МИР, 8 апр. - SV Development. Недвижимость за рубежом, порядком подешевевшая в кризис, привлекательна для долгосрочного инвестирования. "Деньги" узнали, как правильно купить апартаменты за границей и можно ли на этом заработать.

"Несколько лет назад я решил сделать своей старшей дочери подарок на день рождения. По мнению жены, можно было приобрести жилье за границей : самим ездить на отдых, в остальное время -- сдавать", -- рассказывает киевлянин Вадим Задорный. По его словам, сначала он присмотрел апартаменты в Турции (Анталия). "На первый взгляд, все устраивало, но впоследствии пришлось отказаться от Турции, так как ездить отдыхать в закрытый отель -- это одно, а жить, пусть и несколько месяцев в год, в мусульманском городе -- совсем другое. Поэтому купили дом в Испании", -- делится опытом г-н Задорный. Свое жилье в Европе может ему помочь в получении не только долгосрочной визы, но даже и вида на жительство. Вадим сможет сделать это через 3--5 лет после покупки закордонной недвижимости.

Неродные цены

Подешевевшая в кризис на 20--30% недвижимость в Европе начала плавно дорожать -- за прошлый год цены выросли на 1--6% по всем типам недвижимости. Например, во Франции рост составил около 6%, Британии -- 3%, Германии -- 1,5%. Больше, чем метры, выросла цена аренды -- на 6--15%. Например, в Лондоне аренда за прошлый год подорожала на 11,5%.

Это значит, что сейчас подходящее время вложиться в покупку жилья за границей. Если сдать в аренду купленные апартаменты, можно окупить вложения и потом получать прибыль. Пока еще недвижимость в Европе дорожает сравнительно слабо -- прогнозируемый рост цен в этом году не превысит 7%. Наибольшей суммы потребуют инвестиции в недвижимость Британии, Франции, Греции и Италии, где очень высокая стоимость квадратного метра.

Например, в Лондоне цена "квадрата" порядка €7--14 тыс., в Париже -- €5--10 тыс. Однако в этих странах и аренда недешева, поэтому срок окупаемости будет фактически такой же, что и в странах с более скромными ценами. Стоит присмотреться к недвижимости в Турции и в Египте, где довольно привлекательны цены, а сдавать квартиру или дом можно круглый год.

Правда, большинство украинцев вкладывают в египетские квартиры для того, чтобы отдыхать там или чтобы со временем продать и получить прибыль. "Мы купили квартиру для мамы в Хургаде, в пяти минутах от моря. Теперь мама живет в Египте постоянно, там очень хороший климат, а расходы на жизнь -- минимальные, все очень дешево. Многие украинцы и россияне, особенно пенсионеры, переезжают туда на ПМЖ", -- рассказал киевлянин Игорь Кретов. По его словам, некоторые наши соотечественники сдают в аренду квартиры , но не местному населению, а приезжим дайверам. "Дайверам не нужны "пятерки" и дорогие апартаменты, поэтому пользуются спросом в Египте не виллы, а добротные квартиры площадью 150--200 м²", -- говорит он.

Без сомнения, проще всего сдавать жилье в столицах, однако, увы, там очень маленький выбор -- в том же Риме уже очень много лет действует запрет на строительство, все новые комплексы строятся на расстоянии 60--80 км от города. А в Лондоне, где выбор побогаче, квартира площадью 70 м² обойдется минимум в €500 тыс. Из-за падения в кризис почти на 30% цен на жилье в Греции еще есть шанс найти неплохие варианты на Крите или в Афинах. Правда, падение уже остановилось и в этом году ожидается небольшой рост -- порядка 2--3%. Однако базах риелторов еще можно найти интересные апартаменты за €40--80 тыс.

Как купить

По словам юриста ЮФ "Ильяшев и Партнеры" Александра Фефелова, сначала необходимо найти специалистов, которые занимаются зарубежной недвижимостью : риелтора и адвоката. Прежде всего, нужно выбрать агентство недвижимости, которое подберет необходимые объекты, подготовит контракт и будет честно отстаивать интересы клиента.

Важно проверить надежность агентства: сколько лет существует компания, как долго компания дает рекламу в печатных изданиях, участвует ли в выставках по недвижимости. У хорошей компании должны быть дипломы этих выставок, хотя бы за последние 5--7 лет. Еще нужно проверить наличие контрактов или соглашений агентства с владельцами жилья, которые оно будет показывать. Одним из основных признаков, что перед вами аферист, является попытка получить деньги до контракта.

Как платить

Вопрос поиска риелтора -- мелочи по сравнению с дальнейшими заботами. Как уже писали "Деньги" (см. номер от 8 апреля 2010 года ), после подписания договора с зарубежным нотариусом покупатель открывает промежуточный счет в иностранном банке, куда переводит деньги для покупки недвижимости. Но чтобы открыть счет и перевести деньги из украинского банка в зарубежный, необходимо получить благословение государства -- лицензию НБУ (см. "Деньги" от 23 ноября 2009 года ). Дело это долгое и чреватое интересом силовиков к потенциальному инвестору.

