Стремление жить за городом - вполне естественное и объяснимое. Свежий воздух, собственный участок, отсутствие соседей и пробок привлекают все большее число горожан. И если раньше позволить себе коттедж на природе могли только очень состоятельные люди, то теперь это удовольствие доступно уже большему числу горожан - благодаря ипотеке. Первые кредиты на приобретение квартир банки начали выдавать еще в начале 90-х, а вот на загородную недвижимость обратили внимание всего 2-3 года назад. Сейчас оформить кредит на покупку коттеджа можно во многих банках, правда, сделать это будет гораздо сложнее, чем взять ипотеку на покупку городского жилья.

Что можно купить

Рынок индивидуального жилья в Екатеринбурге находится в стадии активного развития. За последние три года число организованных коттеджных поселков в окрестностях города увеличилось почти в три раза. По данным Уральской палаты недвижимости, в 30-километровой зоне от Екатеринбурга существует более 80 участков организованной малоэтажной застройки, в том числе, строящиеся и проектируемые объекты.

Средняя цена квадратного метра в загородном доме составляет около 43 тысяч рублей. Для сравнения - метр в квартире стоит, в среднем, 63 тысячи рублей. Но, несмотря на такую разницу цен, коттедж все равно обойдется дороже, чем квартира - из-за большой площади загородного дома. Более 80% объектов, продающихся в пригородных поселках, имеют площадь более 200 квадратных метров. Правда, в последние годы стали появляться и проекты коттеджных поселков эконом-класса, состоящие из сблокированных домов и так называемых "таунхаусов". Здесь цены уже сопоставимы с городскими квартирами. Так, если "трешка" в Екатеринбурге стоит около 4,5 миллионов рублей, то за такую же сумму можно купить и средних размеров дом.

Сколько стоит

Динамика цен на коттеджи, в целом, повторяет динамику стоимости городских квартир. По данным УПН, за последние два года средняя цена индивидуального жилья выросла в 1,7 раза, а городские квартиры подорожали в 2 раза. Однако если стоимость квартир в начале этого года стабилизировалась, а по некоторым районам наблюдалось даже небольшое снижение, то рост цен в коттеджных поселках сохраняется до сих пор. 

Дороже всего сейчас дома в коттеджных поселках Московского и Челябинского направлений. Здесь за квадратный метр домовладений застройщики запрашивают в среднем 50-53 тысячи рублей. Подешевле можно найти дома на Тюменском и Старопышминском трактах - около 40 тысяч рублей за метр. Еще ниже цены на Полевском тракте - квадратный метр здесь стоит в пределах 35 тысяч рублей.

Где взять кредит

Рынок загородной недвижимости готов развиваться и интенсивно расти, но есть сдерживающие факторы. Это небольшое число проектов эконом-класса, недостаточно развитая в коттеджных поселках инфраструктура, а также медленное развитие ипотечного кредитования. О готовности выдавать ипотечные кредиты на покупку коттеджей заявляют многие банки, но активных участников рынка кредитования загородной недвижимости всего несколько. Специальные программы кредитования коттеджей есть, к примеру, у Альфа-банка (от 11,8% в долларах и 13,1% в рублях), Банка Москвы (от 12,4% в рублях, 9,5% в долларах, 9,8% в евро, 8,0% в швейцарских франках, 6,45% в японских йенах), Бинбанка (14,5% в долларах и 16,5% в рублях), банка Сосьете Женераль Восток (от 10,75% в долларах и 11,75% в рублях),  Городского ипотечного банка (от 10,25% в долларах и 11,25% в рублях), НОМОС банка (от 13,5% в долларах и 13,5% в рублях), Уралсиба (от 11,5% в рублях и долларах и 11% в евро), ТрансКредитБанка (от 12% в долларах и от 13% в рублях).

Что касается суммы, то, по данным кредитных брокеров, средняя сумма ипотечного кредита на покупку коттеджа составляет в Екатеринбурге около 2 миллионов рублей. Однако размер займа год от года растет. Сейчас примерно каждый четвертый заемщик берет в банке кредит на сумму свыше 10 миллионов рублей. 

Требования к объекту кредитования

Основное требование банков заключается в том, чтобы недвижимость была расположена не дальше, чем в 30-50 километрах от Екатеринбурга. Строящееся жилье банки кредитуют крайне неохотно, поэтому по ипотеке лучше покупать уже готовый дом. По условиям банков, жилье должно покупаться для постоянного проживания, в доме должна быть система отопления и водоснабжения. Получить кредит будет проще, если дом расположен в организованном коттеджном поселке. Земельный участок должен быть либо оформлен в собственность заемщика, либо предоставлен ему в аренду на срок, не меньше срока кредита. Имейте в виду, что банк не выдаст ипотечный кредит на покупку дома без подведенных коммуникаций, коттедж с деревянными перекрытиями и без организованной в коттеджном поселке охраны.

