Выбирать сейчас квартиру для инвестиций стоит крайне осторожно. Тем более что за первое полугодие первичная недвижимость подорожала на 3-11%, хотя официальная инфляция составила 15,5%.

Киевляне Владислав и Татьяна с тревогой ожидают завершения строительства своего дома. «Праздновать новоселье мы должны были еще в ноябре прошлого года, но до сих пор дом не достроен. И, если честно, мы очень боимся вообще оказаться без жилья», - сетует Владислав. Тревогу молодых людей понять можно - все вокруг говорят о том, что кредит в банке на покупку нового жилья взять все сложнее, СМИ твердят о сокращении кредитования не только граждан, но и застройщиков, о снижении спроса на жилье и большой инфляции, cообщают 100m2.

Не надо быть экономистом, чтобы понять: все это вполне может привести к тому, что те строительные компании, которые не имеют хорошей финансовой подушки, могут однажды просто исчезнуть, оставив недостроенными дома. «Немного успокаивает то, что строительство все-таки идет, к тому же компания имеет солидный опыт на рынке и немало реализованных проектов», - отмечает Владислав.

Конечно, крупные и опытные застройщики гораздо надежнее небольших и малоизвестных компаний. Однако и большим компаниям может тоже оказаться не под силу преодолеть кризис. Именно так и произошло нынче летом в Испании, где обанкротилась одна из самых крупных девелоперских компаний в стране - Martinsa-Fadesa. На конец марта текущего года у нее было 173 тыс. непроданных квартир и около 300 тыс. соток земли.

Государственный банк Instituto de Credito Oficial отказался предоставить Martinsa-Fadesa кредит в размере ?150 млн. И нехватки этой суммы оказалось достаточно, чтобы подкосить строительного гиганта - собственных средств на финансирование строительных проектов у него оказалось недостаточно. И при этом испанский рынок недвижимости славился своей стабильностью и привлекательностью.

Но финансовый и ипотечный кризис повлияли даже на самые стабильные рынки.

Украинский пузырь

Не исключено, что Украину постигнет такая же участь, как Испанию или США. Предпосылки для этого постепенно вырисовываются: цены росли долго и сейчас очень высоки, спрос падает, банки кредитуют недвижимость неохотно.

Например, президент ХК «Киевгорстрой» Петр Шилюк не исключает, что его компания может остановить строительство ряда жилых и социальных объектов, которые финансируются за счет прибыли компании. По его данным, несколько строительных компаний помельче, чем «Киевгорстрой», уже приостановили строительство, поскольку не имеют возможности получить кредиты, а собственных средств у них, увы, нет.

Президент ХК «Киевгорстрой» считает, что для того чтобы решить проблему остановки возведения домов, нужно обеспечить доступ населения к дешевым ипотечным кредитам. Строительная палата Украины (общественная организация) уже обратилась к руководству страны с открытым письмом, в котором рассказала об «угрожающей ситуации на строительном рынке». В частности о том, что количество сделок сокращается, компании испытывают сложности с привлечением кредитных средств и прочих неприятностях. Палата попросила чиновников решить проблему за счет «улучшения условий кредитования».

С тем, что рынок переживает не лучшие времена, согласен и заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун. Он подтверждает, что в целом по рынку спрос на строящееся жилье у покупателей снизился. При этом, по его наблюдениям, динамика колебания спроса отличается для различных объектов и компаний.

«Прослеживается тенденция усиления позиций крупных надежных застройщиков, имеющих достаточный опыт и репутацию на рынке. Такие компании обладают существенными преимуществами перед мелкими игроками в возможностях привлечения как кредитных средств финансовых институтов, так и покупателей», - отмечает г-н Говорун. И люди сегодня охотнее покупают почти достроенное жилье: оно, конечно, дороже, чем дома на стадии котлована, но вероятность, что его достроят, гораздо выше.

Ситуация в Киеве.

Более того - строительные компании столицы все чаще предпочитают получать за квадратные метры подорожавшую за последние полгода национальную валюту. Многие компании делают это уже достаточно давно.

К примеру, в строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» отмечают, что на конец мая лишь в двадцати трех киевских объектах цена для покупателя была установлена в долларах США, при этом в девятнадцати из них была привязка к действующему новому курсу НБУ, а в четырех - по фиксированным курсам, установленным самой компанией.

Что касается ценовой ситуации, то, по данным аналитического отдела «Киев Жилье-Инвест», в июне-июле стоимость жилья на первичном рынке столицы оставалась стабильной. В июне наблюдалось небольшое снижение цен на объекты бизнес- и премиального классов - на 0,2% и 0,1% соответственно.

В целом же за январь-июнь недвижимость бизнес-класса выросла в цене на 8,5%, элит - на 2,9%.Таким образом на начало июля квартиры бизнес-класса реализовывались в среднем по 14 906 грн за 1 м², элитное жилье - по 23 571 грн за 1 м². А вот недвижимость экономкласса за июнь подорожала в среднем на 7,4%, до 10 859 грн за «квадрат». По итогам шести месяцев текущего года, «недорогое» жилье стало дороже на 10,7%.

