Как констатируют девелоперы, на Украине – «коллапс в недвижимости». И лишь Крыму эксперты в один голос предсказывают позитивную динамику. Причин здесь несколько. Одна из них заключается в том, что на побережье осталось очень мало земли для размещения новых объектов, а в центрах курортных городов каждая сотка на вес золота.

При этом жилых комплексов VIP-уровня на самом деле не так много, а спрос на них чрезвычайно высок. Кроме того, полным ходом идет строительство объектов инфраструктуры — гостиниц, аквапарков, торговых и развлекательных центров - пишет "Доманиа".

Эта земля с незапамятных времен привлекала самых разных гостей и завоевателей. В XVIII веке после нескольких русско-турецких войн Крым отошел России, получившей таким образом выход к Азовскому, Черному и Средиземному морям. Сегодня Автономная Республика Крым является частью Украины.

Площадь полуострова — около 27 тыс. кв. км. На западе и юге Крым омывается Черным морем, на востоке — Азовским. На севере соединяется с континентом Перекопским перешейком. Известные курортные районы: Юго-Восточное побережье — Феодосийский (Феодосия, Коктебель) и Судакский регионы (Судак, Новый Свет); Южный берег (Ялтинский и Алуштинский регионы); Западное побережье (Евпаторийско-Сакский регион).

Чего изволите?

Наверняка любой крымчанин за минуту докажет жителю «зоны рискованного земледелия» (каковой можно считать практически всю Россию), что жить в Крыму постоянно и отдыхать там — две большие разницы. Впрочем, мало кто из россиян, присматривающих на полуострове дом или квартиру, собирается перебираться туда на ПМЖ.

Как правило, приобретаемой недвижимости отводится роль летней резиденции или источника доходов. И если не брать во внимание политические нюансы, обзаведение курортным жильем в Крыму — практически идеальный вариант: климат — вполне средиземноморский, а регион при этом русскоязычный, идентичный по менталитету и к тому же доступный без загранпаспортов и виз.

Процедура приобретения недвижимости в Крыму упрощена до предела. Из документов требуются лишь паспорт, идентификационный код, свидетельство о регистрации/расторжении брака либо о смерти супруга. Дополнительные расходы тоже крайне необременительны: оплачиваются справка об отсутствии налогового залога, услуги нотариуса и агентства, регистрация договора купли-продажи в реестре сделок и в БТИ.

Согласно украинскому законодательству, иностранцы имеют право свободно приобретать в собственность квартиры, дома, участки (за исключением земель сельхозназначения). Правда, приватизировать земельный участок иностранец не может, но может выкупить его у физического лица — предыдущего собственника (гражданина Украины), а затем продавать, дарить, завещать и т. д.

По данным компании «Маркет-Крым», наибольшим спросом в Крыму пользуются два типа жилья: «элита» и эконом-класс (преимущественно одно-двухкомнатные квартиры). В первом случае покупателями чаще становятся жители крупных городов востока Украины, а также граждане России, стран СНГ и дальнего зарубежья. Вторая группа клиентов — местные жители, обычно молодые семьи.

Элитное жилье, по словам директора агентства недвижимости «Фирма СТД-центр» Виктора Мазурина, непременно должно соответствовать следующим критериям: близость к морю либо к парковой зоне, наличие защитных гидротехнических сооружений, огороженной и охраняемой территории, многоуровневой охраны, паркинга из расчета минимум два машино-места на квартиру, удобных подъездных путей, собственного пляжа, а также замкнутой социальной инфраструктуры (медпункт, спортзал, бассейн, сауна, ресторан, прачечная, детская комната и прочее).

Для жилья других классов ценообразующими оказываются следующие характеристики. Прежде всего – близость к морю. Кроме того, учитывается характер окружающей территории (разумеется, парк под окнами делает квартиру дороже – в отличие от пустыря или свечного заводика); плотность застройки; вид из окон; площадь квартиры и число комнат; наличие охраняемой благоустроенной территории; особенности отделки; вид отопления.

Интерес покупателей коттеджей, отмечает Павел Ульянов, член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, постепенно смещается от объектов хаотичной застройки к поселкам, реализованным в рамках единой концепции. Статистика компании «Маркет-Крым» такова: 19 подобных комплексов уже построены, 15 будут введены в строй за 2008-2010 годы, под 11 проектов имеются земельные участки.

В первую очередь, утверждает П. Ульянов, востребованы коттеджи класса «люкс» в рекреационных зонах Южного берега (ЮБК) — в районе Большой и Малой Ялты, Гурзуфа, Партенита («Виллы Галата», «Гурзуфский парк», «Изумрудный берег»). Впрочем, дороговизна земли на ЮБК (где $30 тыс. за сотку – не предел) способствуют повышению интереса девелоперов к западному и восточному побережьям.

