"Сегодня" вычислила, сколько должна стоить недвижимость, чтобы средняя киевская семья могла позволить себе жилье в кредит.

Пора убрать шепот из разговоров о грядущем обвале на рынке недвижимости, можно говорить в голос, что он уже начался. Конечно, не в разы, но серьезно придется уступать продавцу, который не "над златом чахнет", а хочет завлечь покупателя. Этот процесс должен начаться с "первички", здесь время - деньги: важно быстро продать квартиры и реинвестировать средства в другие дома. Июльское же повышение цен столичных новостроек в среднем на 1,4% (по данным независимого портала "Недвижимость") - это лишь "отрыжка пресыщения", надежда, что покупатель уплатит, сколько хочется продавцу. Вряд ли, господа! Впрочем, послушаем экспертов.

Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании "Киев Жилье-Инвест", говорит, что идет "окопная война" между застройщиками и их потенциальными клиентами. Первые не хотят снижать цены (хотя есть случаи якобы "сезонных" скидок на 3-10%. - Авт.), а вторые заняли выжидательную позицию, рассчитывая на удешевление. Покупатели выиграют, ведь деньги - у них, они заказывают музыку. Но не в накладе окажутся и застройщики, готовые снизить рентабельность и, соответственно, цены на 15-20%. Ибо сегодня их рентабельность составляет в эконом-классе до 80%, в бизнес-классе - до 100%, в премиум-классе - до 200%. Есть куда отступать из "окопа", чтобы завоевать покупателя!

По словам ведущего специалиста консалтинговой компании RED Руслана Кизлайтиса, спрос на "первичку" упал вдвое, есть пресыщение рынка, конкуренция ужесточилась. Упрямцы, намеренные побороться с клиентами, их потеряют. И, напротив, те, кто готов скинуть в цене 10-20%, перехватят инициативу. Но и этот ход может не сработать, если не будет государственной поддержки ипотечного кредитования (рефинансирования комбанков со стороны НБУ) и потенциальные покупатели не получат заемные деньги.

Однако не все специалисты согласны, что новострой должен дешеветь. PR-директор девелоперской компании "ХХІ век" Дмитрий Васильев полагает, что объективно спрос превышает предложение, просто этот спрос - отложенный, он вернется осенью и цены устоят. Руководитель инвестотдела проектно-консалтинговой фирмы "Новобудова" Дмитрий Колиснык говорит, что снижать цены будут только те компании, которые их изначально завысили, остальные не дрогнут.

ВЫРУЧАЮТ БОГ И "КРУТЕЛИКИ".

Косвенным свидетельством падения спроса на "первичку" стало то, что застройщики меньше покупают стройматериалов. Им не хватает денег, чтобы "гнать этажи". Вот что говорят средней руки торговцы стройматериалами.

Сергей Н.: "Слава Богу, строят церкви. За поставленные мною цемент и строительные смеси батюшка рассчитался вовремя и не торговался, но у меня цены и так низкие. Еще выручают подрядчики, покупающие цемент, изоляционные и отделочные материалы на крутые коттеджи. А заказов от генподрядчиков многоквартирных домов стало в 2-3 раза меньше. Думаю, у них появились трудности с реализацией".

Александр П.: "Только не называйте этот новострой: он, видно, станет долгостроем, и туда люди не пойдут, а как я тогда верну деньги? Мне там уже задолжали более 300 тыс. грн. за стройматериалы. Говорят, не переживай, давай еще: заплатим квартирой, когда достроим. Что-то сомневаюсь, что достроят".

"ВТОРИЧКА": ХОЧЕШЬ ПРОДАТЬ - СБРОСЬ ЦЕНУ НА $4-12 ТЫСЯЧ

Нельзя оправдать традиционным летним застоем резкое, на 30-50%, снижение числа покупок на "вторичке": спрос упал, очевидно, надолго. В этом смысле нелепо выглядит желание продавцов повысить стоимость своих "хатынок", в среднем за июль - на 0,3%. Учтите, дорогие - в прямом и переносном смысле - продавцы, что потери из-за девальвации доллара (официальный курс с мая упал на 4,3%, а в обменных пунктах - на 7-10%) вам никто не компенсирует. Бойтесь, что вовсе не продадите квартиру, если будете жадничать.

Опрос продавцов показал, что они с ходу готовы скинуть на 1-комнатной квартире $1-1,5 тыс., а на "двушке-трешке" - $2-3 тыс. И этого мало, придется больше уступать, утверждают опрошенные "Сегодня" риелторы.

