В Большом Сочи практически встали продажи во всех сегментах жилой недвижимости. Особенно заметна стагнация в сегменте новостроек, находящихся на начальной стадии строительства. Активность наблюдается лишь на вторичном рынке – правда, покупаются и продаются лишь квартиры эконом-класса.

Ожидания инвесторов, наступившие после «Гватемальской ночи», когда после объявления Сочи столицей зимней Олимпиады 2014 года цены на квадратные метры в городе подскочили в разы, также не оправдались. Отсутствие Генплана развития города, неразвитость инженерной инфраструктуры, нечеткие правила игры на сочинском рынке строительства охладило пыл потенциальных инвесторов. Вернутся ли они в Сочи в этом году – вопрос открытый.

Сочинские цены на жилье догнали московские и остановились

Основной объем новых строительных проектов в Сочи и сделок с недвижимостью пришелся в Сочи на 2006-2007 годы. Наиболее преуспевают в этом Центральный, Хостинский, Адлерский и Лазаревский районы Большого Сочи.

По данным компании Blackwood, в основном покупки совершались по ценам от $1500 до $2500 за кв. метр, а основными покупателями жилья были иногородние. После объявления Сочи олимпийской столицей произошел огромный скачок цен, и тенденция роста сохранялась в течение года, однако не столь заметными рывками.

Наибольший рост пришелся летние месяцы лета 2007 года: в некоторых случаях фиксировался и 100% рост. К концу года и в начале 2008-го рост цен остановился: за первый квартал текущего года они выросли в среднем на 4,5%.

На данный момент сочинские цены на жилую недвижимость сравнялись с московскими. По оценке консультантов, сейчас средняя цена составляет около $4300 за кв. метр.

По данным Blackwood, за первый квартал 2008 года в эконом-классе рост цен составил - 9,4% ($3120 за кв. метр), в бизнес-классе — 6,3% ($4786 за кв. метр), элитное жилье подорожало в среднем на 1,1% ($9 102 за кв. метр).

В связи резким скачком цен на жилую недвижимость в Сочи изменилась и структура спроса. Раньше основными покупателями были жители Москвы, Санкт-Петербурга, нефтяники и уже только потом местные жители. Как говорят риелторы, основная масса сделок с недвижимостью происходила с инвестиционной целью, жилье на курорте приобреталось также как «второе» для отдыха, и лишь около четверти покупателей приобретали квартиры для постоянного жительства.

В начале этого года доля иногородних покупателей резко снизилась, а местные жители, наоборот, несколько оживились. Впрочем, их активность проявляется лишь в сегменте относительно дешевого жилья – сейчас, по словам директора департамента консалтинга, аналитики и исследования компании Blackwood Ольги Широковой, 80% сделок совершаются в эконом-классе в пределах $3000 за кв. м.

Важным трендом развития жилищного строительства в Сочи является переориентация с малоэтажного строительства на возведение многоквартирных домов. По словам экспертов, это объясняется удорожанием земельных участков – теперь заниматься малоэтажным коттеджным строительством просто нерентабельно.

Что пугает инвесторов

Настороженность инвесторов, как частных, так и серьезных компаний, связана со многими причинами. Одни справедливо считают, что рынок перегрет: так, сотка в одном из самых элитных районов Большого Сочи – Центральном - достигает $1 млн.

«Одна из главных проблем в Сочи – это земля. Ее мало, многие участки уже в собственности и главное качественных в правовом отношении участков практически нет», - рассказывает Н. Крайнов.

В Хостинском районе Сочи земельные ресурсы практически исчерпаны, остались небольшие участки и, я думаю, девелоперы уже занимаются их оформлением. Самые интересные участки находятся в Красной Поляне и Адлере, но пока не будет определено, что и где там будет строиться, девелоперы не могут пойти туда.

По словам местного игрока рынка, в Сочи под жилищное строительство уже выкуплена земля, которой хватит на 2-3 года. Теперь, понятно, она будет выставлять на продажу по завышенным ценам – если, конечно, найдутся желающие ее купить.

На рынке сейчас мало качественных предложений по земельным участкам, пока есть еще завышенные ожидания, но их становится меньше. «На практике участки уходят с молотка практически в 100% случаев дешевле заявленной цены, - рассказывает Н. Крайонов. – В том числе огрехи в документах чаще и являются поводом для снижения цены».

Поэтому даже те компании, которые уже присутствуют на сочинском рынке или объявили о своих видах на Сочи (о планах по строительству в столице Олимпиады в свое время уже заявили такие крупные компании как «Интеррос», «Базовый элемент», «Юмако», М-Индустрия, Газпром, «Открытые инвестиции», «Интеко», «Ренова», «Система-Галс», MR Group и многие др.), тоже не лишены сомнений. Всех их, без исключения, беспокоит вопрос: как получить юридически чистый участок и согласовать проект, если в Сочи пока нет генерального плана развития и пока еще не понятно, какие земли числятся в «олимпийском резерве ?

«Новички» тоже бояться входить в Сочи, так как не знают, попадет их участок под олимпийский каток или нет.

Все это на руку местным игрокам, так как они имеют контакты в местной администрации и имеют непосредственное общение с проектировщиками, которые в дальнейшем отдают на согласование проекты расположения олимпийских объектов, а также строительства всей инфраструктуры. Поэтому для местных игроков это вовсе не является риском, считает Н.Крайнов.

Консультанты не берутся точно оценивать развитие рынка земли и жилья в Сочи в этом году, прогнозы часто даются с поправками. Девелоперы с нетерпением ожидают генплана Сочи и утверждения всех олимпийских объектов и инфраструктурных проектов. Оптимистичные инвесторы ожидают падения цен. Остается только подождать решения всех этих вопросов и тогда можно будет более точнее оценить развитие ситуации на этом рынке.

Источник: http://www.chance.ru/