Полуостров стабильности

В последнее время строительство жилья в Крыму идет по нарастающей – рост составляет примерно 23% в год. Но если в северной и центральной частях региона возводится большое количество бюджетных домов и высок спрос на «вторичку», то на ЮБК покупатели отдают предпочтение новостройкам (причем, по данным компании «Маркет-Крым», 80% «дорогих» клиентов преследуют инвестиционные цели), а девелоперы активно застраивают побережье «элиткой» при существенном дефиците эконом-класса. В 2008-2010 годах здесь будет сдано около жилых 60 комплексов.

По сравнению с прошлым годом, крымская недвижимость подорожала в среднем на 30% (как «первичка», так и «вторичка»). Наиболее стремительно повышаются цены на ЮБК — с апреля 2007 года по апрель 2008-го средний рост составил 41,9%, рассказывает В. Мазурин.

В Ялте стоимость жилья в центре и районе набережной поднялась на 23%, рядом с центром — на 15%. Однако настоящими рекордсменами стали южнобережные поселки Кореиз (61,9%), Симеиз (54,5%), Алупка и Форос (50%), Гаспра (45,4%), Гурзуф (42,8%), Мисхор (41,6%), Ливадия и Массандра (38,5%), Никита (38,4%).

К июлю средняя стоимость метра составила: в центре Ялты и на набережных — $3,2 тыс., в прилегающих районах — $2,7 тыс., в Ливадии, Массандре, Алупке, Никите — $1,8 тыс., в Симеизе, Мисхоре, Кореизе — $1,7 тыс., Гаспре — $1,6 тыс., в Гурзуфе — $2 тыс., Форосе — $2,4 тыс. Причем риелторы утверждают, что за ближайшие пару лет недвижимость подорожает на 50-70%.

Ялта

Этот город представляет собой центр района Большая Ялта, включающего в себя населенные пункты Алупка, Гурзуф, Симеиз, Ливадия. В 2007-2008 годах на территории Большой Ялты возводилось либо проектировалось более 40 жилых домов и комплексов (срок сдачи — 2008-2010-й). В ближайшие три-четыре года намечено построить еще 20 объектов.

Однако на самом деле среди всего этого богатства не так много инвестиционно-привлекательных объектов, сетует ведущий специалист компании «СоюзСтройТехнология» Валерия Петрусевич: «На продажу выставлено 20 домов, но кое-где не продано ни одной квартиры. Чаще всего причиной становится попытка девелоперов позиционировать класс как более высокий».

Надо сказать, связанная с этим тенденция некоторого перегрева рынка наметилась еще в 2007 году. Как предрекают аналитики, результатом может стать падение цен на отдельные виды построенной в 2005-2008 годах недвижимости, что фактически будет свидетельствовать о росте требований покупателей. В итоге часть жилья перейдет в более низкие классы и, соответственно, ценовые категории.

Ялта считается самым дорогим городом Крыма. Современный коттедж у воды площадью 500 кв. м стоит здесь не менее миллиона евро (2-2,5 тыс. евро за квадратный метр). Скажем, за дом с видом на море в Гурзуфе (500 кв. м, терраса – 100 кв. м, 11 комнат, сауна, бассейн во дворе, гараж на две машины, площадь участка – 8 соток) просят $2,1 млн.

Старинный особняк площадью 1-1,5 тыс. кв. м на участке 50 соток обойдется в $1,5-3 млн. Разумеется, это верхний предел. Но и «средний» дом со всеми удобствами потянет примерно на $100 тыс. А трехкомнатную «мазанку» с удобствами во дворе можно найти за $50 тыс.

Средняя цена премиум-метра — $3 тыс. Скажем, комплекс Victory Apartments предлагает апартаменты стоимостью от 2,8 тыс. евро за кв. м. ЖК «Дарсан-Палас», удаленный от моря на 600 м. Цены здесь начинаются от $3 тыс. за кв. м. Квартиры в комплексе «Лагуна» (окраина Гурзуфа, 10 км от Ялты, 10-20 м от моря) оцениваются в $3,1-4,7 тыс. за кв. м. В жилом комплексе «Приморский парк» квадратный метр стоит от $3,5 тыс. Ну а самое дорогое крымское предложение — $18 тыс. за метр в ЖК «Черноморский» (Ялта, срок сдачи – 2010 год).

А вот ощутимый дефицит эконом-класса вряд ли будет преодолен в ближайшее время – ведь строителям просто-напросто невыгодно отдавать драгоценную землю под дешевые метры. К тому же введенные недавно ограничения по этажности для новых объектов в центре города сделали уникальными уже возводимые дома.

И все же найти недорогую квартиру в Ялте можно (правда, придется приложить определенные усилия, ведь такие объекты особо не рекламируются). Информацию следует искать в отделах реализации строительных фирм либо в риелторских конторах. К примеру, компания «СоюзСтройТехнология» предлагает квартиры по $1,9 тыс. за кв. м (то есть за «однушку» придется отдать от $65 тыс. Для сравнения: за такую же квартиру в элитном доме просят от $130 тыс.).

Алушта

В этом городе складывается картина, сходная с ялтинской: в перечне предложений преобладает «элитка», стоимость метра колеблется от $2,5 до 3,5 тыс. Скажем, первый в городе клубный дом (30 м от моря) предлагает апартаменты класса De luxe по $3,5 тыс. за кв. м.

