Андрей Александрович Терновой, консультант по проектам недвижимости московской компании «KnightFrank», любезно согласился побеседовать с журналистом 100m2 и подробно рассказал свое видение происходящего на рынке украинской и киевской недвижимости.  
Он не первый год работает консультантом по проектам жилой недвижимости. Компания «KnightFrank» имеет отделения не только в Москве, но и филиалы в Лондоне и в Киеве, поэтому А. Терновой держит руку на пульсе не только московской, но и киевской недвижимости.

- Андрей Александрович, расскажите, пожалуйста, российское видение украинского рынка жилой недвижимости и сложившейся на сегодняшний день ситуации на нем.

- Я давно наблюдаю за украинским и киевским рынками недвижимости и, по моему личному мнению, кризис начался не сегодня. И даже не ипотечный кризис США стал первопричиной сегодняшней ситуации в Украине. Кризис рынка начался примерно в 3 квартале 2007 года. Застройщики моментально почувствовали замедление роста цен на рынке недвижимости, потому что цены стали расти не на привычные 5% в месяц, а на 1,5%. Однако все надеялись на временность явления, особо никто внимания данному факту не придавал. А ведь это и был тот самый «первый звоночек».

Ярко же кризис проявился только сейчас (август-сентябрь 2008 года) и не только в Киеве и Украине, но и в других странах мира. Ипотечный кризис США вызвал стагнацию цен на мировых рынках жилья. В частности, в Великобритании цены на недвижимость упали на 5-10%, что привело уже сегодня к существенному сокращению персонала в ведущих британских агентствах недвижимости.

- Как Вы считаете, в свете кризиса что произошло (и произойдет) с покупательским спросом на Украине?

- Покупательский спрос стал замедляться. Повторюсь: опять-таки не сегодня, просто сейчас это выплыло на поверхность и стало более заметно. Причин данному факту несколько. Прежде всего, это ужесточение банками выдачи ипотечных кредитов. Значительно увеличились процентные ставки, ужесточились требования к заемщику и т. д. Это привело к оттоку с рынка киевской недвижимости прослойки «белых воротничков».

Также значительно выросло количество предложений продажи квартир. Если еще в августе 2008 года предложений было порядка 7-8 тысяч, то на 1 октября эта цифра выросла ровно в 2 раза и составляет примерно 16 тысяч предложений продажи квартир.

- Давайте немного отойдем от кризиса (несмотря на актуальность темы) и поговорим о классификации жилья в Украине.

- С удовольствием. Сразу могу сказать одно: на киевском рынке недвижимости элитного жилья нет! То, что позиционируется застройщиками, как элита - на самом деле является хорошим бизнес-классом. Большинство таких домов были введены в эксплуатацию в 2004-05 гг. Могу даже привести примеры таких домов. Это дома:

• Ул. Паторжинского,14,
• Ул. Ирининская 5/7,
• Липская Вежа.

- Да, но компании-застройщики позиционируют именно эти дома как класс «элит».

- Не могу с ними полностью согласиться. Месторасположение данных объектов соответствует элите, внутренняя отделка тоже, но фасады данных домов не соответсвуют самому высшему звену в классификации. Более того, количество заявленных квартир также не соответствует элитному жилью. Из всего рынка недвижимости в Киеве лично я могу хоть как-то причислить к элитным домам следующие:

• Ambassador House на улице Ивана Франко,
• Софиевская Брама на Владимирской ул.,20/1 а,
• Новый дом на Лютеранской 10а.

Вот, пожалуй, и все на весь Киев.

- А что можете сказать по поводу строительства эконом-класса?

- Эконом-класс востребован всегда и будет и дальше активно строиться в Киеве. Концентрация такого жилья не должна располагаться в центре, поэтому и застройка ведется на Левом берегу Днепра и на Троещине, что абсолютно верно.

- Мы забыли про бизнес-класс…

- Да, пропустили. Перспективы развития данного сегмента классификации существуют, но построенного и введенного в эксплуатацию жилья будет достаточно на ближайшие 2 года. Единственный минус киевского бизнес жилья: мало представлены 1-комнатные квартиры небольшого метража, которые достаточно востребованы среди бизнесменов, живущих за городом, работников дипломатических представительств, сотрудников международных компаний и др. И опять таки непонятно, кто будет покупать данное жилье?

- Недавно стало известно, что в планах властей Киева новое строительство: окружить Киев кольцом высоток по 120 этажей. Что Вы думаете по этому поводу?

- Имея определенный опыт работы на рынке московской жилой недвижимости, смело могу высказать свою точку зрения по этому вопросу. Данная идея практически нереализуема! Тому есть несколько причин:

1. слишком большие затраты, которые могут не окупиться тем же застройщикам;
2. на сегодняшний день СНиПов строительства высоток свыше 100 этажей просто не существует в природе. Более того, в Москве для каждой высотки свыше 45 этажей разрабатывается индивидуальный СНиП.
3. нет четкого понимания категории покупателей (кто же именно согласится там жить) ну и т. д.

Скажу больше. В Москве существует программа «Новое кольцо Москвы». Согласно данной программы в столице России должно было быть построено порядка 50 высоток, которые образуют новое кольцо. Разработана данная программа в начале 2000 года и на октябрь 2008 года было реализовано всего лишь 2 высотки. Поэтому говорить о сроках реализации похожей программы в Киеве пока что рано.

- Агентство «Knight Frank» с кем-то сотрудничает в Киеве?

- У нас есть свой филиал в Киеве, но из агентств недвижимости он ни с кем не сотрудничает. Более того, сейчас мы не занимаемся жилой недвижимостью.

- Давайте более детально обсудим кризис в Украине.

- Аналитические прогнозы геометрально противоположны. Согласно прогнозам лондонского офиса компании «Knight Frank», прогнозировать развитие рынка жилой недвижимости возможно лишь при условии 25-летнего цикла непрерывного развития. Поэтому относительно украинского рынка – никто ничего пока сказать не может.

- А лично Вы, какие прогнозы можете сделать?

- Свое мнение я высказать, конечно, могу, но оно будет сугубо индивидуально. В ближайшие полгода продолжится острая фаза кризиса банковской системы и рынка недвижимости Украины. До весны 2009 года. В основном этот кризис затронет тех застройщиков, у которых появилась большая кредитная нагрузка в связи с большими затратами на земельные участки. Сделки будут происходить, но в гораздо меньшем количестве и на те квартиры, которые будут выставлены с дисконтом в 10-20%.

Более менее цены на недвижимость стабилизируются к лету 2009 года. А стоимость вторичного жилья подешевеет на 20-30%.

- Спасибо Вам большое и успехов в работе!  

Компания "SV Development"