Интерес нижегородцев к жилью за границей сегодня нельзя назвать массовым, однако случаи его приобретения уже не воспринимаются как экзотика. Какие предложения могут найти покупатели на рынке зарубежной недвижимости, только начавшем формироваться в нашем регионе? Ожидают ли их сложности на пути к владению иностранными квадратными метрами?

Куда уходит спрос

Россияне стали покупать недвижимость за рубежом еще в начале 1990-х гг., и почти десятилетие этот процесс протекал стихийно: значительная часть сделок совершалась за границей, непосредственно на месте, где находился продаваемый объект. Формирование российского рынка, ориентированного на работу с иностранной недвижимостью, произошло в конце 90-х, когда столичные риэлторы добавили это направление к своим основным видам деятельности. Через несколько лет начали появляться и другие участники, которые наряду с подготовкой документов и юридическим сопровождением сами занялись формированием предложения. Это московские представительства зарубежных строительных компаний и отечественные фирмы, специализирующиеся в данной сфере.

Нижегородский рынок с опозданием повторил этапы развития столичного. Как отмечает директор АН «Большой город» Марина Кочетова, основными его игроками в настоящий момент являются агентства недвижимости, заключившие договоры с иностранными застройщиками и риэлторами. Филиалы столичных специализированных компаний стали появляться у нас лишь недавно.

По данным генерального директора по Приволжскому макрорегиону компании Capital Consult Realty Фаниса Закирова, продажей зарубежной недвижимости в нашем городе сейчас занимаются более 10 участников рынка, и в их числе есть 2-3 специализированные фирмы, предоставляющие как предпродажное, так и послепродажное обслуживание. «Нижегородский рынок считается перспективным, - отмечает он. - Основной объем сделок совершается в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других городах-миллионниках, и Нижний Новгород входит в десятку лидеров».

Правда, большинство нижегородцев пока не знают, что купить жилье за рубежом можно через местные фирмы и предпочитают обращаться за этой услугой в Москву. «Нижегородские риэлторы начали активно развивать данное направление 3-4 года назад, но для них оно не является основным видом деятельности, - комментирует менеджер по продажам зарубежной недвижимости АН «Экойл-Строй НН» Татьяна Колыванова. - Возможно, поэтому потенциальные покупатели не осведомлены о том, что тот же самый продукт они могут получить, никуда не выезжая, ведь информация о зарубежных рынках, застройщики, цены у нас с москвичами одни и те же. В Нижнем пока нет сформированного спроса, который бы здесь же полностью и реализовался».

Тем не менее, количество покупателей иностранной жилплощади постепенно растет - эксперты отмечают увеличение интереса к подобным сделкам с конца 2007 г. Это связано не только с деятельностью риэлторов и специализированных компаний, но и с общей ситуацией на местном рынке жилья: стоимость апартаментов на побережье Черного или Средиземного моря сопоставима с ценой нижегородской 1-2-комнатной квартиры бизнес-класса.

Сначала отдых, потом доход

В каких странах предпочитают покупать жилье нижегородцы? По мнению Марины Кочетовой, самой востребованной в настоящее время является Болгария, за которой идут Черногория, Хорватия, Испания и Чехия (московский топ-лист возглавляет Испания). В первую очередь, выбор места зависит от финансовых возможностей и целей покупателя: в странах Восточной Европы система продажи недвижимости иностранцам сложилась совсем недавно, поэтому цены на жилье здесь относительно низкие, а темпы их роста в 2 раза выше, чем на стабилизировавшихся средиземноморских рынках (в среднем 10% в год против 5%).

Однако возможность выгодно вложить свои средства нижегородцы все же ставят на второе место после потребности в качественном отдыхе - именно для этого большинство из них покупает жилье за границей, которое из-за близости к морю превращается в «личный курорт». Кроме того, играют роль и социальные ожидания будущих владельцев недвижимости: на восточноевропейских странах они останавливают выбор из-за родственного российскому менталитета жителей, а на Испании - из-за высокого уровня жизни в этой стране.

