Прошлый год для некоторых компаний, разместивших акции, ознаменовался стрессом - во второй половине года акции некоторых из них падали в цене. Компании объясняли это критической ситуацией на глобальных фондовых рынках. Но и в начале этого года ситуация сложилась непростая. Инвесторы, как утверждают эксперты, стали относиться гораздо сдержаннее к рисковым вкладам. Сейчас для них более предпочтительны прямые инвестиции. Почему это произошло рассказывает генеральный директор «Cushman&Wakefield в Украине» Роберт Грант.

- Тема IPO, такая актуальная до недавнего времени, сегодня воспринимается неоднозначно. Что произошло?

- В свое время существовал очень высокий интерес инвесторов к рынку недвижимости Украины. Единственным шансом попасть на этот рынок было приобретение акций украинской девелоперской компании, которые выходили на рынок капитала через IPO. Высокий спрос инвесторов, желающих вложить средства в данный сектор, спровоцировал существенное увеличение стоимости акций. Инвесторы всегда хотят чего-то нового, интересного, прежде неизведанного. И к первой такой компании инвесторы были настолько положительно настроены, что в качестве поощрения ей сразу заплатили 40% премии к чистой стоимости активов. Но со временем стало понятно, что это было эмоциональное действие.

- В чем заключался просчет?

- Чтобы понять, нужно знать, как инвесторы оценивают акции девелоперских компаний. Обычно они делают это по показателю чистой стоимости активов и проектов всего портфеля. Берут стоимость каждого из проектов на момент завершения и с помощью дисконта приводят к сегодняшней стоимости, получая, таким образом, чистую стоимость активов. То есть фактически при такой форме вложений инвестор рассчитывает получить определенную доходность на вложенные средства, исходя из заложенного им при определении стоимости проекта и суммарной стоимости портфеля уровня дисконта. Приведу упрощенный пример. Возьмем проект, который через три года будет стоить $100 млн. Инвестор при оценке данного проекта применяет, скажем, 15-процентную ставку дисконта. То есть стоимость этого объекта сегодня составляет $65,75 млн.. Что происходит во время IPO? Девелопер говорит: «Стоимость нашего проекта через три года, когда он будет сдан, составит $100 млн, но так как был применен дисконт в 15% (это как раз та минимальная ставка доходности, которую хотят увидеть инвесторы), сегодняшняя стоимость составляет $65,75 млн». Эта цена включает в себя такие риски девелопмента, как риск получения соответствующих разрешений, строительные риски и риски сдачи в аренду (мы говорим о проекте коммерческой недвижимости). Несколько лет тому назад к оценочной стоимости в $65,75 млн инвесторы платили премию 40% за возможность инвестировать в новый и перспективный сегмент экономики Украины. Сегодня акции большинства девелоперских компаний торгуются с дисконтом, который в определенных случаях доходит до 40% от чистой стоимости активов.

- Как на это отреагировали инвесторы?

- В какой-то момент инвесторы осознали, что как первая, так и вторая стоимости основываются на оценке, и засомневались в том, что данные девелоперами обещания материализуются либо в сроки, либо в объемах заявленных стоимостей. Опасения инвесторов оправдались. И это одна из причин, почему сейчас акции девелоперских компаний в основном торгуются с дисконтом. Одна из особенностей рынка IPO состоит в том, что в краткосрочной перспективе у инвестора формируется несколько ограниченное, недальновидное мнение о компании, лишь со временем он начинает разбираться, что на самом деле происходит. Увидев искусственную природу оценки украинских девелоперских компаний, которые были сделаны в прошлом, инвесторы стали «наказывать» тех украинских девелоперов, которые входят на рынок IPO сейчас - дают им оценку гораздо ниже, чем была раньше. Последняя украинская девелоперская компания вышла на IPO со ставкой дисконта к стоимости ее активов в 40%. Инвесторы хотят увидеть, что девелоперы выполняют свои обещания, - только после этого они дают им возможность заработать. Поэтому сейчас рынок IPO фактически закрыт.

- Итак, по вашему мнению, в аспекте «инвестор-девелопер» на сегодняшний день тема IPO для украинских компаний не особо актуальна?

- Я бы говорил о том, что фундаментальное сотрудничество с опытными инвесторами намного лучше, чем просто получение денег сегодня, но каждая ситуация индивидуальна. В любом случае, когда есть возможность сотрудничества не только на уровне получения финансовых ресурсов, но и в плане использования опыта инвестора, это всегда положительный момент для развития. Лишь 10% всех денег, предназначенных для вложения в недвижимость, инвесторы вкладывают через покупку акций девелоперских компаний, 90% - это прямые инвестиции. И ожидания инвесторов, напрямую инвестирующих в девелоперские объекты и проекты, по ставке капитализации выше, чем у тех, кто инвестирует в акции девелоперских компаний.

- Как сегодня ведут себя украинские девелоперы?

- Мы наблюдаем значительную активность со стороны местных девелоперов, которые уже ищут инвесторов, желающих вложить средства в их проекты. Есть среди них действительно продвинутые и мудрые в своих подходах, ищущие не только финансового партнера, но и западного девелопера, имеющего соответствующие экспертизу и опыт для наиболее эффективной реализации проектв в различных сегментах недвижимости.

- Мы наблюдаем у иностранных инвесторов определенную модель поведения. Что можно выделить в действиях украинских девелоперов?

- Девелоперы переоценивают стоимость своих проектов, компаний и свою собственную.

- Украинский девелопер диктует условия или же перестраховывает риски?

- Ситуация приблизительно такая: сегодня приходит кто-то и говорит, хочу купить квартиру, которую продают по $3000 за кв. м, но это слишком дорого. Проходит полгода, этот кто-то возвращается и узнает, что квартира так и не продалась, но ему уже предлагают ее за $4000 за кв. м. В конечном итоге все сводится к конкретным компаниям. Есть компании, ожидания которых нереалистичны. Есть те, которые хотят получить все, здесь и сейчас, и им не нужна перспектива. Есть группа, рассматривающая альтернативу построения долгосрочных отношений с инвесторами. Они понимают, что в перспективе за ними будет стоять очень сильная инвестиционная группа, которая сможет профинансировать не только этот проект, но и другие. Потому что одно из преимуществ работы с конкретным частным инвестором - отсутствие сложных и жестких требований к финансовой отчетности, не нужно предоставлять огромный массив информации постоянно, что на самом деле довольно сложный процесс.

Источник: http://building.ua/