Застройщики и девелоперы все смелее говорят о кризисе на рынке первичной недвижимости. Однако они все еще продолжают надеяться на чудо -- на возобновление ипотечного кредитования и удешевление займов. Покупателям же особо надеяться не на что: цены слегка падают, но банки кредитов не дают.

Увы, но долгожданная осень, с началом которой эксперты-оптимисты ожидали возобновление спроса на недвижимость, так и не оправдала их надежд. Скорее, наоборот -- продолжающийся мировой финансовый кризис начал отражаться и на Украине, пишут "Деньги".

Застройщики, лишенные и кредитных средств, и денег инвесторов, стали снижать цены на квартиры. И если кредитование не возобновится, то в городах появится еще больше "домов-привидений", достроить которые компании не смогут из-за отсутствия финансов.

А некоторые застройщики и вовсе уйдут в небытие. Крупные строители, конечно, надеются, что слабые их коллеги будут поглощены иностранными или отечественными компаниями. И дома, возведение которых начали "поглощенные", будут достроены на радость вложивших в строительство деньги инвесторов.

"Строительные компании в Украине не могут получить кредитные средства с февраля этого года, и если на рынок не выйдут зарубежные инвесторы, то в строительстве наступит кризис", -- предрекает Милан Паевич, вице-президент Украинской строительной ассоциации (УСА).

Впрочем, говорить о том, что иностранцы так уж сильно заинтересованы вкладывать в Украину, сейчас не приходится. Один из представителей этих самых иностранцев -- российская "Миракс групп" -- предварительно на год заморозила все еще не запущенные проекты в Украине. Дескать, когда у людей нет денег и на рынке царит паника, новые квартиры никто не покупает. Поэтому, по убеждению председателя правления "Миракс групп" Максима Привезенцева, новые проекты следует отложить до лучших времен. Компания возводила 46-этажное здание в Киеве по ул. Глыбочицкой. И, по оценкам экспертов компании, учитывая, что рынок в Украине стоит, строительство объекта приостановлено где-то на год.

Примеров того, что компании ощущают нехватку средств, есть масса. На многих строящихся объектах темпы строительства уже не столь активные, как в начале года, когда работа кипела даже по ночам. К примеру, ХК "Киевгорстрой" за восемь месяцев 2008 года сократил объемы строительства жилья на 2,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Кто выживет?

Все эксперты рынка настроены одинаково -- выживут только крупные компании. По словам Андрея Миргородского, члена совета директоров девелоперской компании "XXI век", больнее всего будет мелким. "Больших, конечно, тоже потрясет, но они все же выполнят свои обязательства", -- отметил г-н Миргородский.

Руководитель отдела исследования и маркетинга консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" Ярослав Иванов считает, что вероятность ухода из рынка некоторых небольших компаний велика. "За свои средства никто не строит", -- пояснил он. По мнению г-на Иванова, в условиях дорогих кредитных средств, выдаваемых, к тому же, не всем, а также с учетом снижения платежеспособного спроса, выживут те, кто может позволить себе дольше обычного продавать построенные площади, либо те, кто пользуется положительной репутацией у банков.

Он также предполагает, что в стране могут появиться долгострои и увеличится число обманутых инвесторов: "Это возможно в период ухода с рынка небольших и ненадежных строительных компаний. Не исключено, что они будут уходить из уже начатых проектов". Г-н Иванов фактически подтвердил прогноз Максима Привезенцева: крупные и надежные строительные компании все же достроят свои начатые объекты, а вот с развитием новых повременят.

Цены в Киеве

Наверное, наиболее сильно ощущается кризис в Киеве. Как говорил Андрей Миргородский, объем сданных квадратных метров жилья в текущем году составит 500 тыс., что почти в три раза меньше, чем планировалось. Напомним, по данным Госкомстата, в 2007 году в столице было введено в эксплуатацию 1,4 млн. м2 жилья.

По мнению г-на Миргородского, сокращение объемов строительства -- прямое подтверждение того, что рынок пребывает не в лучшем состоянии. "Кризис есть, и его нельзя игнорировать", -- заметил эксперт.