Директор АН "Кварт-сервис" Виктор Несин заметил, что сейчас нет очередей в столичном БТИ - это последствия снижения спроса с начала 2008-го на 50%, свидетельствующего об упадке вторичного рынка. Он перегрет, цены необоснованно завышены, особенно - на "хрущобы" и "брежневки". Даже количество просмотров квартир снизилось в 3-4 раза. Чтобы оживить спрос в условиях ужесточения банками ипотечного кредитования, продавцам придется сбросить 5-10% от нынешних цен. Значит, на 1-комнатных - $4-10 тыс., а на "двушках" - $6-12 тыс. Аналогичный уровень удешевления "вторички" прогнозирует директор девелоперской компании "Линк-Девелопмент" Ярослав Цуканов. Цены, изначально заявленные продавцами, так резко не снизятся. Зато в результате торга на сделке купли-продажи действительно получится 5-10%-я скидка.

По словам руководителя жилфонда консалтинговой компании "Новый город" Ольги Читая, люди не в состоянии покупать жилье даже в кредит. Сезонным фактором это уже не оправдаешь, как и проблемами с получением ипотечных кредитов: цены на жилье просто завышены. Хозяевам квартир, заинтересованным в их скорейшей продаже, придется уступать $5-10 тыс., чтобы более выгодно выглядеть на фоне других продавцов. Это позволит оживить замерший рынок.

Директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк уточняет, что 1-комнатные квартиры ценой до $90 тыс. и 2-ком. - до $120 не будут дешеветь, они и сейчас уходят за месяц. А вот более дорогие варианты должны упасть в цене на 3-5%, особенно "трешки", на которые спрос невелик.

ЗЕМЛЯ: ЦЕНОВАЯ ТВЕРДЬ

Фраза Марка Твена о том, что нужно покупать землю - ее больше не делают, - уже актуальна в Украине. Этот товар дешеветь не будет. Однако и вкладывать деньги в наделы с целью выгодной перепродажи стало рискованно.

Участки под Киевом под индивидуальную застройку стабильно растут в цене. Одна из причин - спекулянты, ушедшие с рынка квартир, переключились на покупку земли. Но и здесь "навар" уже невелик, а мороки много.

За июль цена участков в 20-50-километровой зоне от Киева выросла всего на 1-3%. И то не везде, наиболее дорогие направления - Киево-Святошинское и Обуховское - "замерзли". При этом число сделок, по сравнению с весной, уменьшилось на 30%.

Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий исключает вероятность удешевления каких-либо наделов - дескать, на этом рынке редко берут кредиты, покупают за свои, поэтому ипотечный кризис его не коснется. До конца года средняя цена участков вырастет на 8-10%. Уже за август солидный рост покажут "дальние рубежи" - Васильковский (до 2,5%), Барышевский (до 3,5%) и Фастовский (до 4%) районы. Именно здесь можно получить доход, если купить, а потом перепродать участки в живописных местах. Но ввиду их удаленности от столицы на 40-80 км такие наделы хороши для дач, а не для жилых домов, поэтому и покупателей можно ждать долго.

Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль утверждает, что до осени наделы в 50-80 км от Киева (они недооценены) подорожают на 2-3%, а вот расположенные ближе к столице наберут всего 1%. Притом советует покупателям серьезно торговаться, выискивая недостатки: удаленность от автотрассы, газо- и электромагистрали, большое расстояние до леса или реки. При грамотном подходе можно добиться скидки до 10%!

Директор консалтинговой компании "Канзас" Зоя Нестеренко говорит, что при нынешнем спаде спроса самое время покупать землю, ведь осенью спрос и цены пойдут вверх. Кроме того, сейчас легче увидеть преимущества и недостатки надела. Для тех, кто стремится заработать на покупке и перепродаже участков, наиболее перспективны Бородянский и Макаровский районы: дороги и природа тут хорошие, а цены пока еще сравнительно низкие. Рискованнее отовариваться в Кагарлыкском и Фастовском районах: земля тут еще дешевле, но перепродать ее будет непросто - слишком далеко до столицы.

ЗА АРЕНДУ УПЛАТИТЕ НА $30-50 БОЛЬШЕ

Завлекалочками оказались объявления в газетах и интернете о том, что сдаются "единички" по $350-400, а "двушки" - по $450-500. Звонишь - и оказывается, что такая квартира "только что ушла". Взамен предлагают варианты минимум на $100-150 дороже. Такова сегодня реальная цена аренды в столице. И если в июле стоимость аренды не росла ввиду слабого спроса, то в августе, как утверждают опрошенные "Сегодня" риелторы, арендаторам придется распахивать кошелек шире.

