Мы уже упоминали о данном виде современного бизнеса на страницах нашего журнала. Наибольшее распространение он получил в Крыму, что и не удивительно: покупка гостиничных номеров и апартаментов с их последующей сдачей в аренду может быть востребована в первую очередь именно там.

В этой статье портал Бизнес Realty  попытаемся проанализировать его плюсы и минусы.
  
Как известно, на территории Южного побережья Крыма в настоящее время возводится большое количество жилых комплексов. К ним относятся не только отдельно стоящие многоэтажные дома, коттеджные поселки, но и апартаменты. Подобный вид недвижимости, по мнению респондентов, как правило, в основном приобретают для того, чтобы проводить там летний отдых и праздники. Обслуживанием апартаментов чаще всего занимается не хозяин помещения, а управляющая компания, организующая, в частности, сдачу объекта в аренду, чтобы владелец мог получать определенную прибыль от своего жилья в то время, когда он там не живет.

Так, важными факторами при сдаче южных апартаментов высшего класса являются: современные системы автономного отопления, кондиционеры, спутниковое ТВ, Интернет и пр. Такие дома в основном расположены в парковой зоне или недалеко от моря, рядом с закрытым пляжем или на экологически чистой охраняемой территории. Обязательно существует инфраструктура, включающая в себя развлекательные заведения, рестораны и кафе, фитнес-центры, бассейны, SPA-салоны, детские комнаты и т. д.

Обычно корпуса апартаментов строятся с тем расчетом, чтобы максимально соответствовать пейзажу и ландшафту побережья Крыма. При возведении этих комплексов используется технология заполнения монолитного каркаса кирпичом, пенобетонной смесью или ракушечником. Дома спланированы так, что впоследствии можно произвести внутреннюю отделку в соответствии с пожеланиями владельцев помещений.

Южный шик

На сегодняшний день в Крыму запускаются инвестиционные проекты, нацеленные на создание современного жилья, отвечающего требованиям современных мировых курортов. Большинство строительных работ апартаментов ведутся известными европейскими и отечественными компаниями. Такие жилые комплексы в основном будут находиться на охраняемых территориях, в непосредственной близости от моря с собственными пляжами, хорошо продуманной инфраструктурой и благоприятным социальным климатом.

Отличительными характеристиками апартаментов от других видов жилья являются: высокое качество постройки и отделки; автономное тепло, водо- и электроснабжение; благоустроенная, охраняемая территория комплекса; обязательное наличие обслуживающей компании с комплексом услуг на уровне отеля; возможность сдачи апартаментов в аренду через обслуживающую компанию. К негативным факторам некоторые эксперты относят отсутствие права регистрации по апартаментам и достаточно высокие расходы на услуги обслуживающей компании (от $300 в месяц и выше). Кроме того, специалисты инвестиционно-девелоперской компании "Каскад" считают, что сдать такие объекты в "не сезон" достаточно сложно.

Но, говоря в целом, аренда элитного жилья с полным комплексом услуг — очень перспективное направление бизнеса не только на Крымском побережье, но и в крупных украинских городах. Это достаточно долгосрочное, но выгодное вложение капитала: аналитики подсчитали, что при умелом ведении дел окупаемость занимает примерно шесть лет. На сегодняшний день в Крыму насчитывается более десятка комплексов апартаментов, предлагаемых к продаже и сдаче в аренду, а в процессе возведения находятся около 30 проектов таких комплексов. Лидерами по числу предложений апартаментов являются Ялта и Алушта. Среди имен собственных можно выделить такие: "Лагуна", "Дом композитора", "Черноморский", "Апарт-отель", "Апарт", "Лазурный", "Резиденция солнца", Victory Appartments. В Ялте начинается строительство крупного комплекса "Аделаида", рассчитанного на 300 апартаментов.

Новая программа

В настоящее время на зарубежном рынке аренды входит в моду новая программа lease-back, суть которой состоит в сдаче приобретенной недвижимости под управление специализированным компаниям. Схема стала популярной во многих европейских странах и хорошо зарекомендовала себя как при сдаче коммерческой, так и жилой недвижимости.

Сегодня в Украине появляются фирмы, которые начинают предоставлять подобные услуги. Основным преимуществом подобных услуг является возможность зарабатывать на собственной недвижимости, не выходя из собственной, к примеру, киевской квартиры. Респонденты отмечают, что данная услуга в нашей стране развита очень слабо, хотя зарубежный опыт не может не радовать. Покупая жилье по программе lease-back, очень важно найти серьезного партнера для управления объектом. Причем такая компания будет заниматься не только сдачей и управлением, но и страховать недвижимость на случай неоплаты помещения в течение всего срока контракта. В обязанности управления входит оплата ежемесячных платежей, поддержка объекта недвижимости в чистоте и порядке, сдача помещения в наем и дополнительный сервис для клиентов. Важно также знать, что из суммы доходов будут вычтены банковские проценты, коммунальные и управляющие платежи, а также налог на недвижимость.

