Сергей Цывин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость», рассказал «Собственнику» об особенностях возведения поселков эконом-класса в Подмосковье.

– Что сегодня девелоперы подразумевают, когда говорят о загородном жилье эконом-класса?

– Хочется отметить, что вести статистику недорогих поселков становится все сложнее. Дело в том, что на сегодняшний день не существует общепринятого определения, что считать коттеджным поселком эконом-класса. В каждой компании приняты свои ценовые рамки и иные критерии, которые определяют принадлежность коттеджа к эконом-классу (например, в аналитическом центре корпорации «Инком» к эконом-классу относят домовладения стоимостью от $120 тыс. до $400 тыс.). Помимо этого, в последнее время существенно увеличивается доля мультиформатных проектов, когда какую-либо часть поселка составляют более дорогие дома бизнес-класса. Некоторые компании вычисляют среднюю цену поселка и уже по ней относят (или не относят) поселок к эконом-классу. Другой метод статистики основан на подсчете количества домовладений: какого класса домов больше – к такому классу и относят поселок. В силу данного обстоятельства данные различных компаний и аналитических центров могут незначительно различаться.

Чаще всего к загородному жилью эконом-класса причисляют организованные коттеджные поселки, в которых площадь дома составляет 150–250 кв. м, площадь участка – от 15 до 20 соток. Инфраструктура поселков эконом-класса, во избежание увеличения ежемесячных выплат жителей, сводится к необходимому минимуму, а архитектурный стиль не предусматривает удорожающих стоимость дома излишеств.

– Где больше всего возводится таких поселков?

– Основная масса поселков эконом-класса строится на Новорижском (30% от общего количества), Дмитровском (10%), Ленинградском (10%), Калужском шоссе (10%), и по 5% их на Симферопольском, Минском, Можайском шоссе. Всего же в сегменте эконом-класса активно реализуются 80 поселков. При этом увеличивается доля крупных поселков, объединяющих более 100 домовладений.

– Выглядит странно: эконом-поселки возникают на Новорижском шоссе, которое считается престижным направлением…

– Ничего странного, дело в том, что сейчас на рынке жесткой зависимости направления, на котором строится поселок, от его класса нет. Теоретически коттеджами эконом-класса должны были застраиваться наименее престижные восточное и юго-восточное направления: Щелковское, Горьковское, Рязанское шоссе, где самая дешевая земля. На практике, однако, получается наоборот: большинство недорогих поселков строится именно на таких популярных трассах, как Новорижское, Дмитровское, Калужское шоссе. Объясняется это тем, что по большей части сейчас эконом-класс осваивают девелоперы, занимавшиеся ранее строительством поселков бизнес-класса и элитных. Так, корпорация «Инком» стала строить поселок таунхаусов эконом-класса «Маленькая Шотландия» после того, как был освоен рынок элитной загородной недвижимости. Переходя на работу с эконом-классом, девелоперы продолжают строительство на уже известных и освоенных ими престижных трассах, только «отодвигаются» дальше от Москвы. В результате престижные и востребованные трассы активно застраиваются недорогими коттеджами, то время как на Горьковском, Щелковском, Рязанском шоссе они только начинают появляться.

– В каком диапазоне цен предлагаются сейчас дома на Новой Риге?

– Здесь в разной стадии готовности 24 поселка эконом-класса. Качественные и недорогие коттеджи можно приобрести в организованных поселках Барселона (15 км, от $365 тыс.), Истра Кантри Клаб (40 км, от $200,7 тыс.), У Лесной Реки (42 км, от $217,4 тыс.), Усадьба Духанино (45 км, $287,4 тыс. – 305,3 тыс.), Белые Росы (52 км, от $347,5 тыс.), Калинка (53 км, от $262,8 тыс.), Высокий Берег (60 км, от $348,4 тыс.), Родные Просторы (62 км, от $203 тыс.), Истринские Дачи (75 км, от $310 тыс.), Акатовские Дачи (80 км, от $210,5 тыс.), Лама-Лама (80 км, от $250 тыс.), Спокойное (105 км, от $257 тыс.).

– А какие цены на других направлениях?

– На Дмитровском шоссе можно купить дом стоимостью до $400 тыс. в коттеджных поселках Удино Парк (30 км, $309,2 тыс. – 320,8 тыс.), Лесная Усадьба (31 км, от $195,3 тыс.), Домик В Лесу (35 км, $242 тыс. – 390 тыс.), Дмитровка-Village (50 км, от $231,8 тыс.), Домик В Лесу – 3 (53 км, от $248,7 тыс.), Загорское (58 км, от $378 тыс.), Водолей (58 км, $225 тыс. – 265,7 тыс.), Пересветово (59 км, от $229 тыс.), Митькина Слобода (59 км, от $340 тыс.). На Калужском шоссе выбор недорогих коттеджных поселков не такой широкий. Коттеджи эконом-класса можно купить в поселках Барский Луг (35 км, от $284,6 тыс.), Солнечная Горка (64 км, $216,3 тыс. – 326 тыс.), Калужские Дачи (65 км, от $261 тыс.).

– Какие объекты инфраструктуры сегодня обязательны для поселков эконом-класса, а что можно назвать необязательным?

– Как правило, на территории поселка будет все необходимое для нормальной жизни: охрана, продуктовый мини-маркет, аптека, парковка для гостей и т. п. Однако не стоит рассчитывать, что рядом окажется элитная частная школа, поле для гольфа, дорогие бутики и рестораны. Но все чаще даже в эконом-классе встречаются объекты инфраструктуры, как правило, спортивной: бассейны, беговые дорожки, которые раньше строились только в поселках более высокого класса.

– Какие появляются новые тенденции в строительстве поселков в этом ценовом сегменте?

– Недорогих коттеджных поселков стали строить больше, но о массированном наступлении говорить пока еще рано. Сейчас речь идет только о постепенном сокращении дефицита предложения. Если год назад на 80% спроса приходилось примерно 20% предложения, то сейчас на те же 80% спроса приходится уже порядка 25% предложения. За последний год активизировалось строительство поселков эконом-класса на Ленинградском шоссе. В 2008 году на этом направлении стартовало сразу несколько интересных проектов: Мечта, Ивакино-Покровское, Маленькая Шотландия. На сегодняшний день Ленинградка пока еще остается одной из самых загруженных трасс, но ее перспективы вселяют оптимизм. В 2010 году шоссе будет полностью реконструировано, появится платная скоростная трасса-дублер. Некоторые аналитики уверены, что земли в окрестностях проектируемой трассы-дублера в течение первых пяти лет строительства подорожают в 7-9 раз.

– Вопрос вам как практику рынка: реальна ли цена в 22 тыс. руб. за готовый дом, о которой говорят в Правительстве РФ?

– В Московской области себестоимость строительства дома в пределах 22 тыс. руб. невозможна. Основная составляющая себестоимости строительства поселка – это земля, а стоимость земельных участков в Московском регионе самая высокая в России. Много денег уходит на «нематериальные» составляющие: инвестиционный анализ, получение исходно-разрешительной документации, подключение к энергосетям, маркетинг. Даже на наименее престижных трассах совокупность стоимости земли, получения ИРД, подведения коммуникаций и подключения к энергосетям не позволяют строить дома по такой невысокой себестоимости. А вот в российских регионах, где не такая дорогая земля и нет такого дефицита энергомощностей, строительство домов себестоимостью в пределах 22 тыс. руб. вполне реально.