"Дайте нам любую 1-комнатную квартиру за $500 или 2-комнатную за $600, независимо от их расположения и состояния - и мы найдем вам клиентов за один день, - утверждает начальник отдела аренды жилой недвижимости группы компаний "Планета Оболонь" Татьяна Котенко. - Уже пошел рост спроса, у нас - до 100 заявок в день. А к концу августа спрос станет ажиотажным из-за повышения деловой активности. В Киев поедут люди из регионов, стремящиеся здесь утвердиться, найти работу и, конечно, жилье. Цена аренды поднимется в среднем на $50 - минимум до $550 за 1-комнатную и $650 - за 2-комнатную квартиру".

Как отметила директор АН "Крещатик" Елена Федорова, спрос даже на "убитые" 1-комнатные квартиры на окраинах ценой $450 намного превышает предложение, они "улетают" в тот же день, когда были выставлены. Это самый ходовой товар, именно он прежде всего будет дорожать, за август - самое малое на $30-50. Порадуют арендодателей заробитчане, которые потянутся из провинции, и иногородние студенты, поступившие в столичные вузы, которым небедные родители снимут жилье ввиду нехватки мест в общежитиях. Хозяева квартир не преминут воспользоваться таким наплывом клиентов для повышения "тарифов".

Замдиректора АН "Кочег-7" Вячеслав Колосовский предсказывает, что "единички" к осени поднимутся на $30-40, а "двушки" - на $50-60. На повышение сработает не столько наплыв иногородних, сколько рост инфляции и падение доллара. Квартиросдатчики постараются компенсировать потери за счет постояльцев. С этой целью многие уже выставляют цены в евро или "привязывают" доллар к гривне по курсу $1/5 грн.

ЧТО ПРОИСХОДИТ В СТОЛИЦАХ РЕГИОНОВ

По темпам роста стоимости "хатынок" многие местные столицы не уступают Киеву (с начала года тут цены "вторички" поднялись на 15-17%), а иные и опережают! Но местные риелторы говорят, что до осени галопирование цен приостановится, максимум они поднимутся еще на 1-2%.

Бесспорным лидером подорожания стал Днепропетровск, где цены с начала 2008 г. выросли аж на 30%. Здесь уже непросто найти самую убогую "единичку" за $55 тыс.

В Донецке стоимость подскочила на 12-15%, однокомнатные квартиры на окраине идут уже от $55-60 тыс.

Такой же ценовой минимум показывает Харьков, где стоимость недвижимости поднялась в среднем на 12-14%.

По абсолютной стоимости - от $60 тыс. за "единичку" - Одесса покамест дает фору большинству провинциальных столиц. Это при том, что подорожание с начала года здесь - всего лишь 8-10%.

Не уступает по ценам Южной Пальмире и Львов, где практически невозможно найти пристанище дешевле $65 тыс. Рост цены в западной столице Украины за 6 месяцев составил 20-25%.

Ялта также не осталась в стороне от общенациональной "гонки". И хотя с начала года "вторичка" тут поднялась всего на 10-12%, абсолютные цены впечатляют: однокомнатную квартиру на окраинах не найдете дешевле $70 тыс.

СКОЛЬКО МОЖЕТ СТОИТЬ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЕ

Наконец-то и застройщики, столкнувшиеся с падением спроса, заговорили о возможном снижении цен. И оно может быть отнюдь не символическим, в 3-5% по целевым, праздничным и сезонным акциям. А насколько может упасть цена 1 "квадрата" в новострое эконом-класса, который сегодня идет минимум по $2 тысячи?

ЧТО ГОВОРЯТ ЗАСТРОЙЩИКИ.

Руководитель отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимир Германов сказал, что ныне себестоимость возведения панельного дома - $800 за 1 кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии - $1200. Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшить затраты собственно на строительство. Сюда не входит плата за выделение земли, многочисленные взятки чиновникам за "содействие" и получение разрешительной документации, отчисления городу. Да и рентабельность застройщиков зашкаливает...

Представим идеальную ситуацию: устранена коррупция, строители уменьшили рентабельность до 10% (что считается очень хорошим показателем в развитых странах, т.е. за 2 года, требующиеся на возведение дома, они получат рентабельность в 20%). Тогда, с учетом расходов на рекламу, продажу дома цена в эконом-классе может составить $1100-1500. Выходит минимум на 25% меньше теперешней!

Другой представитель компании-застройщика, пожелавший остаться инкогнито, назвал приблизительно такие же цифры: за $1600 "квадрат" можно продавать.

ЧТО ГОВОРЯТ НЕЗАВИСИМЫЕ ЭКСПЕРТЫ.