Апартаменты в комплексе «Отрада» (150 м от моря) стоят от $2,5 тыс. за кв. м. В многофункциональном мега-комплексе NewAlushta (Профессорский уголок) цена «квадрата» — от $2 тыс. Квартира поскромнее (например, в ЖК «Монолит»; срок сдачи — IV квартал 2008 года) обойдется в $1,3-1,9 тыс. за кв. м.

Севастополь

В начале года «вторичка» здесь стоила до $1,7 тыс. за 1 кв. м, «первичка» — до $2,5 тыс. По информации компании «Маркет Крым», в городе ведутся работы на 37 площадках, причем девелоперы предпочитают возводить не отдельные здания, а крупные конгломераты. Так, введен в эксплуатацию восьмиэтажный 290-квартирный комплекс «Жемчужина Омеги». Строятся ЖК «Акрополь» (четыре девятиэтажных дома и коттеджи), коттеджный поселок «Фруктовый рай».

По словам управляющего инвестиционными проектами и программами в Крыму АН «Мультидом» Руслана Маринуцы, большинство возводимых объектов — «элитка», тогда как к эконому можно отнести не более 10-15% новостроек. При этом спрос на бюджетное жилье огромен. Средняя цена экономкласса — $1,4 тыс. за кв. м, то есть «однушка» стоит от $51 тыс., «двушка» — от $69 тыс., «трешка» — от $94 тыс. Для сравнения: в премиум-многоэтажках цена «квадрата» — $2,1-2,7 тыс. Распродается такая недвижимость с трудом — либо под конец строительства (в отличие от эконома, расхватываемого на начальных стадиях), либо уже после ввода дома в эксплуатацию.

Евпатория

Хороший дом площадью 500 кв. м здесь можно купить за $80 тыс., трехкомнатную квартиру — за $15 тыс. Впрочем, за последний год жилье здесь подорожало на 30-40% — сегодня СК «Консоль ЛТД» предлагает квартиры по $1-1,2 тыс. за кв. м. Однако, по словам специалиста АН «Квадратный метр» Сергея Громова, интерес к объектам недвижимости во многом зависит от их расположения. «Клиенты спрашивают определенный район либо ищут квартиры ближе к морю.

Причем с удовольствием покупают «вторичку», если жилье находится в хорошем месте и приемлемо по цене», — объясняет эксперт. Причина проста: отдыхающий в Евпатории средний класс отдает предпочтение не престижу, а дешевизне и комфорту.

Ну а тем, кто хотел бы подыскать курортную недвижимость за разумные деньги, стоит обратить внимание на небольшие населенные пункты запада и востока Крыма (к примеру, ПГТ Черноморское в 70 км от Евпатории; поселок Приморский в Феодосийском регионе). Восточный Крым вообще долго будет самым дешевым районом полуострова — из за проблем с питьевой водой. Так, по мере удаления от берега цены уменьшаются в геометрической прогрессии. Отъехав от моря километров на 50, можно купить дом и за $5 тыс.

Удобно, выгодно и по-прежнему надежно

Лето-2008 стало нелегким периодом для украинских строителей и маклеров: спрос на жилье в стране падает. Один из старейших британских риелторов — компания Hamptons International — даже предрекал осенний обвал рынка недвижимости. Увы, самые пессимистичные прогнозы сбылись: как заявил недавно председатель совета директоров корпорации Mirax Group Сергей Полонский, «на Украине коллапс в недвижимости — продаж нет вообще».

И лишь Крыму эксперты в один голос предсказывают позитивную динамику. Причин этому несколько. Одна из них заключается в том, что на побережье осталось очень мало земли для размещения новых объектов, а в центрах курортных городов каждая сотка на вес золота. При этом жилых комплексов VIP-уровня на самом деле не так много, а спрос на них чрезвычайно высок.

Кроме того, полным ходом идет строительство объектов инфраструктуры — гостиниц, аквапарков, торговых и развлекательных центров. К тому же курортная недвижимость чрезвычайно выгодна для инвестирования — в минувшем году, по данным риелторов, ее доходность составила от 30% до 60%. Вот как оценивает ситуацию менеджер по маркетингу строительной компании «Артекс» Лилия Сафронова: «Учитывая тенденции предыдущих лет, можно говорить о том, что вкладывать средства в недвижимость Крыма было и будет выгодно. Стоит лишь помнить, что жилой сегмент предполагает быстрый возврат средств, а коммерческие объекты – это долгосрочная инвестиция».

Таким образом, утверждают специалисты, если политическая ситуация не изменится, доходность вложений в крымскую жилую недвижимость продолжит расти. Даже если стоимость квадратных метров и уменьшится (за счет «вторички» или изначально переоцененных объектов), то ненамного. В целом же, по словам Р. Маринуцы, Крым находится «в расцвете сил» и его будущее не вызывает сомнений.

Компания "SV Development"