Одна из важнейших задач, которую придется решать сторонникам развития малоэтажного домостроения, — выработка единой согласованной позиции по данному вопросу.

Прошедший 19 июня в пресс-центре РА «Эксперт-Сибирь» круглый стол «Сибирский дом будущего: каким должно быть доступное и комфортное жилье в Сибири?» выявил весьма любопытную картину. Оказалось, что позиции сторонников малоэтажного домостроения не совпадают по некоторым принципиальным вопросам. Во всем многообразии мнений четко определились как минимум два концептуальных подхода к указанной проблеме, на первый взгляд плохо согласующиеся друг с другом. Порой возникало ощущение, что участники круглого стола говорили на разных языках, высвечивая аспекты, которые мало интересовали их оппонентов. Хотя на данном этапе, наверное, в этом и заключается главная ценность подобных мероприятий, поскольку взаимный обмен идеями и фактами состоялся. Несмотря на то что каждый участник оставался верен своей стратегии и своему дискурсу, стороннему наблюдателю возникшая дискуссия предоставила возможность более глубоко осмыслить поднятую тему.

Диалог без компромиссов

Упомянутые концептуальные подходы к малоэтажному домостроению можно условно обозначить как прагматический и теоретический. В целом суть их такова: прагматики, как правило, отталкиваются от позитивного опыта, теоретики — в большей степени от негативного. Первые апеллируют к реальным и масштабным достижениям современного Запада, предлагая внедрить то же самое и у нас. Вторые указывают на издержки и просчеты, оценивая ситуацию с позиции теоретически обоснованных требований. Прагматики понимают жилье как отдельно взятое сооружение или конкретный объект недвижимости, параметры которого задаются потребительским спросом и возможностями производства. Им интересно обсуждать рыночные цены, строительные технологии, инвестиции, вопросы землеотвода. Теоретиков же больше волнуют проблемы жилой среды, территориальной планировки, экологической безопасности, общие перспективы социального развития.

Нетрудно догадаться, что к полюсу прагматиков тяготеют представители строительного бизнеса, сделавшие упор на внедрении современных западных технологий индустриального жилья, а также представители власти, прямо или косвенно отвечающие за решение жилищной проблемы. В стане теоретиков чаще оказываются представители творческой интеллигенции, в основном архитекторы, специализирующиеся на вопросах градостроительства. Что касается отечественных разработчиков-технологов, то по логике вещей, они должны находиться в лагере прагматиков, однако открытое обращение российского бизнеса к западным наработкам вынуждает их проявлять сдержанность. Их опасения оказаться на обочине ввиду широкого внедрения канадских, финских, немецких и прочих технологий вполне понятны и требуют отдельного обсуждения.

По большому счету прагматики и теоретики предлагают не просто идеи и свое видение проблемы, а особую модальность ее осмысления. Самое интересное, что по-своему правы и убедительны и те и другие. Если объективно оценить обе позиции, то возможность их согласования покажется не только допустимой, но даже необходимой.

Русские грезы о Левиттауне

Пожалуй, наиболее ярко позицию прагматиков отразил Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting. Согласно его высказываниям, количество жилья и его доступность напрямую зависят от внедрения передовых строительных технологий, качество же определяется законами рыночной конкуренции. Потребитель, на его взгляд, должен получить возможность широкого выбора, что недостижимо без высоких темпов строительства и соответствующего технического оснащения строительной отрасли. Доступное жилье может создаваться только индустриальным способом. «Технологичность и простота» — вот главный тезис, на котором базируется данная позиция. «Эта стратегия, — утверждает Сергей Дьячков, — типично американская и она сугубо рыночная».

В качестве примера для подражания предложен успешный опыт американской компании «Левитт и сыновья», которая застроила послевоенную Америку быстровозводимыми малоэтажными каркасными домами. У нас в стране на роль «русского» Уильяма Левитта Сергей Дьячков прочит известного банкира Александра Лебедева, недавно приобретшего контрольный пакет компании «Стилвуд» в целях производства дешевого жилья. Как известно, эта компания начала строительство немецкой линии по производству панельно-каркасных домов. Присутствовавший на круглом столе президент «Стилвуда» Владимир Сергиенко подтвердил намерение предприятия производить индустриальным образом по тысяче домов в год. Аналогичные фирмы, по его информации, уже действуют в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. «Это, по сути дела, есть создание новой отрасли», — считает Владимир Сергиенко.

