Iнвестувати в нерухомiсть — завжди ризик. Iнвестувати в нерухомiсть в Українi — особливий ризик, оскiльки на законодавчому рiвнi iнвестор незахищений i не має основних гарантiй. Тому, вкладаючи грошi в нерухомiсть, особливо, якщо йдеться про купiвлю помешкання пересiчним споживачем, потрiбно пам’ятати про безлiч ризикiв аж до того, що iнвестор так i не отримає бажаної нерухомостi. Все просто, зазначають експерти, Україна — благодатне середовище для вирощування фiнансових пiрамiд.  
«Свiтова практика вважає, що фiнансовi пiрамiди повторюються кожнi 14 рокiв i кожного разу з бiльшою руйнiвною силою», — розповiла газеті "День" старший юрист ЮФ «Василь Кисiль i Партнери» Наталя Доценко-Белоус «Українська дiйснiсть уперше зiткнулася з явищем «фiнансових пiрамiд» в 1994—1995 роках. Фiнансовi пiрамiди 1994—1995 рокiв стали результатом дiяльностi довiрчих товариств, поширення цiнних паперiв, довiрчого ставлення до них громадськостi та iнфляцiйних процесiв. Отже, якщо шляхом простої математичної дiї ми до 1994—1995 рокiв додамо 14 рокiв, то отримаємо 2008—2009 рiк», — веде далi юрист.

Сьогоднi iнвестувати в нерухомiсть можна рiзними способами, але жоден iз них не є гарантовано безпечним i всi вони в рiвнiй мiрi несуть ризики. Доценко-Белоус зазначає, що «серед 11 застосовуваних сьогоднi способiв iнвестування в нерухомiсть, яка будується, на законодавчому рiвнi жоден не передбачає забезпечення i гарантiй повернення вкладених коштiв, як це вiдбувається, наприклад, при видачi кредиту банком». Юрист вважає, що причиною цього є аж нiяк не бажання забезпечити приток iнвестицiйних коштiв, а бажання знизити податкове навантаження. Особливо небезпечним експерт назвала передбаченi законом фонди фiнансування будiвництва i цiльовi облiгацiї, як найбiльш поширенi способи i такi, яким довiряють.

Окрiм того, свiй внесок у «спорудження» фiнансових пiрамiд на ринку нерухомостi вкладає i зростаюче число фiнансових посередникiв, оскiльки законодавство сьогоднi допускає участь приватних осiб у фiнансуваннi будiвництва виключно через них. Експерт зазначає, що «пiдводними каменями» спiвпрацi з посередниками є те, що «згiдно iз законодавством, фiнансовий посередник не несе вiдповiдальностi перед покупцем — її покладено на забудовника. Якщо останнiй вийде з договiрних вiдносин iз посередником, виконувати зобов’язання перед довiрителями буде нiкому».

Перший i основний ризик, якому пiддає себе потенцiйний покупець, за словами експертiв, — це ризик неможливостi завершення будiвництва в зв’язку з тим, що забудовник не завершить успiшно розпочатий проект. «Цей ризик не є чимось новим. Цей ризик знайомий досить багатьом потерпiлим iнвесторам», — говорить Доценко-Белоус, при цьому зазначаючи, що «Елiта-центр — це шахрайство, ми його навiть не розглядаємо як фiнансову пiрамiду».

«Ми маємо на увазi ситуацiю, коли забудовник, будучи добросовiсним, але, залучаючи кошти в будiвництво, припускається фiнансової помилки, помилки цiноутворення. У результатi об’єкти iнвестування продано, коштiв недостатньо, банкiвське кредитування вiдсутнє — будiвництво завершити практично неможливо», — розповiдає вона, зазначаючи, що це й ризик самого забудовника й iнвесторiв. Як приклад, юрист наводить будiвництво на вулицi Сiм’ї Соснiних, розпочате три роки тому, але заморожене два роки тому.

