МИР, 7 фев. - SV Development. В данном обзоре мы остановились на перечне кредитов, которые предлагаются белорусскими банками бизнесу для приобретения коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что данный вид кредитования представляет собой инвестиционный кредит, мы не рассматривали значительные суммы, поскольку условия такого финансирования почти всегда являются результатом торга между банком и кредитополучателем.

В этой связи мы рассчитали относительно небольшой инвестиционный кредит, на сумму 120 млн рублей, который может служить ориентиром для предприятия малого или среднего бизнеса. На эту сумму кредита с учетом определенного собственного участия вполне можно приобрести небольшой офис, складское помещение или объект торговли.

Итак, перед представлением результатов расчетов остановимся на важных моментах, которые нужно учитывать при выборе кредитующего банка.

Срок кредитования

Среди белорусских банков максимальный срок погашения инвестиционного кредита на приобретение недвижимости предлагает Банк ВТБ – до 10 лет. В БПС-Банке срок кредитования составляет до 7 лет, РРБ-Банке – до 6 лет. Ряд банков ограничивает данный кредит сроком погашения 5 годами, это Банк ББМБ, Приорбанк, Белгазпромбанк, Кредэксбанк, а также Белорусский народный банк и МТБанк – оба в части валютных кредитов. Сомбелбанк, Белросбанк, ТК Банк и МТБанк (последний – по рублевым кредитам) выдают инвестиционные кредиты малому и среднему бизнесу на срок до 3 лет.
Белорусский народный банк (по рублевым кредитам) и Паритетбанк – до 2 лет, Франсабанк – до 30 месяцев.

Таким образом, срок погашения данных кредитов варьируется весьма существенно. Это условие необходимо учитывать, поскольку обычно при расчете кредитоспособности предприятия по инвестиционному кредиту банк опирается на размер ежемесячной чистой прибыли. При заданном размере кредита (120 млн руб) и ставке 15% годовых, несложный расчет показывает, что размер ежемесячного платежа сильно зависит от предлагаемого банком срока погашения. Например, при аннуитетном погашении в течение 5 лет размер платежей по кредиту будет около 2,85 млн, в течение 2 лет – около 4,16 млн, а при увеличении срока погашения до 10 лет – всего 1,94млн рублей.

Соответственно, вы можете самостоятельно оценить, «потянет» ли ваше предприятие такие платежи по кредиту и сможет ли обеспечить прибыльность на нужном уровне.

В данном обзоре мы рассматривали только срок кредитования 5 лет, поскольку покупка собственного объекта недвижимости для предприятия сектора малого и среднего бизнеса - это по определению довольно большие инвестиции.

Сумма и валюта кредита

Абсолютная сумма по инвестиционным кредитам на приобретение недвижимости во всех банках достаточно велика. Однако, следует учесть, что в этом случае банки опираются также на объем выручки предприятия. Понятно желание банка минимизировать свои риски и в случае покупки здания / сооружения с инвестиционной целью (сдавать в аренду, перепродавать и т.п.). Это ограничение логично и в том случае, когда приобретаемый объект будет служить, к примеру, собственным офисом для компании. В последнем - покупка здания (помещения) не влияет принципиальным образом на увеличение выручки предприятия, по крайней мере - в короткий промежуток времени.

Валюта инвестиционного кредита, в принципе, - выбор самого предприятия, однако, в силу определенных законодательных ограничений на покупку валюты и явного преобладания количества предприятий МСБ, которые имеют рублевую выручку над количеством экспортеров, мы рассматривали только рублевые кредиты.

Обеспечение кредита

В любом случае, данный кредит относится к категории обеспеченных. Обеспечением может служить как сам приобретаемый объект, поскольку это абсолютно ликвидное обеспечение, так и другие общепринятые виды: залог имущества, поручительство, депозиты, товары на складах и т.п.

Дисконт по такому виду инвестиционного кредита также незначителен и составляет максимум – 30% участия собственными средствами, чаще – 20%. В ряде банков собственное участие может быть сведено к нулю при условии дополнительного обеспечения.

Еще один важный момент – требование банка-кредитора застраховать приобретаемую недвижимость. Страховое покрытие может быть разным – начиная от риска пожара до его совокупности с действиями третьих лиц и стихийными бедствиями. Соответственно, и стоимость страховки будет отличаться. Минимальные ставки по первому виду рисков – около 0,1%, чаще по рынку встречается ставка 0,5-1,5% от суммы здания (помещения). Понятно, что при условии обязательного страхования на эту сумму будет удорожаться кредит.

Рейтинг кредитов был составлен по принципу определения переплаты – суммы всех комиссий и процентов за все время пользования. Кредиты с меньшей переплатой разместились вверху таблицы. Также мы указывали наиболее значимые условия.

Отметим в заключение, что ряд других требований, которые применяют банки, является стандартным для предприятий – это, например, переход на РКО, срок деятельности предприятия. Более подробно мы рассказывали о них в нашем традиционном обзоре рейтингов кредитов для бизнеса , поэтому здесь мы не будет на них останавливаться.

Рейтинг составлен по состоянию на 07 февраля 2011 года и не учитывает возможных изменений в будущем, связанных с изменением в условиях банка, процентных ставках, тарифах банков и т.п.

Консалтинговая компания "SV Development"