Правда, по словам г-на Фефелова, украинцы все же умудряются оформлять сделки, избежав волокиты с НБУ. Например, вывозят за рубеж платежную карту и снимают деньги уже в стране совершения сделки. При этом комиссия за снятие составит 0,5--1,5% от суммы. Правда, если моментально снять свыше $10 тыс., Госфинмониторинг узнает, и тогда могут быть неприятности. Потому придется снимать частями в течение недели-двух. Некоторые смельчаки поступают иначе. "Мы купили путевку в ту страну, где собирались покупать особняк, положили деньги в полиэтиленовый пакет вместе с тапочками -- в ручную кладь -- и пошли с ним в самолет. Так и оплатили часть стоимости дома. Остальные деньги снимали с карты уже на месте", -- делится опытом одессит Иван Гордиев.

Конечно, можно пойти путем открытия или покупки юрлица в зарубежье. Например, в той же Польше купить готовую фирму можно за $2,5 тыс. И приобрести недвижимость от ее имени. Правда, владельцу фирмы придется ежегодно оплачивать услуги бухгалтера (около $1 тыс.), сдающего отчетность налоговикам.

Можно ли в кредит?

Для покупки недвижимости в Европе вполне можно взять ссуду в иностранном банке. Но получить кредит можно не всем, а только тем, у кого есть официальный доход, полученный в Евросоюзе. "Мы уже столкнулись весной прошлого года с банками Италии, и если ты не гражданин Италии и вида на жительство у тебя нет, то шанс на получение кредита 1 из 100. После гражданства смотрят на ежемесячный доход -- зарплату если не в Италии, то хотя бы в ЕС надо иметь такую, чтоб сумма ежемесячного платежа не превышала трети дохода", -- рассказывает работающий по контракту в Тоскане менеджер строительной компании Виталий Кочетов.

Если же гражданство и доходы есть, то кредит выдадут, причем по низкой ставке и на долгий срок. По данным компании AG2 Asesores, в Испании сумма кредита обычно составляет 50--60%, иногда и 65--70% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования -- от 10 до 30 лет в зависимости от возраста заемщика. Кредиты предоставляются под 3--5,5% годовых на первые 6 месяцев, иногда на первый год. Затем банк ежегодно будет корректировать процентную ставку по кредиту в зависимости от изменения европейского финансового индекса EURIBOR.

Иногда продавцы предлагают оплатить покупку частями. По словам исполнительного директора Q-properties Владимира Кравцова, возможна рассрочка, но краткосрочная -- не более 6--8 месяцев.

Если взять кредит удалось, то сдача в аренду не сможет полностью покрыть выплаты по займу. Например, если привлечь 50% от стоимости виллы на Кипре (это порядка $90 тыс.) под 8% годовых (обычно для наших соотечественников банки повышают ставку на 3--4%), то ежегодно придется выплачивать $10,3 тыс. -- именно таким будет платеж по кредиту на 15 лет (аннуитет). Как видно из таблицы "Как скоро вернутся инвестиции в зарубежное жилье", чистая прибыль от сдачи виллы на Кипре в аренду покроет платежи по кредиту на ее покупку примерно наполовину.

И плюс налоги

Если удалось пройти все этапы и таки стать счастливым обладателем недвижимости в другой стране, на этом траты отнюдь не закончатся. Даже если сложностей с документами не возникло, покупатель еще как минимум 20% цены покупки потратит на оплату налогов, услуг риелтора, адвоката, подписание договоров с поставщиками энерго- и водоснабжения. А потом начнутся постоянные текущие расходы: налоги на недвижимость, коммунальные платежи, оплата счетов управляющей компании за обслуживание, оплата агентского вознаграждения поверенному, страхование, налог на доходы, расходы по уборке и мелкому ремонту. Налоги на недвижимость зависят от страны и района, где она находится.

Например, в Испании ежегодная сумма налога зависит от региона и составляет примерно 0,3--0,5% от кадастровой стоимости объекта. А вот в Венгрии годового налога на недвижимость вообще нет. По словам г-на Задорного, содержание виллы в Испании площадью 200 м² обходится примерно в €200 в месяц без учета услуг по уборке и охране.

Чтобы покрыть расходы на содержание и даже получить прибыль, нужно приобретенное жилье сдавать в аренду . Для этого понадобится агент или поверенный. За рубежом есть специальные компании, которые этим и занимаются. Все расходы на содержание недвижимости уже несет управляющая компания. Если услугами управляющей компании пользоваться круглогодично, то смета начинается где-то от €7 за 1 м² в год и может спокойно перешагивать планку в €30 за "квадрат" (зависит от страны и количества услуг). Годичное управление и обслуживание квартиры в Варне обойдется примерно в €1500, а вилла площадью 150 м² потянет около €3000.

Резюме: Окупаемость заграничных метров -- 12--15 лет в столицах и более 30 лет -- на курортах. Инвестировать с целью получения заработка стоит в европейское жилье, а в покупку апартаментов на курортах -- просто "для души".

Консалтинговая компания "SV Development"