Ведущий экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь считает, что принципиально убрать коррупционную составляющую цены и продавать землю под новостройки на открытых аукционах. Да и 100% рентабельности строителей - беспредел. В идеале, если прекратится рост стоимости стройматериалов и, к тому же, застройщики ринутся в бой за покупателей, которых становится все меньше, цена 1 кв. м может снизиться вдвое - до $1000. Реально же к осени - на 10%.

Президент Центра антикризисных исследований Ярослав Жалило полагает, что цена новостроя может упасть в 1,5 раза (т.е. до $1300/кв. м), если строители уменьшат свою рентабельность до среднеевропейских 10-15% в год.

"КРАСНАЯ ЦЕНА" КВАДРАТНОГО МЕТРА

Купить в кредит молодой семье 1-комнатную квартиру - значит загнать решение жилищной проблемы вглубь: когда появится хотя бы один ребенок, станет ясным, что нужно было "стартовать" с 2-комнатной квартиры.

• Сейчас более-менее приличная "двушка" в спальном районе Киева площадью 48 кв. м стоит $130 тысяч, т.е. $2700 за "квадрат".
• Средняя семья в Киеве зарабатывает на двоих примерно $1500. В банке при получении ипотечного кредита потребуют, чтобы на ежемесячные выплаты по его обслуживанию уходило не более 50% семейного дохода - $750.
• Предположим, семья нашла банк, где дают заем на 25 лет в долларах под 13,5% годовых, с погашением займа ежемесячными равными долями (так. наз. аннуитет) и авансовым взносом всего в 10% от стоимости квартиры ($13 тыс.). Значит, ей нужен кредит на $117 тыс.
• "Старт" обойдется нашим героям в $16,8 тыс. (к $13 тыс. аванса добавятся по 1% госпошлины и взноса в Пенсионный фонд и 1% от суммы кредита банку за оформление договора залога - всего $3,8 тыс.). Нет в наличии этих денег - нет и шансов взять кредит.
• На погашение "тела" кредита ежемесячно надо тратить $390, на выплату процентов - $1316, плюс по 03%/год на страхование имущества и жизни ($62/мес.).
• Итого семье нужно выплачивать $1769 ежемесячно, что в 2,36 раза превышает ее максимальные финансовые возможности - упомянутые $750!

Ясно, что с доходами в $1500 ни один банк не даст заем бесквартирным гражданам на такую "двушку", они должны зарабатывать от $3638. А чтобы "вписаться" в кредит при таком заработке, максимальная цена 48-метровой "двушки" не должна превышать $55 тысяч. Почему?

Чтобы семье при доходе в $1500/мес. хватило $750 ежемесячных расходов на обслуживание кредита, 1 "квадрат" квартиры должен стоить в в 2,36 меньше, чем сейчас. Это разница реальных возможностей семьи по оплате займа и требуемой ежемесячной суммы в $1769.

Отсюда следует, что цена 1 кв. м должна упасть с нынешних $2700 до $1145. Очевидно, это и есть на сегодня "красная цена" жилого метра в Киеве. И если не будет постепенного к ней приближения, рынок недвижимости ждет не просто застой, а резкий обвал спроса и "пикирование" цен.

НЕ ВИНОВАТАЯ Я, ОН САМ ПРИШЕЛ!

Ставшая крылатой фраза продажной красотки из фильма "Бриллиантовая рука" лезла в заголовок, я от нее отмахивался - сами видите, кто победил...

Операторы рынка недвижимости, нет-нет, да намекают на проституированность журналюг, которые "под заказ" пишут о неизбежном падении цен на жилье. Как бы увидеть таких заказчиков! Уж ладно, прогнозировали бы мы подорожание, тогда можно заподозрить, что щелкоперам платят застройщики и крупные риелторы, а так... Разве что провинциалы, "оккупирующие" Киев, дружно скинулись на публикации о приближении кризиса (обвала, коррекции цен - как вам угодно), чтобы затем подешевле обзавестись крышей над головой. Бред? Тогда давайте рассуждать здраво.

Не журналисты виноваты: он сам пришел, этот циклический, время от времени возникающий, сиречь нормальный, кризис покупательского спроса. Если не могут купить жилье - хоть "беушное", хоть в новострое - те, кто пашут от зари до зари, значит - "все гнило в Датском королевстве". Легче всего обвинить банки, не дающие кредиты тем, кто зарабатывают менее $1500 в месяц, опасаясь невозвратов. Но вспомним ипотечный кризис в США, аукнувшийся обвалом в странах Балтии (в Латвии квартиры упали на 40%) и Казахстане, где недостроенные дома стали памятниками жадности. Есть риск повторить этот сценарий. А если не желаете, придется вам, торговцы домашними очагами, наступить на горло своим аппетитам и все-таки плавненько снижать цены.

Источник: http://smi.liga.net/