Сезонность отдыха в своем зарубежном доме (как правило, владельцы живут там 1-2 месяца в течение года, а максимальный срок пребывания, который дает годовая виза, ограничен 6 месяцами) заставляет задуматься о вариантах его использования в остальное время. «За границей очень сильно развит рынок аренды, и если хозяин недвижимости хочет получить от нее доход во время своего отсутствия, он заключает договор с домоуправляющей компанией и передает ей право на сдачу своего жилья отдыхающим, - комментирует г-жа Колыванова. - Компания будет полностью обслуживать дом или квартиру вплоть до проведения там уборки, заниматься поиском арендаторов и следить за выполнением ими условий договора найма. Доходность здесь может составлять около 5% в год от стоимости недвижимости, при этом значительно возрастает и стоимость самого жилья. Однако надо помнить, что в курортных зонах сезон длится с мая по октябрь, а значит, в зимние месяцы жилье наверняка будет пустовать».

Точная величина дохода зависит от страны, конкретного местонахождения недвижимости, типа и размера жилья, а также частоты аренды. К примеру, квартира, расположенная на болгарском побережье Черного моря, в среднем сдается за 25-40 евро в сутки, а стоимость аренды дома во Франции начинается от 800 евро в месяц (краткосрочная аренда актуальна для курортных зон, а долгосрочная - для крупных городов). Обычно домовладелец получает 60-75% арендной платы (остальное распределяется между управляющей компанией и туроператором) и в обязательном порядке платит со своей прибыли налог.

«Нередко застройщик по окончании строительства сам выступает в качестве управляющей компании, - говорит г-н Закиров. - Такая схема распространена в том числе и в Испании. Иногда, построив таунхаус на первой линии от моря, застройщик заключает с его владельцем договор на право аренды сроком на 3 года, выплачивает ему ежемесячный фиксированный доход в размере около 2 тыс. евро и самостоятельно регулирует стоимость аренды (в сезон она может доходить до 4 тыс. евро в месяц). Собственник, заранее определив сроки своего присутствия, в этот период может спокойно пользоваться жильем».

Заграничные перспективы

К наиболее перспективным рынкам зарубежной недвижимости эксперты относят Болгарию, где невысокая стоимость квадратных метров сочетается с преимуществами жизни на морском курорте. По информации Татьяны Колывановой, предложение в этой стране начинается от 700 евро за кв. м - по такой цене можно купить апартаменты в строящихся комплексах, которые проектируются по принципу отеля и в которые, кроме благоустроенных квартир, входят бассейны, SPA-центры и другие элементы инфраструктуры. Причем квартиры сдаются в эксплуатацию полностью отремонтированными, а по желанию владельца и за отдельную плату - меблированными.

Рынок новостроек в Болгарии сейчас развивается активнее рынка вторичного жилья. Большинство квартир в возводимых комплексах покупается в течение 3-4 месяцев с момента начала продаж (в первую очередь раскупаются квартиры-студии площадью 30-50 кв. м и апартаменты с 1-2 спальнями площадью около 70 кв. м, окна которых выходят на юг или море). Когда же здание находится на завершающей стадии строительства, свободными остаются жилье большой площади и двухуровневые апартаменты. Срок экспозиции домов, являющихся основными объектами на вторичном рынке и оценивающихся выше квартир (от 40 тыс. до 300 тыс. евро и более), достигает нескольких месяцев. Этот факт связан еще и с тем, что земля, на которой построен дом, не продается нерезидентам страны. Чтобы стать собственником и строения, и земельного участка под ним, потребуется зарегистрировать в Болгарии юридическое лицо - фирму, в которой хотя бы минимальная доля принадлежит резиденту.

Еще два привлекательных направления возможных инвестиций в недвижимость Болгарии отмечает генеральный директор РАН «Калинка» Елена Золотарева: «На севере этой страны строятся большие площадки для гольф-клуба. А в России сейчас ширится число людей, проявляющих интерес к этому элитарному отдыху. Они стремятся приобрести недвижимость недалеко от таких объектов. Кроме того, в Болгарии очень динамично развивается курортная зона, поэтому мы весьма позитивно оцениваем перспективность инвестиций в гостиничный сектор».

