Цiни на деякi столичнi квартири впали на 10-15% i бiльше порiвняно з початком липня. Прогнози експертiв на диво розбiжнi.  
Останнiм часом кiлькiсть заявок на покупку житла суттєво знижується при зростаючiй пропозицiї. А це свiдчить про кризовi явища на ринку нерухомостi, вважають фахівці Investfunds. Так, у червнi кiлькiсть заявок знизилася на 20%, а на 8% виросла кiлькiсть пропозицiй. Липень 2008 р. принiс ще одну цiкаву тенденцiю. Люди практично не купували нове житло за вiдкладенi або взятi в кредит у банку грошi. Основна частина угод - це роз’їзд або покращення своїх житлових умов з продажем квартири й додаванням незначної суми для купiвлi нового житла. Покупцi зайняли очiкувальну позицiю. I це цiлком зрозумiло. Зараз бiльшiсть людей живуть завтрашнiм днем - сподiванням на рiзке падiння цiн у майбутньому.

Можна пояснити таку динамiку сезоном вiдпусток. Однак, не заперечно в цьому i вплив курсу долара – його падiння по вiдношенню до гривнi створило передумови для переходу операцiй на ринку нерухомостi в нацiональну валюту. Саме в червнi цiни пропозицiй у гривнях знизилися, i з цим не погодилися продавцi.

А вiце-президент Асоцiацiї спецiалiстiв з нерухомостi України Ю. Венгринович пояснює топтання цiн на "первичку" на мiсцi (й навiть деяке їх зниження) зменшенням площi квартир, що будуються. Це призведе до того, що 1 кв. метр житла на первинному ринку дешевшати не буде, знижуватися буде лише середня цiна на квартири.

Фахiвцi одностайнi: ринок житла в Києвi й Українi перегрiто. До того ж це вiдбувається в умовах подорожчання будiвельних матерiалiв, робочої сили та зменшення видачi iпотечних кредитiв. Однак, якщо частина експертiв переконана, що падiння цiн не вiдбудеться, то iншi, навпаки, пророкують великi проблеми.

Iснує ще один фактор, який до часу нiби й не є дiйовим… Це липнева повiнь, яка облишила без житла щонайменше 100 тис. жителiв Захiдних областей України. I хоч майже пiд фанфари у чистому полi закладалися 700 фундаментiв новин будинкiв i надходили державнi дотацiї на житло по категорiям: 50, 15 i 5 тис. вiдповiдно, реально маємо стан, з яким Україна вже мала справу в 1986-88 рр. Тодi теж починали гарно, а закiнчили тим, що понад 30-60 тис. чорнобильцiв опинилися у столичнiй межi i назавжди перетворилися на столичних жителiв. Бо «потьомкiнськi» хатки щось не вибудовувалися, а поневiрятися у зимню пору на узбiччi життя обезкровленi не побажають. То ж вiрогiдно чекати марш спустошених на Київ, Львiв, Iвано-Франкiвськ i таке iнше. А в цих мiстах об лишок житла! Нажаль, не соцiального, а елiтного. Тому нажаль, що у Англiї, де вiдбуваються регулярнi повенi, iснує житло навiть у Лондонi, куди на рiк-три вiдселяють жителiв з пiдтоплених мiстечок, але коли проходить дiйова капiталiстична вiдбудова цiннi своїм ставлення до сiльгосодарського виробництва жителi повертаються на свої iсторичнi мiсця, а житло у Лондонi, Манчестерi i таке iнше санується, ремонтується, модернiзується i чекає наступних по страждальцiв…

То ж як би Київ не скакав гопки, в цьому роцi прийде вiн i до цього нацiонального розумiння Бiди, i як би не бiдкались забудовники, якi до сьогоднi мали вiд столичної забудови до 310%зискiв, але на них потисне нарiд.

