Газета «Сегодня» исследовала условия ипотечного кризиса и застоя на рынке недвижимости в Киеве.

Спрос на «вторичке» сейчас, очевидно, упал в разы, а не на десятки процентов, о которых, спасая свое реноме, говорят риелторы. Активно интересуются только явно заниженными по стоимости вариантами, а по средним в цене квартирам — молчок.

Казалось бы, предложений на продажу в газетах и интернете не меньше, чем было весной. Но, присмотревшись к ним, мы убедились, что одна и та же квартира очень часто продается по аналогичной цене несколькими агентствами недвижимости. Значит, у них голод с клиентами-продавцами, которые подают заявки сразу в несколько «контор», а те уже размещают объявления. Т.е. продавцы тоже ушли в «глухую оборону», выжидая до осени в надежде на рост цен.

Торговаться при покупке не только можно, но необходимо! C ходу уступать в стоимости $2—3 тысячи за «единичку» в большинстве случаев уже уполномочены хозяевами посредники из агентств недвижимости. Они же говорят, что хозяин еще может скинуть — тут зависит от результатов просмотра и того, как срочно надо продать жилье и как вы сможете «охмурить» хозяина.

Говорить о кризисе на «вторичке», вероятно, рано, как бы этого не хотелось бесквартирным, вынужденным втридорога снимать «хаты». На сегодня музыку заказывает покупатель, диктатура продавцов прошла. Но не факт, что она не вернется, ведь в течение 10 лет (после дефолта и падения цен 1998-го) спрос традиционно растет после летнего застоя. Тут уж кто кого переиграет: либо продавцы уйдут в глухую оборону и откажутся впредь снижать цены, либо покупатели займут выжидательную позицию и победят в этом «перетягивании каната».

Высокие цены на столичном рынке недвижимости — больной мозоль для многих мечтающих обзавестись собственным углом. И в последнее время ведутся оживленные споры по поводу того, снизятся они или нет. Кто прав, судить сложно: каждая из сторон — заинтересованная: продавцы «притягивают» кучу аргументов в пользу того, что цены нерушимы, потенциальные покупатели находят любые поводы для надежды, что цены таки рухнут.

Кроме «темных окон», у столичного рынка первичной недвижимости есть еще одна проблема — недострой. Одни дома не могут достроить из-за отсутствия денег , другие — из-за проблем с документами и судебных разбирательств. Поэтому сегодня покупка новья — это «лотерея», что, естественно не разогревает покупательский спрос, а, напротив, охлаждает.

АРГУМЕНТЫ ЗА ВОЗМОЖНОЕ УДЕШЕВЛЕНИЕ. Спрос на «первичку», по разным оценкам, с весны упал на 30%—50%. Выходит, наметился провал. Некоторые представители компаний-застройщиков уже говорят, что актуальным стало снижение цен для привлечения покупателей. Послушаем их.

По мнению руководителя инвестиционного отдела проектно-консалтинговой фирмы «НовоБудова» Дмитрия Колисныка, если ситуация не изменится (т.е. правительство, во избежание кризиса на рынке «первички», не начнет дотировать хотя бы строителей социального жилья и не устранит коррупцию при выделении земельных участков), большинству застройщиков придется скинуть цены. Но незначительно — до 10%.

Устоят против такого «демпинга» крупные компании, строящие по много объектов, имеющие устойчивую репутацию среди населения и связи в органах власти. Также не пойдут на уступки застройщики домов в малых города-спутниках Киева — Гостомеле, Бородянке, Бузовой: здесь покамест стоимость «метров» намного ниже (зачастую в 1,5—2 раза) не только столицы, но и «раскрученных» Борисполя, Вышгорода, Броваров. Однако даже небольшое снижение цен может вызвать... кризис рынка: люди станут ждать дальнейшего спада, а в итоге строители, лишенные их инвестиций, будут замораживать стройки.

А вот по словам руководителя отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимира Германова, снижение цен продажи новостроя на 15—20% для большинства застройщиков будет некритичным. На такие уступки они могут пойти, пропорционально сократив свою рентабельность. Зато получат реальных покупателей и не будут вынуждены замораживать начатые стройки и не начинать новые.

