Жить в городе можно не только в квартире, но и в собственном доме, ведь в крупных городах до сих пор существует частный сектор. Стать обладателем домика в крупном украинском городе реально за $65--2500 тыс.

Тележурналист Алексей Набоженко этим летом стоял перед выбором -- покупать кваритру или дом. Как истинному урбанисту ему не хотелось уезжать из любимого Киева, но жить в многоквартирных домах порядком надоело. Как оказалось, большого выбора частных домов в черте Киева нет.

"Нам понравился один домик -- одноэтажный коттедж, примерно на 150 м2, который выглядел очень уютно и красиво на фоне остальных домов", -- рассказал Алексей. Однако, по его словам, сумма, запрошенная домовладельцами за объект, оказалась не слишком маленькой -- $1 млн. И это при том, что дом расположен не на элитном Печерске, а в одном из спальных районов города.

"Продавец расписывал преимущества дома и заверял, что в эту сумму входит и земля -- 7 соток, и все, что есть в доме -- дизайнерский ремонт, мебель, бытовая техника", -- рассказал Алексей.

Как разузнали "Деньги", ориентировочная стоимость земли в этом районе города -- $8--12 тыс. за сотку. То есть "чистая", без земли, цена дома с "начинкой" -- около $930 тыс. Многовато.

При этом владелец жилья так и не удосужился рассказать, что дом построен на территории дачного или садового товарищества. А, по словам Алексея, судя по соседским домам и качеству дорожного покрытия, это был, а то и до сих пор остается, дачный или садовый кооператив.

"В конце концов, мы с женой купили квартиру, а недавно я видел большой рекламный щит о продаже так понравившегося нам дома", -- подытожил г-н Набоженко. Видать, домовладельцу все еще не удалось найти покупателей, готовых выложить $1 млн. за дом в садовом кооперативе в спальном районе.

Частные риски…

Наверное, в любом городе можно встретить маленький домик, "зажатый" между многоэтажек. Да и улицы, застроенные частными домами, еще не являются редкостью. Но не всегда проживание в частном доме в городе бывает преимуществом по сравнению с обитанием в квартирах многоэтажных домов.

Причин несколько. От банальных проблем с водопроводом, канализацией, отоплениеми любопытных соседей из многоэтажек, заглядывающих из своих окон в частный двор, до более серьезных -- риска, что дом снесут в связи со строительством дороги или новой высотки. Именно со строительством связаны, к примеру, скандалы с дачами на Русановских садах, которые подлежат сносу из-за строительства Русановско-Воскресенского моста.

Конечно, киевские власти обещают выделить дачникам участки в новом месте и компенсировать стоимость жилья, но соглашаются на эти условия не все. Сносят частный сектор и для освобождения места под строительство высоток. При этом город (а вернее, застройщик, на которого местные власти перекладывают решение этих проблем) обязан предоставить жителям сносимого дома квартиру.

Или, по их желанию, компенсировать потери деньгами, исходя из экспертной оценки. Что, впрочем, может оказаться невыгодным, поскольку эксперт, нанятый застройщиком, вполне может оценить домик по номинальной, а не по рыночной цене.?

Примеров сноса частного сектора масса. В частности, новый генплан развития Одессы предусматривает разрушить тридцать один дом по ул. Туристской в связи со строительством новой автомагистрали. Говорят, что жители семнадцати домов уже согласились на отселение, и им обещают квартиры в новых домах на Французском бульваре и Среднефонтанской улице. Рискует лишится частного сектора и район Лузановка в Одессе.

В Днепропетровске генеральный план развития города также предусматривает, что на месте частного сектора будут возведены многоэтажные дома.

… и преимущества

Тем не менее, покупка частного дома в городе имеет и ряд своих плюсов. Ведь не обязательно покупать "дворец" за баснословную сумму. Можно сэкономить, купив избушку подешевле, и вместо нее на участке построить дом своей мечты. К примеру, по Киеву предложения домов "под снос" встречаются практически в любом районе. Причем продают, как правило, землю, а за строение денег не берут.

Правда, стоимость земельных участков совсем немаленькая -- $15--30 тыс. за сотку. То есть 10 соток с развалюхой будут стоить $150--300 тыс. И на этом месте еще придется строить дом, что будет стоить еще минимум $150 тыс. Впрочем, при покупке такого дома следует очень тщательно проверять документацию, поскольку земля может оказаться неприватизированной, а то и по каким-то причинам вообще запрещенной к приватизации. Также важно знать, не предполагается ли в данном районе строительство многоэтажного дома или коммерческого объекта.

