Интенсивность развития загородного рынка Перми сегодня значительно выше, чем других сегментов недвижимости. В данном секторе количество строящихся объектов с 2006 года ежегодно увеличивается минимум в два раза, но при этом снижаются темпы продаж. Однако сегмент непрерывно привлекает к себе все новых участников.

Рынок загородной недвижимости – это особый сегмент, который объединяет в себе довольно разные типы недвижимости: дачи, садовые участки, коттеджи, дома, земельные массивы различных категорий. Вместе с тем в рамках каждого типа объекты уникальны, то есть значительно отличаются по своим качественным характеристикам. Важно отметить, что загородная недвижимость представлена объектами, имеющими значительный территориальный разброс. Это достаточно сложный сектор рынка недвижимости с точки зрения ведения бизнеса, что связано с большими инвестициями, множеством различных правовых аспектов и длительностью реализации любого проекта, сообщает газета "Бизнесс-класс".

Освоение данного сегмента девелоперами началось в 2006 году. Тогда застройщики были ориентированы на сегмент бизнес- и элиткласса. В настоящее время, по данным наших аналитиков, в крае реализуется порядка 35 девелоперских проектов, в дальнейшем мы прогнозируем, что их число увеличится до 60–70.

В Пермском крае сегодня отсутствуют поселки экономкласса. Примечательно, что 23 % в общем объеме предложения составляют поселки таунхаусов. В теории данный тип жилья относится к экономклассу, однако в пермской практике площади квартир строящихся поселков не соответствуют параметрам экономичного жилья. Площади таунхаусов в среднем составляют от 175 до 300 квадратных метров, а стоимость начинается от 6 млн рублей.

Следует отметить, что с увеличением числа возводимых поселков существенно снижается скорость продаж объектов. Если в 2006 году было реализовано в среднем 65 % домов в организованных поселках, то в 2007 году – только 45 %.

Существует несколько факторов, влияющих на развитие территорий. Это близость к крупным муниципальным образованиям, наличие в непосредственной близости железнодорожной ветки и (или) автомагистрали, наличие водоема, развитие туристического, досугового бизнеса в зоне малоэтажного строительства, а также развитие санаторно-курортных услуг, повышение социально-экономического уровня населения.

Преимущественно сейчас востребовано четыре загородных направления: Добрянка, Усть-Качка, Троица и Жебреи. Учитывая загруженность трассы Пермь – Добрянка, интерес потребителей может несколько снизиться. Однако не стоит делать поспешных выводов, поскольку эта автомагистраль уже включена в краевой список реконструкции и развития дорог. Планируется расширение трассы Пермь – Добрянка до четырех полос. Впрочем, даже в случае реконструкции уязвимым местом здесь останется мост через реку Чусовую. В отношении деревни Демидково уже согласовано строительство дополнительной дороги и съезда с основной трассы (ниже деревни Ивановка). Этот съезд будет вести непосредственно к застройке и санаторию «Демидково».

Недооценено такое направление, как Кунгур, соединяющее Пермь с Екатеринбургом. Но оно еще получит развитие. На данный момент там нет никаких предложений по коттеджной застройке, хотя это действительно интересный вариант. Его привлекательность резко возрастет, если будет отремонтирована дорога. Единственный минус – поблизости нет реки или другого водоема.

В 2008 году было принято решение Конституционного суда, согласно которому стала возможна регистрация в дачном доме при условии, что он соответствует критериям жилого и расположен на землях садоводства в пределах земель населенного пункта. Это, несомненно, важный факт для развития сектора загородной недвижимости. Хотя, нужно сказать, большинство загородных поселков в крае сегодня возводится на землях сельхозназначения с разрешенным способом использования под садоводство, где, соответственно, зарегистрироваться нельзя. Таким образом, последнее нововведение коснулось далеко не всех земельных участков Пермского края.

При выборе загородного поселка определяющее значение для покупателя имеет наличие всех коммуникаций. Обязательным требованием становится наличие водопровода, газоснабжения, канализации и достаточного количества электроэнергии, чтобы использовать загородный дом для постоянного проживания. Но далеко не каждый массив, осваиваемый сегодня застройщиками, позволяет удовлетворить желания покупателей ввиду ограниченности ресурсов и сложности согласования технических условий.

В частности, в направлении Усть-Качки существует большая проблема с электроснабжением. На повестке дня стоит вопрос о строительстве дополнительной подстанции, которая в полной мере могла бы обеспечить энергоресурсами все существующие и возводимые коттеджные поселки. В направлении Добрянки острая проблема – газоснабжение. Ряд девелоперов уже заявили о том, что их поселки будут газифицированы. Согласно инвестиционной программе регионального развития на 2008–2010 годы в Пермском крае планируется строительство нового газопровода Добрянка –Полазна. Строительство дополнительной ветки газопровода в сторону направления Бобки – Красная Слудка – Гари, также интересного девелоперам, этой программой не предусмотрено.

Решая данные проблемы, девелоперы приходят к достаточно высокой себестоимости строительства. Вместе с тем, учитывая ограниченность платежеспособного спроса, они оказываются в непростой ситуации: по ряду земель стоимость подведения коммуникаций может превышать цену, которую люди готовы платить за данный участок.

Стоимость сотки земли при подведении всех коммуникаций в Пермском крае составляет в лучшем случае 100 тыс. – 120 тыс. рублей. Согласно спросу население предпочитает приобретать земельный участок 12–15 соток и готово тратить на такое приобретение не более 1 млн рублей. Что мы получаем в итоге? Продажа такого участка заявлена от 100 тыс. рублей, а ожидания покупателя – до 80 тыс. рублей. Безусловно, данный расчет имеет условный характер, однако при развитии такого сценария рынок зайдет в тупик. Девелоперы, планирующие строительство поселков для постоянного проживания, уже на стадии приобретения участка должны просчитывать экономическую целесообразность с учетом стоимости инженерных коммуникаций.