«Стилвуд», надо сказать, — не единственная в Новосибирске компания, нацеленная на возведение малоэтажных домов индустриальным способом. Так, ГК «ALMA GROUP» ЗАО «ГрадСтройИндустрия» уже имеет работающие производственные мощности по выпуску быстровозводимых домов. По словам исполнительного директора компании Валерия Марьяновского, их предприятие в состоянии ежегодно производить до 150 тыс. кв. м жилья.

Впрочем, высокая нота прагматиков неожиданно вошла в диссонанс с высказываниями теоретиков. Последние без всякого злого умысла опрокинули ушат холодной воды на светлую мечту страждущих россиян об американском благополучии. Оказывается, есть проблемы особого рода, более заметные — в прямом смысле — с высоты птичьего полета.

Непокорное пространство

Печальные выводы сделал в заключительном выступлении Юрий Лапин, академик Международной академии экологии, неоднократно принимавший участие в столичных мероприятиях, проводимых в рамках проекта «Российский дом будущего». Он обратил внимание на то, что на первый план выходят проблемы не строительства домов, а территориальной планировки. Как следует из его констатации, территориальная планировка является «настоящей terra incognita для нашей научной общественности и даже для нашей аудитории». По словам Юрия Лапина, мы сегодня имеем «трудозатратные, ресурсозатратные технологии — не только в строительстве и эксплуатации домов, но и в строительстве и эксплуатации инфраструктуры». Если мы и дальше будем так строить, считает он, то загоним себя в кризис. Он также напомнил участникам круглого стола, что человек живет не в доме, а в поселении.

Из сказанного последовал вывод, что массовая застройка территорий, на которую ориентированы прагматики, может породить серьезные трудности. Наглядным примером является Москва, где пригородные территории в течение последних лет довольно активно застраивались. Это привело к сильному увеличению транспортных потоков со всеми вытекающими последствиями. Теперь, указывает Юрий Лапин, москвичам приходится ежедневно тратить по пять–шесть часов, чтобы добраться до работы. Если так пойдет и дальше, то через год, по мнению некоторых экспертов, Москва просто может встать: бизнес попросту начнет уходить из этого неудобного для жизни города.

С такой проблемой, объясняет Юрий Лапин, в свое время столкнулись западные города, однако ее удалось решить благодаря разумной градостроительной политике. У нас же, полагает он, данный аспект жилищной проблемы не принимается во внимание вообще. Поэтому, если массовая застройка начнется без надлежащего решения вопросов территориальной планировки, Новосибирску (как и другим крупным городам) не избежать коллапса по московскому сценарию.

Схожие мысли высказал и председатель Новосибирского Архитектурного клуба Александр Ложкин. Среди его знакомых, рассказывает он, есть владельцы хороших домов в пригороде Новосибирска. В последнее время им приходится вставать в пять часов утра, чтобы вовремя добраться до работы. Бесконечное стояние в пробках для некоторых оказалось настолько изматывающим, что они вынуждены были купить квартиры в городе, используя индивидуальное жилье как загородную виллу по выходным. Новосибирск, утверждает Александр Ложкин, имеет слишком мало въездных путей, поэтому при концентрации жилья на окраинах неизбежно возникают транспортные проблемы.

Таким образом, русская мечта о Левиттауне наталкивается на серьезные инфраструктурные ограничения. В этом плане замечания теоретиков совершенно логичны и обоснованны. Однако справедливости ради необходимо заметить, что возражения в данном случае прозвучали, что называется, не по тому адресу. Территориальная планировка и связанная с ней транспортная инфраструктура есть сфера ответственности власти. Предъявлять по такому случаю претензии застройщикам — то же самое, что возлагать ответственность за состояние дорог на производителей автомобилей. К сожалению, наша власть — в лице местных и региональных руководителей — в очередной раз отказалась от открытого диалога с представителями бизнеса и экспертного сообщества. В то время как почти половина высказанных на круглом столе замечаний и предложений по сути своей адресовались именно представителям власти.