"Заниматься сдачей апартаментов самостоятельно, да к тому же вдалеке от собственных владений — очень хлопотно. Тем более если принимать во внимание все сезонные спады и взлеты цен", — говорит Анастасия Вячеславова, маркетолог компании Vista Development. Компания же, арендующая у собственников их квартиры и дома, гарантирует ежеквартальную фиксированную сумму поступлений. При этом владельцам недвижимости выплачивается пусть не слишком большая, но зато заранее оговоренная сумма. Как правило, она составляет от 1 до 8% от стоимости жилья в месяц. Что касается выгоды управляющих компаний, то за свои услуги они берут порядка 20-40% от стоимости аренды. Если речь идет об апартаментах рядом с морем, то, в зависимости от региона, сумма аренды может составлять порядка $500-1000 в неделю. По истечении срока аренды, записанного в контракте, владелец сможет распоряжаться жильем как пожелает. Хотя и в течение арендного срока он сохраняет возможность продать свою недвижимость в любое время. Если же владелец желает воспользоваться собственным помещением в самый разгар сезона, например в период с июля по сентябрь, то, соответственно, его доход будет значительно меньше.

Те, кто не испытывает финансовых затруднений, могут и не захотеть пускать в свой дом чужих. Пусть уж лучше жилье будет стоять пустым столько, сколько потребуется. А вот если эксплуатация недвижимости играет существенную роль в личном бюджете, то арендой явно не следует пренебрегать. Годовые затраты на содержание жилья можно "отбить" всего за один месяц, а если планомерно искать арендаторов в течение не только высокого сезона, а всего года, то можно покрыть и расходы, к примеру, на ипотеку.

Существует два принципиально разных варианта сдачи недвижимости в аренду — долгосрочный и краткосрочный. Первый предполагает, что недвижимость сдается на несколько лет человеку, который там будет постоянно жить. Этот вариант, при котором арендная плата рассчитывается помесячно, прекрасно подходит для городской недвижимости. К его достоинствам можно отнести минимум хлопот, а к недостаткам — относительно низкую прибыль и вероятные проблемы. Совсем другим вариантом является краткосрочная аренда, более типичная для крымской недвижимости. В этом случае срок аренды измеряется неделями, поиск арендаторов приходится вести постоянно, мебель и оборудование быстрее изнашиваются и стареют. Но зато прибыль от краткосрочной аренды по определению выше, а владелец имеет возможность использовать свою собственность тогда, когда пожелает.

Выбор временного жилья

Скажем прямо: далеко не каждые апартаменты на море будут пользоваться спросом у арендаторов. Существует две диаметрально противоположные причины аренды жилья у покупателей — одни хотят сэкономить на гостинице, другие же — получить эксклюзивный отдых. Соответственно, придется определиться, кому будет сдана такая недвижимость.

Для первой группы покупателей следует создать приемлемые условия с невысокой платой, для второй же группы на первом месте стоит уровень комфорта и обслуживания. Скорее всего, шикарно оборудованные, но небольшие по площади апартаменты будут пользоваться меньшим спросом, чем стандартная комната в отеле. А вот просторные апартаменты, пусть и с не очень дорогой обстановкой, по мнению экспертов, — наиболее успешны.

Не стоит забывать и о немаловажном факте, что чем больше вокруг недорогих отелей, тем ниже будет прибыль от аренды. Тем владельцам, которые сдают апартаменты, коммерчески необходимо выделить "изюминку" своего жилья. Например, уединенная вилла с панорамным бассейном и видом на море, просторный пентхаус — вот некоторые из ряда аргументов, которые могут составить конкуренцию дорогим отелям. В случае маркетингового успеха владельцы апартаментов могут получить так называемых временных постоянных жильцов (которые будут периодически бронировать эти апартаменты в сезоны), а, следовательно, и крупную прибыль. Все, что нужно в данном случае — просто посмотреть на свой объект недвижимости глазами арендаторов, хорошо прорекламировать свое предложение или же обратиться к управляющей компании, что чаще всего и делают собственники.

"В апартаментах нет обыденности и стандартности гостиничного номера. Каждый человек способен подобрать себе именно тот интерьер, в котором он будет чувствовать себя максимально комфортно. Мимо двери не будет, как в отеле, бесконечно курсировать персонал, не придется общаться с назойливыми официантами и др. Многие апартаменты расположены в тихих поселках, имеют свой собственный бассейн, а порой и прямой выход к морю. Плюс к этому есть просторная гостиная и зеленый дворик, где можно полностью расслабиться, не раздражаясь на нежелательных соседей. Кроме того, здесь можно стать хозяином шикарного жилья… Хоть и временно", — объясняет эксперт Анастасия Вячеславова.