Имеются свои аргументы и у сторонников сохранения нынешнего уровня цен на новострой. По их мнению, суперприбыли строителей — дела давно минувших дней, особенно на фоне роста стоимости стройматериалов с начала года на 20—30%, удорожания энергоносителей и, наконец, оплаты труда работников. Тут уже не до жиру, а соответственно, и не до ценовых уступок. Вот что говорит Нвер Мхитарян, почетный президент «Познякижилстроя», член президиума Строительной палаты Украины:

— Я просто не вижу реальных оснований снижать цены. Летнее падение спроса – обычное явление, а слухи касательно обвала цен бывают раз в пару лет, просто сейчас они еще и сознательно усугубляются, чтобы отвлечь население от происходящего в государстве. Не могу отвечать за отдаленные районы, но в центре Киева цены на недвижимость упасть не могут. Нет для этого никаких предпосылок. Так называемый мировой кризис, затронувший на самом деле не более двух десятков стран, возник по причине избытка предложения готового жилья. Такого у нас нет и близко - только в столице неудовлетворенный спрос на жилье составляет около 7 млн. кв. метров – это минимум пять лет строительства нынешними темпами. Зато в Москве, с которой и следовало бы сравнивать, за последние полгода цены на недвижимость выросли на четверть, и продолжают повышаться на процент за неделю!

Проблема роста банковской кредитной ставки? Но, по крайней мере, наши покупатели уже два-три года предпочитали сразу платить полную сумму. Естественно, если кто-то из застройщиков по объективным обстоятельствам захочет снизить цены: покупатели не спешат, а у него кредитные деньги и сроки выплаты поджимают – может быть, он и спустит. Но пока ни одного подобного случая, насколько мне известно, нет. Наоборот – цены вынуждены будут подниматься. Земельные участки дорожают, стоимость стройматериалов и энергоносителей растет, потребительская корзинка постоянно повышается в цене – мы должны соответственно поднимать зарплаты рабочим, тем более в условиях кадрового дефицита в отрасли. И еще один момент: наша корпорация, да и не только она, пока еще продает квартиры в тех домах, где согласно договору о выделении земельного участка, городу отходит 5-10% построенного жилья. А ведь со всех новых участков мы уже будем отдавать городу 20%, плюс 5% денежной стоимости строительства, плюс ряд налогов и так далее. То есть, пока застройщики продают старые квартиры, но уже скоро они закончатся, и цены будут другими.

Стоит отметить, что один из старейших британских риелторов - компания Hamptons International, которая работает также и в нескольких странах Восточной Европы, в частности в Украине, - дал прогноз на развитие рынка недвижимости во второй половине 2008 года.

Согласно их прогнозу рынок жилой недвижимости нашей страны ждет резкий обвал цен. Пик придется на октябрь. Первым, как и подобает лидеру, обвалится Киев. По прогнозам экспертов, снижение цен составит как минимум 25-30%. То есть среднюю «однушку», которая сейчас стоит $100 000, к концу осени можно будет купить за $70-75 тысяч.

Донецк, Харьков, Одессу и Днепропетровск ждет та же участь. Только обвал произойдет более плавно - до конца 2008 года цены на жилье упадут в среднем на 20%. В то же время коммерческая недвижимость (офисные помещения, склады и т.д.) будет дешеветь намного медленнее. До конца текущего года коммерческая «первичка» потеряет от 4 до 8%, а вторичный рынок опустится на 7-10%.

Реальная стоимость «квадрата» в Киеве - $1230

В последнем номере британского издания Real estate содержится целый раздел, посвященный рынку Украины, России и Казахстана. Согласно информации издания реальная средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке Киева составляет $50 тысяч. А настоящая рыночная цена квадратного метра в новостройках эконом-класса - не более $1230 (сейчас строители просят около $2300). По мнению издания, Украина придет к этим цифрам уже в 2008-м. До нового года цены упадут в среднем на 20-30%. А в 2009-м стоимость квадратного метра снизится еще больше.