Если с документацией все в порядке, то для того, чтобы снести развалюху и построить на этом месте новый дом, следует получить разрешение на новое строительство. Для этого необходимо предоставить на согласование в местные органы самоуправления проект участка, проект дома и прочие документы. К тому же, если старый дом планируется под снос, то потребуется получить разрешение на подключение нового к водопроводу, газопроводу, канализации. Но затраты времени и нервов на сбор документов того стоят. Как уже писали "Деньги", построить дом самостоятельно на 20--30% дешевле, чем купить готовый (сколько стоит построить дом, см. "Деньги" №9 от 28 февраля 2008 года, доступно на www.dengi-ua.com).

Дома в Киеве. Дорого

По данным консалтинговой компании SV Development, стоимость индивидуальных домов в Киеве за январь--июнь 2008 года увеличилась на 6,73%, до $2219 за 1 м2 (с учетом земли). За август в столице котттеджи в среднем подорожали чуть больше чем на 1%. По предварительным прогнозам, частные домовладения в черте города за год вырастут в цене на 10--12% -- скромнее, чем ожидают строители и продавцы домовладений в коттеджных городках . Нет ничего удивительного в том, что продавцы надеются на лучшее. Но вот оправдаются ли их надежды -- другой вопрос. Сейчас, по оценкам риелторов, спрос на дома в Киеве и черте города очень небольшой.

По словам Сергея Игнатова, руководителя отдела загородной недвижимости АН "CIT", наиболее востребованы домовладения площадью до 350 м2, а также коттеджи в престижных районах. Остальная же недвижимость продается плохо. По мнению г-на Игнатова, покупатель стал более придирчиво оценивать качество домов, и многие предпочитают строить дома самостоятельно -- "под себя".

Впрочем, несмотря на затишье на рынке, г-н Игнатов считает, что иметь свой дом в городе или возле него -- дело выгодное. "Последние пару лет наблюдается спрос на аренду домов, особенно в летний период. Однако выбрать особо нет из чего -- хороших предложений стоимостью в $10 тыс. в месяц очень мало", -- отметил он.

Исходя из этого, свой дом в Киеве или возле него -- не только неплохое место жительства, но и хорошая инвестиция: только за летний сезон можно "поднять" $30 тыс. и больше, сдавая дом в аренду. Да и во время новогодних праздников на аренде можно неплохо заработать (только стоит предварительно его застраховать?).

Для проведения торжеств и гуляний веселые компании частенько ищут подходящее жилье, где можно смело орать песни под караоке и устраивать танцевальные раунды. Аренда дома на прошлый Новый год в Киеве стоила от $1000 в сутки.

Что касается цен на дома в Киеве, то они очень разные. Все зависит от строения -- "дореволюционная мазанка" или современный коттедж, и от места, где расположена недвижимость. К примеру, на Печерске, в Царском селе, домик в 1250 м2 на 17 сотках земли предлагают по $10 тыс. за "квадрат". В этом районе особняки площадью, примерно, в 500--700 м2 продают более чем за $3 млн. Недешево стоят коттеджи на Софиевской и Петропавловской Борщаговках.

Цена многих переваливает за $1 млн. Немного дешевле частные дома на Русановке. Там владельцы выставляют свои дома по $120--590 тыс. Однако, радуясь столь "выгодным" предложениям, не стоит забывать, что дачи на Русановских садах подлежат сносу из-за строительства Подольско-Воскресенского моста.

Недешевые регионы

Плохо продаются дома и в других городах-миллионниках. Да и аренда такого жилья в них, разве что за исключением Одессы, еще не развита.

"Рынок недвижимости стоит. Это касается и частных домов. Только востребованы интересные дома в элитном сегменте. Но сказать что на них большой спрос, нельзя", -- отметил Владимир Кузнецов, генеральный директор АН "Инфосервис" (г. Днепропетровск).

Низкий спрос негативно повлиял на скорость продажи домовладений. Сроки реализации домов в Днепропетровске увеличились как минимум в два раза. "Дома экспонируются очень долго. Те, что раньше продавались за два--три месяца, сейчас ждут своих покупателей полгода--год", -- рассказал г-н Кузнецов. Неразвита в городе и аренда частных домов, особенно дорогих особняков.

По словам Владимира Кузнецова, аренда домов встречается крайне редко -- элитные дома в городе не сдают. Возможно, и есть аренда домиков на окраине, но это, скорее всего, происходит в обход агентств недвижимости. Что касается цен, то, по словам гендиректора АН "Инфосервис", стоимость коттеджей в Днепропетровске зависит от района, возраста и качества строения.

"Если рассматривать какие-то глинобитные домики в Красноповстанческой балке, на Деевке, то там полдома можно купить за $40--50 тыс. Если рассматривать дома, например, в Нагорном районе, то там стоимость особняков достигает $2--3 млн.", -- заверил эксперт.

Действительно, по базам объявлений реально можно найти предложения на продажу домов на окраинах спальных или промышленных районов за $50 тыс. А недалеко от центральной улицы или с видом на Днепр -- за $250--2900 тыс.

