На сегодняшний день Вышгородское направление нельзя отнести к популярным для застройки коттежными посёлками.

По данным Консалтинговой компании "Realty Consult" на стадии реализации в этом направлении находится 13 коттеджных посёлков.

Коттеджные поселки Вышгородского направления:

1. Боровик;
2. Ясногородская поляна;
3. Вышгородская брама;
4. Старый Сад;
5. Дидовица;
6. Козья Спина;
7. Ольжичи (Червона калына);
8. Швейцарская деревня;
9. Приморское;
10. Уютный;
11. Лазарев Сад (Межигорье);
12. Авиатор;
13. Европейский. 

Общее количество предложения домовладений по Вышгородскому направлению составляет 604 коттеджа разных форматов.

 Таблица 1. Количество домовладений в коттеджных посёлках

Посёлок	Количество домовладений
Боровик	30
Ясногородская поляна	120
Вышгородская брама	98
Старый Сад	8
Дидовица	4
Козья Спина	8
Ольжичи (Червона калына)	61
Швейцарская деревня	53
Приморское	52
Уютный	34
Лазарев Сад (Межигорье)	50
Авиатор	46
Европейский	40
ИТОГО	604

Посёлки Вышгородского направления разделились между левым и правым берегом Днепра примерно в равных долях:

 Диаграмма 1. Распределение посёлков Вышгородского направления по берегам Днепра

Посёлки Правого берега Днепра по большей части сосредоточены вдоль побережья Киевского моря, в то время, как левобережные посёлки расположены в пойме реки Десна и вдоль левого берега Киевского моря.

Большинство посёлков расположены в зоне 20-километрового удаления от границы Киева (9), в удалённости от 20 до 30 км. от Киева находится 2 посёлка, на расстоянии свыше 30 км так же два посёлка.

Таблица 2. Распределение коттеджных посёлков по удалённости от Киева

Удалённость от Киева	Количество посёлков	Количество домовладений
До 20 км.	9	333
20-30 км.	2	105
Свыше 30 км.	2	166

В то же время, распределение по удалённости от Киева в разрезе количества домовладений несколько иное.

Диаграмма 2. Среднее количество домовладений в коттеджных посёлках по удалённости от Киева

По этой характеристике можно чётко разделить посёлки на два типа по их предназначению:

• для постоянного проживания (Боровик, Вышгородаская брама, Старый сад, Дидовица, Козья спина, Ольжичи, Уютный, Лазарев сад, Европейский)
• для сезонного проживания (Ясногородская поляна, Швейцарская деревня, Приморское, Авиатор).

Очевидно более чем двукратное преобладание посёлков для постоянного проживания, что в целом подтверждает тенденции рынка коттеджных посёлков Киевской области в целом.

Вышгородское направление широко представлено форматом таунхаус, где коттеджные посёлки с этим форматом имеют чуть менее трети всего предложения.

Диаграмма 3. Распределение коттеджных посёлков по формату наполнения

Следует так же отметить, что в своём большинстве, посёлки с форматом таунхаусов имеют значительно меньшее количество домовладений, чем посёлки с коттеджами, что отразилось на структуре рынка направления по количеству домовладений. Так, доля таунхаусов составила всего 9% от всего предложения по направлению.

Диаграмма 4. Распределение домовладений по формату наполнения

В Вышгородском направлении представлены посёлки классов «Эконом» и «Бизнес»

Диаграмма 5. Распределение коттеджных посёлков направления по классам:

Как видно из приведенной диаграммы, к классу «Бизнес» можно отнести треть посёлков направления (Боровик, Ольжичи, Приморское, Европейский). Остальные посёлки относятся к классу «Эконом». Исключение составляет посёлок «Вышгородская брама», который сочетает в себе домовладения разных классов и относится к категории мультиклассовых посёлков.

Цена на коттеджные посёлки этого направления колеблется от $850 за квадратный метр до $3000 за квадратный метр.

Таблица 3. Распределение коттеджных посёлков по цене квадратного метра

Посёлок	Цена квадратного метра, $
Боровик	2100-2660
Ясногородская поляна	1150-1250
Вышгородская брама	850-1500
Старый Сад	1860
Дидовица	1600
Козья Спина	1700
Ольжичи (Червона калына)	2000
Швейцарская деревня	1700
Приморское	от 2000
Уютный	1221
Лазарев Сад (Межигорье)	1700
Авиатор	1800
Европейский	1800-3000

Площади участков под домовладениями колеблются от 10 соток (посёлки Ольжичи и Европейский) до 36 соток (посёлок Швейцарская деревня). Исключение составляют посёлки с таунхаусным форматом, площади участков которых колеблются от 3 до 5 соток.