Испанский рынок жилья также считается перспективным, однако интерес инвесторов в данном случае иной. Годовой рост цен на недвижимость за последние 4 года здесь снизился с 17% до 5%, что сократило количество покупателей, вкладывающих средства на короткий срок, но увеличило число тех, кто приобретает жилье для собственного проживания. На рынке появляется много привлекательных предложений, а значит, нижегородцы, желающие жить в Испании, могут совершить удачную покупку.

Правда, в этой стране квадратный метр обойдется дороже - в 2007 г. его средняя стоимость составила 2 905 евро. «Как и в Болгарии, в Испании цена недвижимости будет зависеть от близости к морю, - поясняет Марина Кочетова. - В частности, стоимость апартаментов, расположенных вдали от испанского побережья, начинается от 80-85 тыс. евро, тогда как на первой линии от моря их цена превысит 130 тыс. евро. За виллу придется заплатить еще больше - от 200 тыс. евро».

В отличие от Болгарии сделки с испанской недвижимостью в основном проходят на вторичном рынке. «Конечно, покупаются и квартиры в новостройках, но большей популярностью, в том числе и среди нижегородцев, пользуются таунхаусы и виллы, земельные участки под которыми продаются нерезидентам страны, - уточняет Фанис Закиров. - Стоит иметь в виду, что масштаб этих объектов меньше, чем загородных домов в России. В среднем площадь испанского дома составляет 100-120 кв. м, однако за счет веранды и прилегающего участка земли, которые являются продолжением жилого пространства, вилла не воспринимается маленькой».

И выгодно, и просто

Алгоритм действий российских, и в частности нижегородских, компаний, сопровождающих сделки по зарубежной недвижимости, практически одинаков. Сначала фирма подыскивает подходящие объекты, уже проверенные на юридическую и налоговую чистоту, и организует ознакомительную поездку, во время которой потенциальный покупатель смотрит ранее отобранные и дополнительные варианты. Когда выбор сделан, стороны подписывают предварительный договор, где в числе прочего указываются условия и способ оплаты, и покупатель резервирует объект, выплачивая 5-10% от его стоимости. «В некоторых странах (например, в той же Испании) покупатель должен получить в местной полиции так называемый идентификационный номер иностранца, который определяет его как официального налогоплательщика», - отмечает г-н Закиров.

Если сделка совершается на вторичном рынке, то в течение следующего месяца компания-посредник собирает все необходимые документы, после чего стороны в присутствии нотариуса оформляют договор купли-продажи, и происходит окончательный расчет. Фирма-посредник подает документы на регистрацию собственности, и примерно через 3 месяца покупатель становится полноправным владельцем заграничной недвижимости.

Сделки с жильем в новостройках также предполагают заключение предварительного договора и внесение залога, а потом платежи, как правило, разбиваются на несколько траншей. «Последние выплачиваются на заключительной стадии строительства и при оформлении нотариусом права собственности на нового владельца, - комментирует Татьяна Колыванова. - Сделки эти достаточно безопасны - за 4 года мы не сталкивались ни с двойными продажами, ни с замораживанием строительства. Все документы застройщика (на землю, строительство и т.д.) также проверяются нотариусом, который и гарантирует чистоту операции». Сложности могут возникнуть лишь относительно деталей. Например, покупателю после осмотра предложенных объектов потребуется время для принятия окончательного решения, но когда он определится, интересующего его варианта уже не окажется в продаже, и поиск придется начинать заново.

Кстати, кроме безопасности сделок с зарубежной недвижимостью, эксперты отмечают простоту их оформления для покупателя - от него требуются только паспорт и необходимая сумма денег на счете в российском или европейском банке. Дополнительную привлекательность придает и возможность получить ипотечный кредит в зарубежных банках. «Самые выгодные кредиты выдаются в Испании - в среднем под 5% годовых, а в Болгарии ставка лишь немногим выше - около 6%, - отмечает г-жа Кочетова. - Нашим соотечественникам, как и другим нерезидентам, ипотеку дают достаточно охотно: в качестве залога принимается покупаемое недвижимое имущество, поэтому процент отказов в кредитах минимален». Правда, нижегородцы хоть и интересуются ипотекой, но при покупке относительно недорогой недвижимости предпочитают обходиться без займов, если же сумма сделки велика - стараются самостоятельно оплатить как минимум половину стоимости зарубежного жилья.

Источник: http://www.extra-n.ru/