Во Львове частные домовладение продают, ориентировочно, за $100--380 тыс. Есть, конечно, и более дешевые предложения, но называть домом строение в 20 м2, за которое просят $30 тыс., как-то неправильно. Видать, хозяева продают курятник.?

Вообще, по наблюдениям "Денег", нет большой разницы в цене между домиком в Галицком районе недалеко от центральных улиц и домом на окраине города. К тому же в большинстве случаев подальше от центра площадь земельного участка, на котором расположен дом, чуть больше -- уже не три сотки, а семь.? Стоит отметить, что территориально зажатый Львов имеет просторные окрестности, которые активно застраиваются частными усадьбами, ведь коттеджных городков в регионе практически нет. Риелторы отмечают, что увеличение строительства частного жилья отчасти спровоцировано проведением Чемпионата Европы по футболу "Евро 2012". А Львов является одним из городов, где запланировано проведение матчей. Вот и рассчитывают местные жители сдавать жилье футбольным фанатам.

В Харькове также нет огромного спроса на недвижимость. А количество домовладений, выставленных на продажу, достаточно велико. Много предложений в окраинных районах -- Бавария и Холодная Гора. При этом стоимость коттеджей там колеблется от $140 тыс. до $700 тыс. Разумеется, верхняя планка достигается не в названных окраинных районах, а практически в центре -- на Шатиловке, Павловом Поле.

Большой разброс цен на дома в Одессе. Если дом возле моря, то стоит он $550--1500 тыс. Такие предложения встречаются в Аркадии, на Фонтанке. Стоит отметить, что Одесса -- курортный город, и многие дома владельцы предпочитают не продавать, а сдавать в аренду. Что при нынешнем низком спросе на жилье вполне логично, ведь аренда дома с видом на море может обходиться от $1000 в сутки.

Перспективы

Сейчас риелторы не берутся прогнозировать, каково будущее у рынка частных городских домовладений. Дескать, многое будет зависеть от ситуации с кредитованием, строительством и прочим. Однако они не исключают, что в связи с вполне возможным кризисом на первичном рынке недвижимости граждане, которые будут не удовлетворены качеством квартир на вторичном рынке, обратят внимание на частные особняки. А если возрастет спрос, то вряд ли цены будут стоять на месте.

Где искать особняки?

Цены на дома в некоторых районах частного сектора в крупных городах

Город	Район	Цена, $ тыс.
Днепропетровск	Бабушкинский	80--850
	Красногвардейский	95--550
	Жовтневый	100--300
Донецк	Калининский	160--1300
	Киевский	350--1500
Киев	Печерский	700--4000
	Шевченковский	370--1000
	Подольский	120--1250
	Соломенский	120--4000
Львов	Зализнычный	75--1500
	Лычаковский	70--500
Одесса	Киевский	300--1500
	Малиновский	100--500
Харьков	Салтовка	120--500
	ХТЗ	50--150
	Пос. Жуковского	100--400

Почем дом?

Ориентировочная стоимость домовладений в разных городах Украины.

Город	Цена, тыс.$
Днепропетровск	50-3000
Донецк	20-2000
Киев	120-5000
Львов	30-500
Одесса	150-2000
Харьков	140-700

Широта форм

Павел Сергеев, специалист технического отдела оконного направления REHAU:

-- В оконных системах REHAU, предлагаемых на территории Украины для остекления коттеджей, собраны многочисленные ноу-хау. Например, для проветривания помещения предлагается возможность установки специальных вентиляционных клапанов, которые поставляются в комплекте с фильтром для пыльцы и пыли.

Два контура уплотнения по периметру с широкими зонами прилегания на коробке и створке обеспечивают надежную защиту от сквозняков, пыли и воды.

В сочетании со стеклопакетом толщиной не менее 32 мм можно достичь необходимого уровня шумоизоляции.

В зависимости от местоположения окна в здании, а также от того, насколько оно труднодоступно для мошенников клиент сможет подобрать класс взломобезопасности.

Возможности ПВХ как материала для изготовления окон являются универсальными для реализации практически любых конструкторских замыслов. Арочные, треугольные и косоугольные конструкции становятся все более популярными. Также широкое применение в коттеджном строительстве все больше находят раздвижные и наклонно-раздвижные системы REHAU для широких выходов на террасы, балконы и тому подобное.

Выбор цветов для окон из профилей REHAU так же велик, как и выбор форм. Можно выбрать практически любой цвет по шкале RAL. Особую популярность в частном строительстве получили кашированнные под дерево профили.

Итого: Частный дом в крупном городе может быть неплохим вложением для суммы от $65 тыс. В Киеве, правда, только на землю под домом придется потратить минимум в два с половиной раза больше. Зато такая недвижимость не только не падает в цене, но и слегка растет -- на 10--12% в год.

Компания "SV Development"