказывается его выплачивать. Об этом идет речь в статьях 36 и 38 в Законе «Об ипотке». Однако без суда он имеет право это сделать, только если такой пункт «забит» в кредитном договоре.

Для банка это самый сложный способ решения проблем. Он охотнее пойдет на отсрочку долга, реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а деньги, которые тот взял на ее покупку. Лучшим вариантом для банка считается, если заемщик согласится постепенно погашать долг и притом сохранит право собственности на квартиру. Либо, по согласованию с банком, добровольно ее продал, чтобы вернуть кредит, а остаток денег оставил себе. Время продажи определяется по согласованию сторон и не превышает 6 месяцев, информирует "Первый Деловой".

Если клиент отказывается добровольно продавать квартиру либо передавать ее в собственность банка, последний может пустить ее с молотка по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса. Согласно Гражданско-процессуальному кодексу договор с банком об «автоматическом» изъятии предмета залога в случае невыплаты по кредиту позволяет гражданину обжаловать «конфискацию» через суд.

В том случае, если несостоятельный плательщик суд проиграет, банк изымет квартиру и, постарается быстро превратить ее в деньги. Стоимость определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А продажей квартиры займется сам банк, Государственная исполнительная служба либо коллекторская фирма, занимающаяся взысканием долгов. Во избежание злоупотреблений жилье может продаваться исключительно на публичных торгах – через аукцион, о чем заведомо должно сообщаться в прессе.

Квартира может быть выставлена на аукцион по стартовой цене не ниже 90% от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, через 30 дней можно провести повторные торги, на которых цена может быть уменьшена на 25%. При этом банкиры допускают, что потом продавать ее придется еще дешевле, лишь бы быстрее вернуть сумму долга.

По мнению директора департамента продаж коллекторской компании Сredit Collection Group Александра Бровко, учитывая колоссальное падение спроса, банкам зачастую придется выставлять отобранные квартиры и за 50% от реальной стоимости. Уже сейчас они увеличили продажи через коллекторов в 1,5 раза, а до конца года продажа квартир-«штрафных» квартир может вырасти в 3—4 раза.

По словам риелтеров, бросовая цена таких квартир может сказаться на стоимости остальных «хатынок». Как сообщил директор АН «Аякс» Борис Егизарян, если процесс принудительной продажи жилья наберет массовый характер, что не исключено, то из-за этого цены на рынке упадут до конца года на 30%.

Кроме того, продажа большого числа таких квартир может стать детонатором общего обвала стоимости: она способна вызвать панику среди продавцов и ускорит массовое удешевление жилья. В первую очередь такой обвал коснется 1—2-комнатных квартир, которые в основном являются предметом ипотеки: как следствие, возникнет засилье их предложения на рынке и хаотичное удешевление.

По мнению директора Киевского союза специалистов «Недвижимость столицы» Ирины Никитиной, рынок обвалит не так сегмент «невозвратного» жилья, как общее резкое падение спроса, вызванное невозможностью взять кредиты и/или их дороговизной.

Директор АН «Конкорд» Леонид Косачев выразил мнение, что на рынке появится больше жилья, продаваемого банками из-за невыплаченных ипотечных долгов. Но даже если будет реально купить квартиры-«арестанты» на 50% дешевле, это не слишком повлияет на рынок в целом: остальные квартиры будут дешеветь плавно, на 10—20% до конца года.

В свою очередь адвокат юридической фирмы «Вимэк-С» Владимир Яковенко считает, что можно попытаться через суд оспорить претензии банка на квартиру, если возникли не зависящие от человека обстоятельства: увольнение, уменьшение зарплаты, наступление инвалидности.

В том случае, если эти аргументы не убедят суд и дело дойдет до продажи квартиры, нужно настаивать, чтобы это происходило через публичные торги, даже если по договору банк имеет право реализовать залог без аукциона. Это не позволит банку занизить стоимость жилья, продав его «нужным людям». По крайней мере, вырученных денег должно хватить на оплату долга, а то и на первый взнос для другого жилья.

Старший партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Роман Марченко не советует покупать такие изъятые квартиры — есть немалый риск, что впоследствии сделка купли-продажи будет признана недействительной, и жилье придется вернуть прежнему владельцу.

Компания "SV Development"