Поки ж що президент Союзу спецiалiстiв з нерухомостi України О. Рубанов зазначає, що до осенi 2009 р. цiни на житло економ-класу впадуть до 35%, а на бiзнес-клас – на 10-15%. Причому таке падiння буде вiдбуватися поступово, значить, до осенi 2008 р. ми вiдчуємо зниження цiн ще на 2-3%. Восени ринок трошки пожвавiшає, але це може бути не надовго, принаймнi, до кiнця листопада. Врештi решт до кiнця 2008 р. ринок взагалi стабiлiзується, i "зворотної дороги не буде".

I ще до зими 2008-2009 рр. нестабiльнiсть цiн зникне, й вартiсть житла в столицi i країнi буде корелюватися з iнфляцiєю. Так, якщо з початку 2008 р. цей показник становить 17%, то на стiльки повиннi зростати й цiни на житло.

Якби ж би не повiнь, то серпневий обрис столичного й нацiонального ринкiв нерухомостi були б зазвичай прогнозованi. Цiни б усiма правдами i неправдами пiдгонялись би вгору. Але в 2008 р. трапилося двi не досить вiдповiднi до цього плану подiї.

По-перше, Київ «заломив» за комерцiйну оренду у малих i середнiх, та навiть у представникiв великого бiзнесу такi шаленi грошi, що багато концернiв, фiрм i фiрмочок почали перемiщувати свої офiси в обласнi мiста. Туди ж почала перекочовувати й українська бiзнес-елiта. Це спричинило попит на житло елiтного i бiзнес класу в областях. Другим чинником стала повiнь, наслiдки якої на ринку нерухомостi дадуть про себе взнаки вже у жовтнi-листопадi цього року.

Пiк здорожень нерухомостi в Українi був у серпнi 2006 р. – за мiсяць цiни на житло в Українi зросли на 12%!

“Такого в свiтi ще не бувало, треба подати заявку у Книгу рекордiв Гiннеса, – зауважив президент Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi О. Бондаренко.

Або ще приклад: у тому ж 2006 р. у Луганську за рiк цiни зросли на 100%. Катастрофа!

Серпень 2007 р. був спокiйнiшим. Узагалi то вже понад рiк цiни на квартири не зростали: торiшнi 14,5% приросту – це менше, нiж рiчний рiвень iнфляцiї. Iншими словами, у порiвняннi з олiєю, яйцями, цукром (перелiк можете продовжувати самi), цiни на квартири знизилися. Досi було навпаки, чи майже навпаки. Цьогорiчнi 11% зростання “квартирних” цiн “випередили” за темпами свого падiння пiврiчну iнфляцiю вже не на 2%, як торiк, а на 5%. Що далi?

У червнi 2008 р. рiелторська компанiя “Hamptons International”, яка працює в багатьох країнах Європи, зокрема, й в Українi, подала прогноз: Україну чекає доля багатьох країн – їх було навiть перелiчено, в яких стрiмко обвалилися цiни на житло. На це повiдомлення можна було б i не звернути уваги, якби згодом оглядачi британського “Real estate” не зробили аналогiчного висновку: до Нового 2009 р. цiни на житло в Українi знизяться на 20-30%, а за рiк – на 40-50%. Реальна вартiсть однокiмнатної квартири у середньому – $50 тис., а цiна квадратного метра в новобудовах економ-класу – $1230. За прогнозом, до цих цифр Україна “опуститься” в 2009 р.

Далi – бiльше. Група фахiвцiв нiмецького проекту “Приватизацiя i управлiння власнiстю” узагальнила власне дослiдження:

– КВАРТИРИ В КИЄВI КОШТУЮТЬ В 3,1 РАЗА ДОРОЖЧЕ ЗА СОБIВАРТIСТЬ,

– У ДОНЕЦЬКУ, ОДЕСI, АЛУШТI, ДНIПРОПЕТРОВСЬКУ, ХАРКОВI, ЛЬВОВI ПРОДАЮТЬСЯ З “НАЦIНКОЮ” В 1,8-2,1 РАЗИ.