Другий ризик — це ризик втрати прав на об’єкт iнвестування. У цьому випадку, навiть якщо будiвництво успiшно завершене, iнвестор все одно може втратити права на проiнвестований об’єкт. «Ситуацiя вiдбувається, коли забудовник iз тiєї чи iншої помилки, через необережнiсть вiддiлу продажу продав один об’єкт двiчi, коли забудовник не розрахував правильно тi вiдрахування, якi необхiдно передавати мiсту в виглядi соцiального житла i в результатi вийде ситуацiя, коли один об’єкт пiд двома зобов’язаннями», — пояснює ситуацiю Доценко-Белоус. У цьому випадку, за словами експерта, «забудовник змушений звiльняти об’єкт з-пiд одних зобов’язань, тобто розiрвати договiрнi вiдносини з покупцем».

Третiй ризик — це неможливiсть повернути вкладенi кошти. Будiвельний проект рiзко зупиняє свої темпи, будiвництво практично не ведеться, немає ще офiцiйного визнання даного забудовника i даного об’єкта фiнансово неспроможним, але є вже ситуацiя, за якої забудовник не може повернути кошти. Приклад — вiдома «Планета-Земля».

Наступний ризик — це неможливiсть оформити право власностi на об’єкт iнвестування. «Це, звичайно не найбiльш звучний ризик», — зазначає юрист. Ситуацiя така: будiвництво успiшно завершене, об’єкт введено в експлуатацiю i залишається отримати посвiдчення на право власностi. Тут виникає проблема, яка за часовими рамками може займати рiк-пiвтора i навiть бiльше. «Виконавши всi зобов’язання, покупець не може оформити право власностi. Виявляється, причина в тому, що забудовник не розрахувався з мiстом за соцiальне житло. Доти, доки забудовник не розрахується з мiстом — на сьогоднiшнiй день це до 15% вiд усiх побудованих квадратних метрiв — доти об’єкт не приймається пiд заселення й не видається документ, який встановлює це право», — розповiдає Доценко-Белоус. «У Києвi це масове явище i масова проблема, бо забудовники будують елiтне комерцiйне житло, а за соцiальне розраховуються тим, яке будують у iнших районах Києва», — додає вона.

Наступний ризик — вiдсутнiсть гарантiї якостi. «До цього ризику ми вже настiльки звикли, що навiть уже не вводимо його в категорiю ризику», — дивується експерт.

У випадку ж, якщо проект неможливо виконати, об’єкт заморожено або iнвестор хоче вийти з проекту, труднощi для iнвестора набувають бiльш неприємних контурiв. «У разi незавершення проекту або виходу iнвестора з проекту повернення коштiв здiйснюється за номiнальною вартiстю», — розповiдає Наталя Доценко-Белоус i уточнює: «А номiнальна вартiсть, за чинним законодавством, не може перевищувати собiвартостi будiвництва. Наприклад, собiвартiсть будiвництва 3 тисячi гривень, а ви купуєте квадратний метр за 20 тисяч гривень. I ця законодавча вимога — номiнал не повинен перевищувати собiвартостi будiвництва». Неважко пiдрахувати, скiльки отримає iнвестор i скiльки втратить. I тут начебто i не причепишся, що забудовник виявився несумлiнним — все згiдно iз законом.

Ще однiєю причиною високих ризикiв iнвесторiв, навiть при добросовiсному забудовниковi, юрист вважає ймовiрнiсть втрати ним прав на земельну дiлянку i на об’єкт будiвництва.

Звичайно, це далеко не всi ризики, якi пiдстерiгають iнвестора. Крiм того, для забудовника також iснує ряд ризикiв i можливих проблем. I часто iнвестори втрачають грошi навiть при дуже добросовiсному забудовниковi. У будь-якому випадку, вирiшивши вкласти грошi в нерухомiсть, потрiбно порадитися з юристами й ретельно вивчити договiр. Але, знову ж таки, для того, щоб iнвестор вiдчував себе захищеним в Українi, починати потрiбно зi змiн у законодавствi…