Как отмечают аналитики «Киев Жилье-Инвест», столь ощутимое подорожание скорее всего связано с тем, что из новых семнадцати объектов, выставленных на продажу, большинство уже находилось на третьей-четвертой стадии строительства. То есть на продажу выставлялись квартиры в практически достроенных домах.

«Цены на этих этапах строительства в среднем на 10-14% выше, чем на начальном этапе», - отметили в компании. В среднем же, по оценкам экспертов компании, в столице за первое полугодие первичная недвижимость подорожала на 3-11%.

Наступивший в июле на рынке первичной недвижимости полный штиль, вполне вероятно, продлится до конца лета. Если, конечно, в стране не произойдет никаких экстраординарных событий. К тому же опрошенные эксперты также предполагают, что до конца 2008 года стоимость жилья экономкласса останется неизменной.

Регионы. 

В Строительной палате Украины отмечают, что за пять месяцев 2008 года объемы строительных работ сократились в пятнадцати регионах страны.

В Одессе, по словам корпоративного управляющего инвестиционно-строительной группы «Прогресс-Строй» Александра Селезнева, строительство ведется в масштабах, зависящих от количества денег у застройщика, вернее - от количества денег, которые он может найти. «Поскольку запасов мало, а банковское кредитование денег для такого рода бизнесов практически не предоставляет, возможно, к сожалению, дальнейшее замедление темпов строительства», - подчеркнул он.

Впрочем, г-н Селезнев не ожидает каких-либо лавинообразных крушений рынка или того, что объекты будут не достроены вообще. «Так или иначе, они будут достраиваться, цена на них, к сожалению, в связи с ростом себестоимости будет повышаться», - считает Александр. Но при этом, по его же словам, себестоимость строительства в Одессе (без стоимости участка, рентабельности и прочих «накладных» расходов) составляет в среднем $1100 за 1 м². Но купить квартиру в строящемся доме можно по цене $900 за «квадрат». То есть некоторые строители готовы работать в «минус»? Впрочем, от $900 за 1 м² стоят квартиры в спальных районах Одессы - Таирово, Черемушки. Новострои в центре продают по цене от $1800 за 1 м².

Тем не менее, несмотря на сокращение спроса, по данным операторов рынка, цены на строящееся жилье пересматривают в сторону увеличения. По крайней мере, в первом полугодии недвижимость подорожала. В частности в Днепропетровске за шесть месяцев текущего года, по данным ГК «Магистр Недвижимость», она стала дороже примерно на 5-9%. И сегодня квартиры экономкласса продают почти по $1600 за 1 м², а элитное жилье - за $2700. Июль также не внес ощутимых корректив. Разве что по некоторым строящимся объектам цены снизились на десяток-другой долларов за «квадрат».

В Донецке, по данным «Донбасской инвестиционно-строительной компании», за первое полугодие жилье подорожало на 18-34%. Больше всего выросли в цене квартиры в домах злит-класса - на 34%, до $2633 за 1 м². В наименьшей степени подорожание затронуло жилье экономкласса - на 18,4%, до $1261 за «квадрат». Объекты бизнес-класса стали дороже на 28,6%, до$1988 за 1 м².

Росли цены на «первичку» и в первой столице Украины - Харькове. По данным АН «Харьков Риелтор», за январь-май первичная недвижимость подорожала на 15,7-45%. Наибольший рост цен наблюдался на окраинах Харькова. На начало июня «квадрат» нового жилья в окраинах стоил $910, тогда как в начале декабря стоимость составляла $625. Меньше всего жилье подорожало в центре города - с $1970 за 1 м² в начале января до $2280 в начале июня.

По заверениям экспертов «Харьков риелтор», сегодня в городе нет массовой застройки и предложение нового жилья все же ниже, чем спрос на него. Впрочем, первый летний месяц оказался «застойным» и для харьковской «первички». По данным ООО «Макрокап Девелопмент Украина» (МКДУ) жилье экономкласса в июне подорожало на 0,03%, до $1293 за 1 м². Недвижимость бизнес-сегмента прибавила лишь 0,05% и на начало июля продавалась по $1925 за «квадрат».

А вот цены предложения на элитное жилье подскочили на 6,3%, до $3000 за 1 м². По мнению экспертов «МКДУ» столь существенное подорожание обусловлено тем, что в июне на продажу был выставлен новый объект по цене выше среднерыночной.

Менеджер по работе с инвесторами «МКДУ» Наталья Городецкая отмечает, что харьковский рынок первичной недвижимости впадает в спячку. И при этом там происходят нивелирующие друг друга процессы.

«Новые объекты в экономклассе выводятся на рынок по достаточно высоким ценам. Но в то же время две компании на 1-4% снизили цены на непродавшиеся раньше квартиры больших площадей. Цена на еще один объект снижена примерно на 11%, так как раньше он был выведен на продажу по заведомо завышенной цене. В результате средняя цена стабилизировалась», - отметила г-жа Городецкая.

