МИР, 29 апр. - SV Development. На портале БН.ру прошла онлайн-конференция, посвященная текущей ситуации на рынке недвижимости и прогнозу его развития. На вопросы пользователей отвечал главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Мы публикуем выборку наиболее интересных и актуальных вопросов и ответы на них.

- Как, по вашему, будут вести себя цены на однокомнатные квартиры эконом-класса в этом году? Возможен ли рост и в каких пределах?

- В ближайшем году изменение цен будет в пределах инфляции. В некоторых районах возможно небольшое снижение из-за выхода на вторичный рынок квартир в проектах комплексного освоения территорий.

- Какой сегмент рынка наиболее интересен для инвестирования свободных средств?

- Я считаю, приобретение квартиры должно приводить в первую очередь к увеличению качества жизни. Как инвестиционный инструмент для частного инвестора, даже во времена роста рынка, я бы квартиру не рекомендовал. А сейчас – тем более.
В качестве инструмента сбережения капитала – возможно, но это должна быть квартира либо «детям навырост», либо «себе любимому на старость».
А уж какой сегмент интереснее, тут многое зависит от объема финансов и горизонта планирования.

- Каков ваш прогноз изменения цен на жилье в связи с планируемым введением налога на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости?

- Скорее всего, цены на жилую недвижимость при введении налога не изменятся. Налог если и будет вводиться, то постепенно и без революционных изменений.

- Будет ли меняться цена на квартиры в сталинских домах? Если да, то в какую сторону? Стоит ли продавать «двушку» сейчас или подождать?

- В целом, за последние 10 лет «сталинки» подешевели относительно другого жилья. Что касается конкретной «двушки», то все зависит от вашей ситуации. Если речь идет о нескольких месяцах, то цена как абсолютная, так и относительная вряд ли изменится.

- Как повлияет на цену жилья активизация проектов комплексного освоения территорий?

- Здесь есть как положительные, так и отрицательные факторы. С одной стороны, такие проекты существенно снижают стоимость строительства и удовлетворяют спрос на «минимальное» дешевое жилье. С другой стороны, уже через 3-5 лет мы рискуем получить «новые спальные районы» с недостаточной социальной инфраструктурой. Спрос в таком случае опять вернется в «старый» город.

- Дайте прогноз ситуации с продажами на загородном рынке (участки, дома) в ближайших пригородах Петербурга.

- Сейчас несмотря на сезон предложение не соответствует спросу. По моим оценкам, около 70-80% предложения - до сих пор по завышенным ценам. Это отпугивает покупателя и мешает продажам по рыночным ценам.

- Как обстоят дела с трехкомнатными квартирами на вторичном рынке? Цены снижаются значительно, а покупательской активности нет уже третий год. Стоит ли сейчас выставлять такие объекты?

- С трехкомнатными квартирами все не однозначно. Действительно, спрос на «трешки» в домах советской постройки низкий. Цены с начала года в некоторых районах снизились на 1-2%. А вот в современных домах – наоборот. И спрос есть, и цены на пару процентов подросли.

Но и по тем, и по другим в полтора раза выросло время экспозиции. Так что нужно набраться терпения.

Цены квадратного метра в России, за последние пятнадцать лет, зависели от цены на нефть. Сегодня по оценкам аналитиков, прогнозируется удорожание нефти до $200 за баррель.

- Как вы считаете, как быстро вырастет стоимость квадратного метра в ближайшее полугодие? Связи с этим, возможно банки снизят процентные ставки по кредитам?

- Безусловно, цены на жилье как-то зависят от цен на нефть. Правда, никто пока не сказал - как именно… С рынка сейчас ушло большинство «богатых» покупателей, а именно они являются основными или первыми «получателями» нефтяных денег. А когда и в каком виде деньги дойдут до массового потребителя - сказать сложно.

А вот активизация банков с кредитами – налицо. Правда, отношение к ипотеке более здравое, чем до кризиса. Тем более что кредитные ставки банков зависят не только от рынка, но и от позиции правительства. Так что в ближайший год взлета цен, скорее всего, не будет.

- Что мешает развитию малоэтажного жилищного строительства в России? Может ли «малоэтажка» решать жилищные проблемы в мегаполисах?

- Самая большая беда «малоэтажки» – отсутствие социальной инфраструктуры, оторванность пригорода от городской «цивилизации». Пока почти все реализованные проекты – это «малоэтажные спальные районы», имеющие проблемы как с транспортом, школами/поликлиниками, так и с возможностями для отдыха и личностного развития.

Пока «малоэтажка» не вовлечена в социальную инфраструктуру мегаполиса, жилищные проблемы она не решит.

- С чем связана стагнация на вторичном рынке жилья в Петербурге весной 2011 года?

- Основная причина – последствия кризиса и структурные изменения на рынке. С рынка ушел «богатый» покупатель. Большая часть обеспеченных людей решили вопрос с жильем и в ближайшее время не планируют покупку третьей-пятой квартиры.

Покупатель эконом-класса, который последние 10 лет был двигателем «обменной» схемы, благодаря ипотеке уходит на первичный рынок. В первую очередь, в проекты комплексного освоения территорий. Таким образом, происходит перетекание денег на первичный рынок. А так как строят много, то рынок «переваривает» избыток кредитных средств за счет увеличения продаж, а не за счет роста цен.

- Банки снова предлагают все более лояльные по условиям кредиты, с минимальным взносом, без подтвержденного дохода – как будто никто не сделал выводов из кризиса. Скажите, не может ли это привести к новым проблемам и падению цен на квартиры?

Увеличение кредитования может привести лишь к росту цен, никак не к снижению. К счастью, и банки, и граждане стали более здраво подходить к ипотеке. В этом смысле кризис сыграл положительную роль.
К проблемам с кредитами, как правило, приводит безответственность. Как заемщика, так и банка.

Консалтинговая компания "SV Development"