Несмотря на кризис в строительной отрасли, девелоперы в один голос твердят, что цены на недвижимость не упадут. Ссылаются застройщики в основном на отложенный спрос и недостаток предложения на рынке. Действительно, жилья эконом-класса строится в стране все меньше и меньше.

15% жилья украинцы все еще покупают в кредит. Остальное – за наличные. Если с кредитными деньгами все более-менее понятно (рассчитать уровень дохода, чтобы выяснить, кто может претендовать на ипотеку, в принципе, не составляет сложности), то с происхождением 85% средств дело более темное. Кто-то говорит, что это отмываются деньги, в свое время выведенные в оффшоры. Кто-то предполагает, что крестьяне, продавшие свои земельные паи, понесли на рынок недвижимости сотни тысяч долларов, спровоцировав тем самым рост цен, не поддававшийся никакому здравому смыслу, анализирует UGMK.info.

Как вариант, можно рассматривать деньги, вырученные от продажи, скажем, родительских квартир. Или, например, квартиры покупаются на средства, которые переслали в Украину «заробитчане». Но, безусловно, доля последних вариантов в общем количестве покупок не может быть большой. А если поверить в первые два, тогда становится понятным оптимизм застройщиков по поводу сохранения высоких цен на новое жилье, а также рентабельность строительства и доверчивость инвесторов-физлиц.

Перехитрить хитреца

По информации аналитического агентства «Медиадиагностика», рентабельность строительства в эконом-классе составляет до 80%, в бизнес-классе – до 100%, в премиум-классе – до 200%. «Есть куда отступать, чтобы завоевать покупателя, - говорит Юрий Карапетян, генеральный директор агентства. - Застройщики не окажутся в проигрыше, если снизят рентабельность и, соответственно, цены на 15-20%».

Ныне себестоимость возведения панельного дома $800/кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии – $1200. Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшать затраты собственно на строительство. Сюда не входит плата за выделение земли, многочисленные взятки чиновникам за содействие и получение разрешительной документации, отчисления городу. Если представить идеальную картину, когда будет устранена коррупция, строители уменьшат рентабельность до 10%, что считается хорошим показателем в развитых странах, тогда с учетом расходов на рекламу, продажу дома цена в эконом-классе может составить $1100-1500/кв. м, т.е. Как минимум на четверть меньше нынешней.

Ведущий экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь считает, что в идеале, если прекратится рост стоимости стройматериалов, а застройщики ринутся в бой за покупателей, которых становится все меньше, к осени цена кв. м может снизится на 10%. А вот PR-директор девелоперской компании ХХI век Дмитрий Васильев полагает, что объективно спрос превышает предложение, просто этот спрос – отложенный, он вернется осенью и цены устоят.

Совладелец компании ХХI век Лев Парцхаладзе заявил, что стоимость нового жилья в ближайшее время снижаться не будет. То же утверждает и заместитель гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун

Не повлияет существенно на объемы продаж и уменьшение ипотечного кредитования физлиц. Ведь, по данным Ассоциации украинских банков, объемы ипотеки в кредитном портфеле составляют незначительную часть, а всего 10% из них – кредиты, выданные под инвестирование строительства жилья. Все остальное – это ссуды либо под покупку уже готового жилья, либо под залог недвижимости на развитие бизнеса и прочие цели, не связанные со строительством.

Каждому – по возможностям

Все это говорит о том, что покупка жилья для среднего украинца по-прежнему недоступна. И уж тем более полтора миллиона украинских очередников вряд ли получат квартиры как в ближайшей перспективе, так и в более отдаленной. Жилье просто негде будет строить. Свободные земельные участки под строительство в Киеве закончились еще пару лет назад. Сейчас вовсю идет раздача территорий рекреационного назначения, а также за счет уплотнения застройки. 90% пригородных территорий уже находятся в руках частных компаний. Это при том, что в стране действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. А строят коттеджные городки именно на бывших землях колхозов и совхозов, впоследствии распаеванных и переданных крестьянам.

При этом и городское жилье в новостройках, и коттеджи в пригороде по-прежнему недоступны не то что малообеспеченным, но и большей части среднего класса. Любопытно, что процент лиц, которые смогли воспользоваться ипотечными кредитами, практически не меняется. В 2004 г. это было 4-10%. Сейчас берут такие кредиты не больше 15% населения.

Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов недвижимости (риелторов) Украины говорит, что те, кто покупает квартиру в кредит, могли бы купить и за наличные, поэтому нам не грозят ипотечные кризисы и дефолты. Уровень цен в столице вытесняет с рынка недвижимости всех, у кого среднемесячный доход на члена семьи ниже $1000.

В пригороде цены на жилье в коттеджных городках несколько ниже, но говорить, что они доступны для среднего класса, было бы значительным преувеличением. По мнению некоторых экспертов, чтобы претендовать на такое жилье, надо иметь доход 300 тыс. грн. в год.

Еще яснее становится картина, если проанализировать – а что же, собственно, строится? В Киеве жилье эконом-класса строят мало, застройщики им не интересуются (малоприбыльно), потребители – также. Почему? Да потому что у нас народ либо очень богатый, либо очень бедный. В коттеджных городках на долю недвижимости эконом-класса приходится 5%, зато по 40% - на элитное и бизнес-класса.

В то же время нуждается в жилье значительно больше семей, чем стоят в квартирных очередях. Расчет простой. В Украине проживает 15 млн. семей. Согласно мировой практике, чтобы удовлетворить потребности населения, каждый год должно вводиться в эксплуатацию 300 тыс. единиц жилья в год. Это 30 млн. кв. м. В Украине же строится чуть больше 6 млн. кв. м, шестая часть – в столице.

Можно сколько угодно ругать «хрущевки», но они позволили обеспечить жильем 80% населения. Сейчас только кажется, что строят много. На самом деле, строят в 4 раза меньше, чем в 1989 г., а получают его и вовсе не те, кто нуждается. Поэтому те, кто мог позволить себе их покупать, будут покупать и дальше. А потом придерживать на некоторое время и перепродавать, или сдавать в аренду. А подавляющая масса населения будет снимать жилье.