Отсутствие спроса уже спровоцировало падение цен на строящееся жилье. По разным данным, в столице на объекты эконом- и бизнес-классов цены снижают на 10--15%. Все опрошенные "Деньгами" аналитики рынка недвижимости отмечают, что первичная недвижимость в столице начала дешеветь. Например, по данным строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест", наиболее явно о снижении цен говорит то, что за август "первичка" в среднем подешевела на 1,3%.

А квартиры в только выставленных на продажу домах уже предлагались на 10% дешевле среднерыночной стоимости. Согласно данным портала www.realt.ua, "первичка" в Киеве за сентябрь подешевела на 0,5%, а с начала года рост цен составил -- 11,5%. К слову, по данным Госкомстата, уровень инфляции за семь месяцев 2008 года составил 14,9%. Получается, что цены на жилье уже реально отстают от инфляции.

Несмотря на это, квадратный метр от застройщиков в Киеве в последний день сентября в среднем стоил $2867 (по данным портала "Недвижимость"). В общем, не все ринулись снижать цены. По словам г-на Паевича, это сделают те, кому очень нужно продать квартиры. Те, кому продавать объекты не к спеху, вряд ли будут уступать. Артур Мхитарян, президент корпорации "Познякижилстрой", уверен, что, скорее всего, цены снижать будут мелкие компании, которые испытывают финансовые трудности. Более того, по мнению г-на Мхитаряна, все разговоры о кризисе на рынке -- это не что иное, как "нагнетание истерии" с помощью средств массовой информации.?

Цены в регионах

В Харькове о падении цен на "первичку" заговорили впервые в июле текущего года. По данным компании "Макрокап девелопмент Украина" (МКДУ), недвижимость эконом-класса в июле подешевела на 3,3%, до $1250 за 1 м2, а вот элитная, напротив, стала дороже почти на 7% -- "квадрат" вырос до $3200. Опрошенные эксперты считают снижение цен на харьковскую "первичку" временным явлением, даже несмотря на то, что и в августе она не дорожала.

Средняя стоимость жилья эконом-класса в течение последнего месяца лета осталась на том же уровне -- $1250 за 1 м2. А вот квартиры бизнес-класса подешевели до $1800 за 1 м2. Средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Харькова оставалась практически неизменной с июля -- $1590 за 1 м2.

Также практически не изменились цены на первичную недвижимость и в других городах. К примеру, стоимость нового жилья в Одессе в сентябре, так же как и в августе, составляла минимум $900 за 1 м2. В Донецке -- $1776 за "квадрат".

Чего ждать?

Строители, как обычно, предпочитают говорить о грядущем повышении цен, а не об их обвале. Правда, с некоторыми "но".

К примеру, по словам Сергея Голуба, руководителя аналитического департамента консалтинговой компании "Канзас", сейчас сильно упал спрос на строящиеся дома. Потребитель переориентировался на уже готовое жилье. "На те дома, которые останутся недостроенными, цены, конечно, упадут. Если же объекты будут завершены, то я сомневаюсь, что цены будут снижаться. Ну, разве что на 5% во время новогодних распродаж", -- отметил г-н Голуб.

А как уже заявлял генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании "Каскад" Анатолий Шахновский, скорее всего, снижение цен коснется только объектов эконом- и бизнес-классов. По его словам, уже есть компании, которые на объекты эконом-класса предлагают скидки до 10%.

"Если и дальше будет трудно получить ипотечный кредит, то скидки будут расти до 20% и более", -- предполагает г-н Шахновский. Г-н Миргородский же уверен, что сейчас паниковать не стоит, поскольку хоть на рынке и кризис, однако он не будет затяжным и ситуация стабилизируется. А для этого требуется немного -- возобновление кредитования банками как застройщиков, так и населения.

Но банки не столь оптимистичны. Директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Александр Пилипец отмечает, что до конца года ипотечный рынок вырастет всего на 40%, хотя в прошлом году эта цифра составляла 110%. По словам г-на Пилипца, уменьшение объемов ипотечного кредитования отразится, в первую очередь, на первичном рынке недвижимости, поскольку из-за невозможности получить кредит застройщики смогут рассчитывать только на средства покупателей.