«Обвальные» перспективы.

Несмотря ни на что, крах рынка недвижимости никто прогнозировать не берется.

"Строительный рынок в Украине структурируется. Компании, в портфеле которых всего один или два проекта, постепенно уйдут с рынка, в том числе и из-за отсутствия достаточного финансирования: объемы кредитования для них также уменьшаются», - считает Алексей Говорун из стройкомпании «ТММ». Он также уверен, что в будущем останутся только крупные и надежные застройщики.

А в Строительной палате Украины и вовсе считают, что ситуация на строительном рынке угрожает национальной безопасности страны. Дескать, если обвалится строительный рынок, то не исключено, что обвалится и вся экономика. Что же делать в этой ситуации обычному представителю среднего класса? Вспомнить американского инвестора в недвижимость Дональда Трампа, который говорил, что покупая недвижимость «для жизни» стоит обращать внимание не на состояние рынка, а на собственные возможности. Если квартира нужна, и на ее покупку есть деньги - значит ситуация в любом случае самая благоприятная.:)

Денис Костржевский, президент строительной компании «Міськжитлобуд»:

-Причин торможения продаж несколько. Первая - банки уменьшили количество кредитов, которые выдаются и повысили ставки. Вторая - изменился курс доллара, и люди, которые желают купить квартиру, в основном накапливали деньги в валюте и покупали валюту по курсу 5,05-5,3. Сейчас они психологически не готовы продать ее по нынешнему курсу. Третье - сезонный спад, летом традиционно происходит охлаждение рынка.

Мощность первых двух факторов будет зависеть от действий правительства. Что касается третьего фактора, то с приходом осени спад закончится и рынок активизируется.

Прогнозируется приход в Украину к осени крупных российских и других иностранных игроков, которые сосредотачивают сейчас ресурсы для того, чтобы, пользуясь спадом на украинском рынке, купить дешевые активы: недвижимость, предприятия, земли и так далее.

Это, в свою очередь, также приведет к активизации рынка и подстегнет рост цен.

Прогнозы о снижении цен не разделяю. За последние полгода себестоимость строительства жилья возросла почти вдвое и приблизилась к рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость несколько уменьшилась.

На осеннее повышение цены также повлияет сокращение объемов строительства и вызванный им дефицит квадратных метров на первичном рынке.

Почем квадратики?

Ориентировочная стоимость первичного жилья в регионах, $ за 1 м²

Регион	Цена в январе 2008 года	Цена в июле 2008 года	Изменение за полгода, %
Днепропетровск	1658	1881	+13
Донецк	1500	1960	+30
Киев	2550	2915	+14
Львов	1230	1500	+22
Одесса	1425	1560	+9
Харьков	1665	1925	+15,6

Индекс инфляции за первое полугодие – 15,5%

Почем «квадратики» в Киеве?

Средняя стоимость первичного жилья в Киеве, $ за 1 м²

Район	Янв 2008	Февр 2008	Март 2008	Апр  2008	Май 2008	Июнь 2008	Июль 2008	Изменение стоимости с начала года
Голосеевский	13 257	12 847	12 784	13 095	12 969	12 803	12 969	-2,17 %
Дарницкий	8583	8529	8726	8937	9329	9438	9710	13 %
Деснянский	8532	8994	9142	8969	9108	9157	9174	7,52 %
Днепровский	11 657	12 424	12 628	13 033	13 068	12 554	12 524	7,4 %
Оболонский	10 140	10 320	10 490	10 800	10 737	10 625	10 625	4,8 %
Печерский	23 038	24 099	24 060	24 210	24 779	24 595	23 948	4 %
Подольский	19 162	19 325	19 325	18 619	19 995	17 598	17 200	-10 %
Святошинский	10 266	10 914	10 913	10 933	10 961	10 838	10 885	6 %
Соломенский	12 317	12 732	13 157	13 378	13 470	13 199	13 252	7,6 %
Шевченковский	14 901	15 341	16 302	17 015	17 100	16 780	16 962	14 %
Центр	20 071	20 896	20 758	20 875	21 125	21 625	22 805	1,4 %

В какой валюте берут столичные застройщики

Класс недвижимости	Количество объектов, всего, шт.	Количество объектов, оцененных в гривне, шт.	Количество объектов, оцененных в иностранной валюте, шт.
Эконом	71	62	7
Бизнес	60	43	10
Премиум	23	9	6

Количество новостроек по районам Киева

Район	Количество объектов
Соломенский	24
Голосеевский	23
Дарницкий	23
Святошинский	17
Днепровский	14
Шевченковский	14
Деснянский	13
Печерский	13
Подольский	9
Оболонский	4

Итого: 

За первое полугодие цены предложения на первичную недвижимость поднялись на 3-11%, при официальной инфляции в 15,5%. Инвесторы, вложившие в нее деньги, пока что в проигрыше. Рынок балансирует на грани обвала.