 Таблица 4. Распределение коттеджных посёлков по площади участков под домовладениями

Посёлок	Площади участков под домовладениями, сот
Боровик	16-28
Ясногородская поляна	12-24
Вышгородская брама	Элит-30 Бизнес 12-24 Эконом от 12
Старый Сад	3
Дидовица	3
Козья Спина	3
Ольжичи (Червона калына)	10
Швейцарская деревня	12-36
Приморское	10-18
Уютный	5
Лазарев Сад (Межигорье)	15
Авиатор	12
Европейский	10-12

Минимальная площадь дома выявлена в посёлке «Приморское» - 100 кв.м., максимальная в посёлке «Вышгородская брама» - свыше 500 кв.м. Площади квартир в посёлках с таунхаусами колеблются от 145 кв.м. до 220 кв.м.

Таблица 5. Распределение коттеджных посёлков по площади домов

Посёлок	Площади домов, кв.м.
Боровик	275,5 344,7 357,3
Ясногородская поляна	120-210
Вышгородская брама	Элит-от 500 Бизнес - от 200 Эконом от 180
Старый Сад	145
Дидовица	220
Козья Спина	145
Ольжичи (Червона калына)	116-175
Швейцарская деревня	239 400
Приморское	100-500
Уютный	131
Лазарев Сад (Межигорье)	221-265
Авиатор	120-240
Европейский	190-500

 В посёлках Вышгородского направления представлена такая социальная и торгово-развлекательная инфраструктура:

Таблица 6. Заявленная инфраструктура коттеджных посёлков направления

Посёлок	Площади домов, кв. м
Боровик	сквер, кафе-бар, минимаркет, сауна, зона барбекю, гостевая парковка
Ясногородская поляна	торговый центр
Вышгородская брама	магазин, кафе-ресторан, детская игровая комната и площадка, спортивные площадки, детский сад, мини-отель
Старый Сад	собственная инфраструктура не предусмотрена
Дидовица	собственная инфраструктура не предусмотрена
Козья Спина	собственная инфраструктура не предусмотрена
Ольжичи (Червона калына)	ресторан и помещения для отдыха жителей поселка, тренажерный зал, сауна, мини-маркет, медицинский кабинет,  2 специально оборудованные площадки для занятий спортом на открытом воздухе, пляж и прогулочные зоны, 3 игровых площадки для детей разных возрастных категорий
Швейцарская деревня	ресторан, детская площадка, магазин, спортивная площадка, медпункт
Приморское	мини маркет, кафе бар, круглосуточный медицинский пункт, расположенный неподалеку небольшой рынок. При необходимости обещают открыть и детский сад
Уютный	бассейн, супермаркет, ресторан, медицинский пункт, различные предложения сферы бытового обслуживания парк с ландшафным дизайном, спортивные площадки, оборудованные различными снарядами, баскетбольное и футбольное поля, теннисный корт
Лазарев Сад (Межигорье)	собственная инфраструктура не предусмотрена
Авиатор	собственная инфраструктура не предусмотрена
Европейский	собственный пляж; гостевая автостоянка; спортивный комплекс; детский развлекательный комплекс; стоянка для катеров; прибережная пешеходная зона с беседками для отдыха

Вместе с тем, следует отметить, что наиболее значительным по количеству домовладений в Вышгородском направлении, является сегмент коттеджной недвижимости индивидуальной застройки. Наиболее активно этим сегментом застраиваются сёла Новые и Старые Петровцы, Лютеж, более близкий к Киеву жилой массив Дедовица, практически целиком состоящие из коттеджей индивидуального строительства.

Причиной низкой активности застройщиков коттеджных посёлков на этом направлении является несколько факторов, среди которых слабая транспортная доступность  к деловому центру города, имидж зоны, близкой к Чернобылю и ряд других негативных факторов. Но, в силу своих ландшафтных и рекреационных ресурсов (побережье Киевского моря, большие лесные массивы), это направление можно отнести к разряду перспективных для застройки коттеджными посёлками уже в ближайшем будущем. Кроме того, может значительно повысить транспортную доступность Вышгородского направления запланированное строительство моста, который соединит Оболонь через Рыбальский остров с центром Киева. Ожидается, что в ближайшем будущем на Вышгородском направлении активизируется работа по строительству коттеджных посёлков, будет заявлена целая группа посёлков класса «эконом» с развитой внутренней инфраструктурой и большим количеством домовладений.