Є й справедливiшi забудовники: у Миргородi, Iвано-Франкiвську, Кам’янець-Подiльську, Рiвному, Чернiговi зодчi мають лише 30-35% навару. Навiть для нiмцiв не таємниця, що 10-25% загальної вартостi новобудов в Українi складають хабарi та “благодiйнi внески”. А загалом майже половина цiни – небудiвельнi витрати.

У свiтi дивуються українцям, передусiм “маленьким”. Ми заощаджуємо на всьому, аби купити дах над головою. А платимо не лише за дах, а й за земельнi дiлянки, дозволи, погодження, водопроводи, каналiзацiї, газовi мережi… Тобто, годуємо за свої “кровнi” земельних спекулянтiв, бо, насправдi, дiлянки дуже рiдко видiляються реальним буд компанiям – киянам за прикладами далеко не треба ходити, депутатiв, чиновникiв, а також низку олiгархiв.

То ранiше кошти за прокладання всiляких труб до нашого будинку йшли на благо мiста. А тепер, у новiтнi часи i “енергохолдингу”, всi “Київгази” “Київодоканали” i “Київенерго” – пiдприємства приватнi. Тож, усi цi труби (i не тiльки), що ведуть до будинку i за якi ми сплатили в цiнi за житло, передаються на баланс постачальним компанiям, збiльшуючи їхнi активи. Бiзнес по-українськи, чи правильнiше – на українцях.

О. Рябченко, директор Мiжнародним iнститутом приватизацiї, власностi та iнвестицiй, каже, що обвал цiн у Києвi вже почався: квартири подешевшали на 7-9%. До кiнця 2008 р., “хрущовки” i “панельки” зменшаться в цiнi на 15-20%, “сталiнки” i “чешки” – на 10-15%, “економ-клас” у новобудовах – на 20-25%, “премiум-клас” – на 15-20, а “люкс” – на 5%.

В противагу комерцiйна нерухомiсть зростає й зростатиме в цiнi, хороше житло, скажiмо, “премiум-клас” теж дорожчатиме, але не так стрiмко як ранiше, – цiни на елiтнi квартири пiдвищаться до осенi 2009 р. в середньому на 15%, а ось вартiсть “економ-класу” може знизитися на 20-35%, та “бiзнес-класу” – на 10-15%.

То ж наразi мають подешевшати не квадратi метри, а квартири!Забудовники зменшують площу, бо трикiмнатнi квартири на 200 кв. м середньостатистичному покупцевi непотрiбнi. Тому повертаються старi норми: 30 м – однокiмнатна, 50-60 м – двокiмнатна, 70-80 м – трикiмнатна.

А от прогноз вiд голови ради директорiв Української будiвельної асоцiацiї, власник компанiї “ХХI столiття” Л. Парцхаладзе:

“… цiни на нерухомiсть знижуватися не можуть. Це пов’язано iз багатьма факторами. Перший – попит значно перевищує пропозицiю. А обсяги будiвництва не збiльшуються. За деякими прогнозами, вони залишатимуться на попередньому рiвнi, або навiть знизяться. I це в той час, коли споживчий попит щорiчно зростає приблизно на 20-30%. Попит визначає й цiну. Зростає собiвартiсть матерiалiв. Збiльшуються зарплати. Iнфляцiя теж накладає свiй вiдбиток. Вiдсотки за кредити, обслуговування – все лише зростає. Цiни на енергоресурси також збiльшують усi цi складовi. I ще один момент: зросли вiдрахування в мiський бюджет до 20% вiд вартостi квартири. А нинi ще продаються тi квартири, вiдрахування за якi складали до 10%. Це – старi запаси, якi й продаються за старими цiнами. Забудовникам стає все складнiше оформляти документи, все бiльше грошей витрачається на рiзнi погодження, лобiювання – вирiшення суперечливих питань може досягати 30% вартостi проекту. Вiльних майданчикiв пiд забудову в Києвi уже практично немає, а “зачистка територiй” обходиться до 30-40% собiвартостi проекту”.