Голоса вопиющих в пустыне

Независимо от того, что наше будущее напрямую связано с особенностями текущей градостроительной политики, вопрос о стоимости жилья с повестки дня не снимается. Мало того, в условиях экономической напряженности он становится еще более актуальным. Фактическое отстранение государства от финансового участия в этом процессе ставит под сомнение возможность снижения цен на недвижимость. Как заметила Елена Дугельная, председатель Новосибирского отделения организации «Деловая Россия», «проблема доступности жилья уже не упирается в вопрос выбора строительных технологий. Главное — недоступность инфраструктуры». Точно так же, по ее словам, на ценообразование влияет аукционная форма приобретения земельных участков под застройку. Строителям быстровозводимых малоэтажных домов, отмечает Елена Дугельная, при растущих ценах на землю будет нелегко конкурировать с капитальными застройщиками, ориентированными на возведение традиционных многоэтажек. Все остальное в принципе решаемо. Даже проблема спекулятивной перепродажи индустриального жилья (неожиданно обнаружившаяся в Санкт-Петербурге, где каркасные дома скупали и перепродавали по двойной цене), по убеждению Елены Дугельной, имеет цивилизованные пути решения в рамках существующего законодательства.

Таким образом, если государство не снимает со строителей массового доступного жилья бремя расходов на землю и инфраструктуру, оно тем самым пропорционально обременяет собственных граждан. Ведь все дополнительные расходы застройщик в конечном итоге переадресует покупателю жилья, о чем у нас привычно забывают даже на самом верху. По усредненным подсчетам, эти расходы обойдутся будущему домовладельцу примерно в 1 млн рублей. То есть каркасный дом площадью 80 кв. м, который в нормальных условиях был бы продан за 1,5 млн, будет предложен за 2,5 млн рублей. И это в самом лучшем случае. Вот простые слагаемые цены квадратного метра. Участники круглого стола по этому поводу справедливо заметили: почему российские налогоплательщики вынуждены еще раз оплачивать то, что по идее должно создаваться за счет бюджета? Хотим мы того или нет, но создание инфраструктуры есть неотъемлемая компонента развития поселений, где финансовое участие государства (или муниципалитетов) является обязательным условием. Так обстоят дела во всех цивилизованных странах. И не только на Западе.

Наш ближайший сосед — Республика Казахстан — в этом плане представляет больший образец цивилизованности, чем нынешняя Россия. По сообщению Валерия Марьяновского, ГК «ALMA GROUP» ЗАО «ГрадСтройИндустрия» успешно работает в этой стране, где условия для строительства доступного жилья намного лучше как раз благодаря рациональной и активной государственной политике в данной сфере. Заказчиком выступает само государство. Компания сдает дома под ключ (вместе с отделкой и саноборудованием) по цене 640 долларов (16 тыс. рублей) за 1 кв. м. В России, в частности, в Новосибирской области такие дома будут стоить в два раза дороже (примерно 39 тыс. рублей за 1 кв. м).

Разумеется, цены во многом определяются рыночными механизмами. Для удешевления необходимо как можно больше строить. Но, с другой стороны, без активной позиции государства вопрос доступности жилья нерешаем в принципе. Тот же Уильям Левитт воспользовался поддержкой Конгресса, принявшего решение о выделении рабочим недорогих кредитов на покупку жилья. Без этого шага со стороны государства массовое производство домов оказалось бы без платежеспособного спроса. В России придется решать ту же самую проблему. И в этой связи необходимо обратить внимание на еще один очень важный аспект, вскользь затронутый на круглом столе.

Между желаемым и возможным

В России все еще существует серьезное недоверие к быстровозводимым каркасным домам, усиленно подкрепляемое как отдельными представителями власти, так и отдельными представителями экспертного сообщества. Например, комментируя планы компании «Стилвуд», эксперты уже поспешили заявить, что у нас такие дома не будут пользоваться спросом. Подобное жилье, как правило, критикуют за недостаточно высокий уровень капитальности, презрительно называя такие строения «фанерными сараями», «сиреневыми сараями», а то и просто «сараями».

