МИР, 11 фев. - SV Development. Только в 2010 году Danske Banka перенял на аукционах около семи десятков объектов недвижимости. Но в отличие от большинства своих коллег держать их в ближайшие два-три года не собирается.

По словам директора Центра обеспечения банковских услуг Danske Banka Ивара Миезиса, с момента начала активной торговли банку уже удалось провести несколько десятков продаж. На конец января на домашней страничке банка потенциальным покупателям предлагались 119 объектов недвижимости.

Перенятую у ипотечных должников недвижимость большинство работающих в Латвии коммерческих банков редко выставляет на продажу. Особенно по нынешним рыночным ценам. На вопрос о планах в отношении этого актива кредитные учреждения обычно отвечают так: торговля начнется не ранее чем через пару-тройку лет, когда поднимется рынок.

Поэтому найти информацию о том, какая же недвижимость и по каким ценам имеется у банков, довольно сложно. Банки неохотно афишируют содержание своих портфелей. Впрочем, такую позицию разделяют не все. На домашней страничке латвийского филиала Danske Banka можно найти и изучить большую часть доставшейся ему на аукционах недвижимости. И не только ее.

Торговля широкого профиля

"Многие работающие в Латвии крупные скандинавские и немецкие банки создали для выкупленной на аукционах недвижимости отдельные компании. Мы же структуру, которая занимается у нас продажей доставшихся нам от должников объектов, оставили внутри банка, — знакомит с практикой Danske Banka директор его Центра обеспечения банковских услуг Иварс Миезис. — Поэтому на нашей домашней страничке любой желающий может познакомиться почти со всем, что у нас имеется. Особо отмечу, что это не только те объекты, которые мы выкупили на аукционах. Это также объекты, которые принадлежат не нам, а нашим клиентам, хотя и заложены в Danske Banka в качестве обеспечения ипотечного займа".

— Почему клиенты отдают вам их на продажу?

— Они идут на этот шаг из-за возникших у них проблем с погашением ипотечного займа, или желая что-либо поменять в своей жизни. Хотят продать свой объект, и мы им в этом помогаем. Рекламируем и проводим показы. Это делают сотрудники нашего банка. Если у ипотечного заемщика возникли проблемы с выполнением своих обязательств, то продажа объекта до начала аукциона видится банку более разумным и финансово выгодным решением. Всего мы предлагаем неполные две сотни различных объектов недвижимости. И лишь половина из них — это те, что мы переняли на аукционах. Владельцами остальных являются другие юридические и физические лица.

— Те редкие латвийские банки, которые сегодня предлагают имеющуюся у них недвижимость, стараются делать это по "ценам завтрашнего дня". Как вы определяете цену?

— Заказываем оценку у сторонних оценочных компаний. Потом смотрим ее и сравниваем с нашими ожиданиями, которые формируются на базе нашего понимания рыночной ситуации в сегменте недвижимости. Если названная оценщиками цифра ниже, то в объявлениях чаще всего указываем свою цену — ту, по которой мы готовы торговать. С официальными оценками сложно то, что при их подготовке используется метод сравнительных характеристик: недвижимость, для которой проводится оценка, сравнивается с проданной в данном регионе. А этот способ не всегда позволяет получить верное представление о цене. И сделок мало, и точную цену сделки узнать затруднительно. Вот возьмем недвижимость в Елгаве в одном и том же районе, но на разных улицах. Одна рядом с болотом, вторая — в месте скопления многоэтажек. Оценщики оценили их почти одинаково. А мы поставили разные ценники, с учетом месторасположения жилья. Если сравнивать с теми ценами предложений, которые имеются сегодня на рынке Риги и Рижского района, то уверен, что на объекты, которые предлагает Danske Banka, она низкая.

По взаимному согласию

— Как реагируют на цены клиенты, которые отдают вам на продажу свою недвижимость? Не высказывают претензий?

— Какие могут быть претензии, если мы обо всем заранее договариваемся?! Заключаем с ним письменное соглашение. Допустим, имеется непогашенный кредит в размере 50 000 евро. Но недвижимость можно продать только за 40 000 евро. Клиент-заемщик должен четко знать, что после сделки за ним останется обязательство в размере 10 000 евро, которое ему впоследствии придется погасить. Плюс ему предстоит предоставить под эти 10 000 евро какое-то обеспечение.

— О каком обеспечении идет речь?

— Идеальная для нас ситуация, которая позволяет избежать аукциона по продаже недвижимости должника, если у него есть еще дом или квартира. То есть в одном жилье он жил, а второе строил с помощью кредита на продажу. Тогда дом или квартира, с помощью которых клиент хотел заработать, идут на продажу по понятной сегодня цене, а вторая недвижимость закладывается под оставшуюся сумму долга. Для клиента плюс в том, что при реализации объекта он значительно сокращает свои долговые обязательства.
Если же клиент, у которого возникли трудности с оплатой ежемесячных платежей, придет к нам с предложением реализовать свое единственное жилье, кредитные обязательства на которое существенно выше его рыночной стоимости, то будет важно договориться с ним об определении рациональной продажной цены. Если она будет слишком низкой, то мы, скорее всего, не согласимся. Возвращаясь к ценам: если названная на недвижимость цена устраивает нас и клиента, мы начинаем торговать.