В. Германов, керiвник вiддiлу маркетингу компанiї “Київжитлоiнвест”:

“Кiлькiсть покупцiв стала значно меншою – кiлькiсть тих, хто може придбали житло за умов обмежень у кредитуваннi i зростаннi вiдсоткових ставок, значно зменшилася. Це обов’язково позначиться на самому ринку”.

Заступник гендиректора ТОВ “Консоль ЛТД” Н. Павленко: за 5 рокiв вартiсть квартир на первинному ринку житла зросте щонайменше вдвiчi.

Обґрунтовуючи свої прогнози, будiвельники розповiдають не лише про традицiйнi лiтню сплячку ринку нерухомостi, збiльшення попиту, iнфляцiю, хабарi, а й про Євро-2012, вступ до СОТ, перехiд будiвельникiв iз житлової на комерцiйну забудову тощо.

Однак найпоширенiший аргумент: для стабiлiзацiї цiн на житло згiдно зi свiтовим досвiдом слiд щорiчно будувати по квадратному метровi на одного мешканця. Тобто не 1 млн. кв. м щорiчно в Києвi, а 3 млн. кв. м. Не 8,5 млн., як торiк в Українi, а 44 млн. кв. м – по Українi.

Цей величезний дефiцит утворився через те, що наприкiнцi 80-х-початку 90-х рр. ХХ-го ст.. житло майже не зводили. Загалом у Києвi нинi 80 млн. кв. м житла, половина з якого потребує оновлення. Україна – унiтарна держава, практично всi питання вирiшуються в столицi, тому жити до Києва їде i великий, i середнiй бiзнес, i всi, хто заробив кошти бодай на однокiмнатне помешкання, бо тут бiльшi можливостi, є робота, зарплата, престиж.

Але чи коректно порiвнювати середньоєвропейську норму – кв. м на громадянина щорiчно – з українськими реалiями? Якби в Українi заробляли стiльки як у Нiмеччинi, Францiї, Британiї, то, певно, й викуповували б за рiк 44, а не 8,5 млн. кв. м.

Сьогоднi з ринку нерухомостi спекулянти – так званi «чорнi маклери», бо пiдвищення цiн на рiвень, нижчий за рiвень iнфляцiї, не дає їм нi колишнього “навару”, нi навiть гарантiї збереження своїх капiталiв. А це – чимала армiя покупцiв нерухомостi, аналiтики налiчують їх вiд 30% до 70%.

Iнша причина: банки припинили видавати iпотечнi кредити з вiдсотковими ставками, нижчими за рiвень рiчної iнфляцiї. Хитрi позичальники це пiдрахували й до банкiв за наступним кредитом не пiшли. Скорегували свої плани й тi, кому житло необхiдне для власних потреб, але нинiшнi кредити їм просто не пiд силу. Чекають i тi, хто вже майже зiбрав необхiдну суму, але почалося падiння долара, до якого в українцiв традицiйна довiра, i євро.

Процитуємо тут доктор е. н. О. Соскiна, який вважає, що закiнчився “перiод великих грошей” для вiтчизняних будiвельникiв.

Нещодавно оглядачi одного з iнтернет-сайтiв, не дуже довiряючи прогнозам будiвельникiв, провели блiц-дослiдження i виявили: одна з будiвельних фiрм, керiвник якої останнiм часом роздавав iнтерв’ю про те, що цiни в Києвi не знизяться, а навпаки зростатимуть, сама вже двiчi у 2008 р. на 5% знизила вартiсть квадратного метра у своїх новобудовах. Язик, як кажуть, без кiсток, а ринок – без емоцiй.

Хоча отримати квартиру в новому будинку та ще й на 50% бiльшу – хочеться кожному. Але ринок упав i “хрущовки” теж. Падiння цiн i на квартири в новобудовах, зокрема, на Осокорках i Позняках, у порiвняннi з травнем 2008 р., вiдбулося на 6-8% навiть у доларах. Якщо ж врахувати зниження курсу долара на 9% за останнi мiсяцi, то можна констатувати падiння цiн на квартири до 15%, вважають деякi експерти.