Откровенно говоря, в стране, где жилищная проблема грозит перерасти в социальную катастрофу, такой снобизм кажется не вполне уместным. Как было уже сказано, на круглом столе достаточно убедительно прозвучал тезис, что доступное жилье (речь идет о доступности для широких слоев населения) может возводиться только индустриальным способом и никак иначе. Другой путь — строительство дома силами самих жильцов — особое направление, со своими проблемами, хотя и здесь без индустрии не обойтись (поставка материалов, комплектующих, установка оборудования). Однако в любом случае возведение дома капитальным способом никогда и ни при каких условиях не сделает его доступным. И эту мысль необходимо донести и до чиновников, и до потребителей.

Согласно детально проработанным расчетам, представленным на круглом столе директором студии «Интердизайн» Виталием Дробиленко (одним из разработчиков каркасной технологии HOMUS), в малоэтажном домостроении капитальная застройка обходится почти в три раза дороже (без учета транспортных расходов) в сравнении с экономичными каркасными технологиями. Так, кирпичный дом площадью 91 кв. м будет стоить не менее 4 575 тыс. рублей, тогда как дом той же площади, возведенный по технологии HOMUS (деревянный каркас с пенобетонным заполнителем и несъемной опалубкой, обшитый сайдингом), — 1 581 тыс. Разница весьма ощутимая. Примерно такое же соотношение будет при сравнении с канадскими каркасными технологиями.

Вывод из сказанного прост: традиционные индивидуальные дома с высокой степенью капитальности предназначены только для жильцов с высоким материальным достатком. Предлагать их в качестве массового доступного жилья нет никаких оснований, даже если для этого придется мобилизовать сотни крупнейших строительных компаний. Таким образом, реальной альтернативы быстровозводимому каркасному жилью в этом плане пока еще не предложено.

С этих же позиций стоит дать оценку и индивидуальному проектированию. Скорее всего, доступное жилье может строиться только на основе типовых серий, как это происходит на Западе. Ясно, что это вызывает скептическое отношение со стороны российских архитекторов, ориентированных на индивидуальную работу с заказчиком. На круглом столе прозвучало несколько предостережений насчет печального опыта хрущевских пятиэтажек. В этой связи надо напомнить, что советское крупнопанельное домостроение в социальном плане было альтернативой не вычурному сталинскому ампиру и помпезным высоткам (как иной раз преподносят ситуацию критики типового жилья), а многочисленным коммуналкам и баракам. Этот момент не учитывали советские архитекторы, критиковавшие типовое проектирование.

Об отсутствии должного внимания к самим потребителям, к жильцам и застройщикам говорила директор центра «Сибирское поселение» Ольга Макарова. По ее словам, рынок жилья, его участники и ответственные за него чиновники все еще продолжают мыслить категориями квадратных метров, забывая, что комфортность жилья никак не определяется этим показателем. Отсутствие квалифицированного жильца, который бы мог выступить заказчиком, во многом определяет современное состояние рынка. Жильцу нужно помочь сформироваться — оказать консультационную и другую помощь. Тогда масса таких профессионально подготовленных потребителей сможет сформулировать строителям социальный заказ на дом будущего. И последним не придется слепо копировать западные типовые образцы, надеясь, что на российском, далеком от цивилизации рынке они будут иметь спрос. Строители смогут создать типовые образцы жилья, полностью подходящие под наши условия с точки зрения планировочных решений и технологий и востребованные покупателями.

Итогом круглого стола стало понимание главных задач, нуждающихся в решении. Это прежде всего поиск единого вектора, который смог бы направить энергию всех участников рынка и энтузиастов «малоэтажки» в единое русло. В данный момент таким вектором может стать донесение единой, консолидированной позиции до региональных властных структур, в руках которых находится главный ресурс — земля. Для Новосибирска поддержка властями инициатив новых застройщиков может иметь решающее значение в будущем развитии. Пока самый крупный город Сибири лидирует по количеству сдаваемых в год квадратных метров, но отстает по их качеству и комфортности проживания. Пока соседи выделяют участки под строительство не просто оснащенных всей инфраструктурой поселков, а целых городов-спутников, в населенном пункте, претендующем на звание столицы Сибири, властвует точечная застройка.

Источник: http://www.dometra.ru/