— И охотно клиенты-должники идут на такой вариант сотрудничества?

— Был период, когда шли очень активно. Но в последнее время таких соглашений заключаем меньше. Многие сами, как только возникают проблемы с платежами, ищут покупателя. Кому-то это удается сделать.

Не дорого, но без ремонта

— Надеюсь, это не закрытая информация: сколько объектов недвижимости продал Danske Banka за последний год?

— Абсолютно точных цифр не назову, а общее представление дам. Основные наши объекты сосредоточены в Риге и Рижском районе. Мы торгуем недвижимостью с первой половины 2010 года. За это время нам удалось реализовать, скажу так, несколько десятков единиц жилья. Говорить о полусотне продаж пока не приходится (улыбается. — ). Самая дешевая недвижимость — до 500 евро за кв. м находится в Елгавском и Огрском краях.
В Риге и Рижском районе 30% наших сделок по продаже жилья происходили по цене 400-500 евро за кв. м, 70% — 600 евро и более за кв. м. У нас очень мало полностью законченного жилья. В большинстве случаев нужно вкладывать в ремонт, от того и такая относительно невысокая цена.

— А какие цифры были в самой дорогой сделке?

— Около 1 000 евро за кв. м. Это был эксклюзивный дом в Балтэзерсе. Это единственный случай.

Такие вот желания

— Статистику спроса также тщательно отслеживаете?

— В принципе, да. 69% обратившихся к нам потенциальных покупателей квартир интересовали 2- или 3-комнатные. Тогда как четко однокомнатные спрашивали только 5%. Самые востребованные районы — Золитуде и Иманта. Традиционно люди ищут жилье поближе к своему месту работы. Цены? В Риге хотят по 400-600 евро за кв. м за квартиры в хороших типовых домах. Но, по нашим внутренним оценкам, нормальные качественные квартиры в хороших районах, без каких-либо снижающих цену факторов, могут стоить не менее 575-625 евро за кв. м. По домам картина такая: площадью до 150 кв. м хотят посмотреть 55% клиентов, до 200 кв. м — 27% и 300 кв. м — 18%. Это не значит, что дома в 200-300 кв. м активно покупают. Сделок с ними — очень мало, но смотреть смотрят. Тенденция последнего года — все интересующиеся просят детализировать собственность. Какие в ней коммуникации? Насколько качественные материалы использовались при строительстве? И так далее. Приходят уже со строителями-специалистами, которые дают экспертное заключение. Если что-то не так, то сразу теряют интерес к дому.

Земля? Вот чем действительно стараемся не торговать, так это земельными участками. Считаем цену на землю неадекватной и некорректной. Вот когда появится реальный рынок, тогда и станем продавать. Хотя некоторые земельные предложения на нашей домашней страничке найти можно.

—А иностранные инвесторы с предложениями выкупить какие-то объекты к вам обращаются?

— Бывает. И приходят они не с вопросом: "Что там у вас есть?", а проявляют интерес к конкретному объекту. Они отслеживают их на аукционах. На сами торги не идут, потому как не хотят рисковать, ведь им непонятно, в каком состоянии находится недвижимость? В порядке ли все документы? Знают, что если банк перенял недвижимость, то он будет о ней заботиться. И с документами будет порядок.

— Инвесторы откуда: с запада или с востока?

— Большинство покупателей недвижимости — местные инвесторы. Тенденция такая: дешевые объекты покупают местные, более дорогие — иностранцы.

В разумных пределах

— Создается впечатление, что банки становятся одним из основных игроков на рынке недвижимости Латвии. Отодвигают от этого бизнеса даже профессиональные маклерские компании.

— Ну почему же?! Danske Banka сотрудничает с маклерскими компаниями. Не со всеми, правда. Мы не готовы платить непонятные комиссионные, скажем, в 5%, которые в качестве начальной цены называют многие посредники. Нас такой подход не устраивает. 2-2,5% комиссионных об этом еще можем говорить. С теми, кто согласен на это, работаем. И маклеры нам даже приводят клиентов. Другое дело, что зачастую потенциальные покупатели оказываются сами "неплатежеспособными". Да, у них есть деньги на первый взнос, но кредит в нашем банке получить им не удается. Чаще всего из-за того, что отсутствуют многие требуемые нами бумаги и люди не могут официально доказать свои доходы. У нас высокие кредитные требования и мы очень тщательно оцениваем тех, кто претендует на заем. Не хотим больше повторения сложившейся ситуации. Те, кто считает, что банкам нужна вся та недвижимость, которую пришлось перенять, глубоко заблуждаются. Это мера вынужденная!

Консалтинговая компания "SV Development"