"В свою очередь, финансирование нескольких объектов строительства с помощью заемщиков может привести к проблемам строителей, которые рискуют не завершить строительство объектов", -- считает г-н Пилипец.

 Что делать, если вдруг…

Наверное, самый животрепещущий вопрос: что делать, если застройщик, у которого куплено жилье, прекратил работу? Самостоятельно что-то предпринять в этой ситуации сложно, придется надеяться на "добрых людей" -- компании, желающие выкупить и достроить объекты неудачливых коллег, и на государство.

Возможно, покупатели жилья компаний, которые могут не выполнить свои обязательства, будут защищены законодательно. Киевсовет решил обратиться к Президенту Украины Виктору Ющенко, председателю Верховной Рады Арсению Яценюку и премьер-министру Юлии Тимошенко с просьбой обеспечить законодательное урегулирование проблем инвесторов, пострадавших от деятельности строительных компаний.

Пока окончательный механизм защиты инвесторов так и не придумали. Впрочем, неизвестно и то, когда высшее руководство страны сможет отвлечься от проблем парламентской коалиции и рассмотреть предложение Киевсовета. Сами же киевские чиновники тоже до сих пор не рассмотрели вопрос о правовом механизме возмещения ущерба пострадавшим от "Элита-Центр".

Сейчас в природе существуют два проекта: один -- Киевгорадминистрации, другой -- правительственной комиссии. Между документами есть расхождения, в частности в определении того, кто будет возмещать ущерб.

По словам заместителя Киевгорадминистрации Владимира Головача, проект КГГА предусматривает, что киевская власть может предъявить к государству иск по возмещению ущерба, нанесенного инвесторам. Причем возмещаться ущерб должен государством, а не территориальной властью. А вот в проекте правительственной комиссии такового пункта нет, что, по мнению г-на Головача, перекладывает всю ответственность на городской бюджет.

Заместитель главы Секретариата Президента Марина Ставнийчук уверяет, что проект, разработанный правительственной комиссией, согласован с инвесторами "Элита-Центр", и они настаивают на его принятии Киевсоветом.

Следующее рассмотрение этого документа должно состояться 16 октября, и "Деньги" обязательно расскажут, кто же будет за все платить.

Почем первичка?

Ориентировочная стоимость первичного жилья в регионах

Город	Цена, $за 1 м2
Днепропетровск	1600--2800
Донецк	1300--2700
Львов	1500--2700
Одесса	980--2000
Харьков	1250--3300

Почем новые метры в Киеве?

Ориентировочная стоимость квартир на первичном рынке в Киеве, $ за 1 м2

Район	Январь 2008 г.	Февраль 2008 г.	Март 2008 г.	Апрель 2008 г.	Май 2008 г.
Голосеевский	2311	2353	2395	2429	2503
Деснянский	1810	1871	1892	1934	1968
Дарницкий	1757	1727	1741	1827	1995
Днепровский	2189	2288	2393	2512	2525
Оболонский	2003	2039	1932	1966	1976
Печерский	4215	4215	4292	4379	4515
Подольский	2250	2485	2495	2512	2615
Святошинский	1816	1914	1930	1971	2036
Соломенский	2428	2558	2650	2717	2715
Шевченковский	2853	3003	2948	3168	3226
Центр	3754	3754	3839	3940	4264
Район	Июнь 2008 г.	Июль 2008 г.	Август 2008 г.	Сентябрь 2008 г.	Изменение с начала года, %
Голосеевский	2573	2663	2720	2656	12,3
Деснянский	1976	1976	1994	1954	7,4
Дарницкий	2016	2108	2161	2073	15,2
Днепровский	2439	2467	2482	2566	14,7
Оболонский	2011	1990	1990	1990	-0,7
Печерский	4470	4341	4305	4270	1,3
Подольский	2595	2576	2576	2670	15,7
Святошинский	2058	2062	2067	2069	12,2
Соломенский	2705	2728	2771	2726	11
Шевченковский	3194	3241	3234	3103	8
Центр	4522	4574	4692	4692	20

Итого: На рынке первичной недвижимости -- кризис. Однако застройщики по привычке говорят о грядущем повышении цен, несмотря на то, что их рост все больше отстает от инфляции.

Компания "SV Development"