Если вы берете ипотечный кредит на готовый коттедж, то залогом может быть сама покупаемая недвижимость. Если коттедж еще только строится, то деньги вам дадут под залог имущественных прав (или под поручительство), затем, когда дом будет готов, в качестве залога будет выступать уже само строение. Хорошо, если у вас уже есть городская квартира. Тогда получить ипотечный кредит можно будет под залог уже имеющегося жилья. К примеру, Райффайзенбанк предлагает кредиты в долларах на срок от 1 до 25 лет при ставке 9,90% годовых. Минимальная сумма кредита - 15 тысяч долларов, максимальная - 1 миллион. ЮниКредит Банк выдает нецелевые кредиты в евро под залог квартиры, максимальная сумма - 100 000 евро при ставке от 10,90% годовых. 

С чего начать

Если вы решили купить новый коттедж, то начать стоит не с поиска банка, а с поиска застройщика, который подберет вам подходящий объект недвижимости. А уже затем вы займетесь поиском банка, который даст на покупку этого дома кредит. Кроме того, иногда застройщик и банк заключают между собой соглашение, и покупатели могут воспользоваться специальной программой кредитования. В этом случае объекты недвижимости уже одобрены банком, и покупателю не нужно будет собирать дополнительные документы. Банк и застройщик заранее согласуют формы заключаемых договоров, что заметно сокращает время выдачи кредита. Иногда также покупателям предоставляются различные бонусы и скидки, например, в виде пониженных процентных ставок по ипотеке -  банки предпочитают кредитовать покупку домов как раз в тех поселках, соинвесторами строительства которых выступали.

Какие проблемы могут возникнуть

Самая главная проблема, которая чаще всего становится причиной отказа в выдаче кредита - неправильно оформленные (или вообще неоформленные) права на землю. Это касается домов, стоящих вне организованных коттеджных поселков. К примеру, участок под таким строением может оказаться землей сельскохозяйственного назначения. Нередко бывает, что у продавца дома вовсе нет права собственности на земельный участок. Особенно это касается коттеджей, построенных в черте и окрестностях Екатеринбурга в "дикие 90-е". Тогда хозяин дома мог, например, "договориться" с местными чиновниками. Теперь у него есть все документы на землю, только вот они нигде не зарегистрированы. Не исключено, что прав собственности на землю не окажется и у застройщика - не секрет, что возведение жилья нередко ведется с нарушениями и документы оформляются задним числом. Между тем, для банка такие моменты принципиальны. Дело в том, что по закону на земельный участок должен составляться договор залога, тогда как на дом достаточно договора купли-продажи, в котором отражено, что часть оплаты производиться за счет кредитных средств.

Еще один важный для банка момент - ликвидность объекта, который становится залогом по кредиту. Ведь если заемщик по какой-либо причине не сможет погашать кредит, банку придется продать объект залога, чтобы вернуть свои деньги. С квартирами в этом плане проще - это более "ходовой" товар, а найти покупателя на большой коттедж нелегко. Банк старается заранее застраховаться от таких проблем и предъявляет высокие требования к заемщику. Из-за большой суммы кредита ежемесячные выплаты по кредиту тоже будут внушительными, и заемщик должен официально подтвердить, что сможет отдавать такое количество денег.

Дополнительные расходы

При получении ипотечного кредита на покупку коттеджа, потратиться придется на обязательную оценку объекта, его страхование, страхование жизни и здоровья заемщика и титула (то есть права собственности на дом и участок), а также нотариальное оформление сделки. Если покупать дом на вторичном рынке, то, скорее всего, придется возместить еще и расходы продавца - то есть заплатить налог. Если прежний хозяин владел коттеджем меньше 5 лет и продает его за сумму, превышающую 1 миллион рублей, 13% от суммы сделки ему придется вернуть государству. Чаще всего эти расходы ложатся как раз на плечи покупателя.

Сергей Козлов, начальник Управления по работе с частными клиентами филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге: "BSGV предлагает своим клиентам воспользоваться ипотекой на приобретение загородной недвижимости. Для этого в банке разработан специальный продукт - ипотечный кредит "Загородная недвижимость" со ставкой от 11,75% годовых в рублях и 10,75% годовых в долларах США вне зависимости от срока и первоначального взноса. Главным является то, что условия ипотечных кредитов BSGV "прозрачные", а отработанная технология выдачи и обслуживания кредитов ускоряет процесс получения ипотеки".

Источник: http://rubl.ru/