Какими удобствами должен порадовать владельца новый дом в коттеджном поселке, пусть эконом-класса? Нет сомнений, что в нем должны быть свет, газ и вода. Не секрет, что недорогих домов и коттеджей, даже на большом расстоянии от Москвы, для всех желающих пока не хватает. Радует то, что поселков эконом-класса стало строиться гораздо больше, и они оснащаются все большими удобствами.

В поисках лучшей доли

По мнению экспертов, сейчас наметилась тенденция переезда загородных жителей из старых в новые поселки. Оно и понятно: те объекты, которые были построены в конце прошлого века, не только по качеству строительства, но и по архитектурным параметрам уступают домам в новых поселках. Как в свое время кирпичные коробки с высокими заборами, возведенные в начале 90-х, ни в какое сравнение не попадали с домами конца века.

«Объяснение этим историческим фактам найти просто, – говорит Виктор Сюков. – С развитием рынка загородной недвижимости, усилением конкуренции повышается и качество новых предложений. Так, в высокобюджетных поселках, спроектированных в последние 2-3 года, как правило, предусматривается высокоразвитая инфраструктура, обеспечивающая комфортное проживание за городом». Эти преимущества и заставляют жителей поселков «а-ля 90-е годы» посматривать в сторону новых проектов. Тем более, что, в отличие от тех лет, сейчас нормой считается наличие даже в доме эконом-класса света, газа, воды, канализации.   Кроме того, размер дома не должен быть менее 140 кв. м., а что касается приусадебного участка, то минимальный его размер должен начинаться с 10-12 соток.  И как правило, в таких поселках обязательно есть минимальная инфраструктура.

«Все зависит от количества благ, – соглашается Анастасия Кротова. – Если речь идет о стародачном месте или старом камерном, небольшом поселке, то, как показывает практика, люди не спешат менять такое место на новомодный поселок. Стародачные места, спрятавшиеся под сенью живописных лесов, всегда считались и будут считаться лакомыми кусочками, пусть даже с устаревшими объектами инфраструктуры. Их владельцы уже привыкли к размеренности и уединенности. Да и цены на «старые дачи» ни разу не падали, в то же время предложения о продаже появляются крайне редко».

Наоборот, очень большой процент покупателей на новые объекты формируется за счет владельцев домов, которые были построены на заре «массовой застройки». Эти люди уже прочувствовали «вкус» загородной жизни, переезжать в город не собираются ни под каким предлогом, а вот улучшить условия загородного проживания готовы при первой возможности.

И если такая возможность представляется (накоплена необходимая сумма, продан старый дом, что сделать довольно трудно), то клиенты держат путь к новым поселкам. Савелий Орбант даже высказывает осторожное мнение, что уже появились первые клиенты, которые готовы оставить дома на привилегированных Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Первых не устраивают постоянные пробки, а вторые, предчувствуя перенаселенность и загазованность Новой Риги, готовы подыскать тихие уголки на Дмитровке или Калуге.

Дефицитный эконом

Постепенно клиенты начинают выстраиваться в очередь за домами в недорогих поселках эконом-сегмента. По подсчетам Светланы Кондачковой, неудовлетворенный спрос на объекты этого сегмента достигает 80%. Самым дефицитным в сегменте эконо» считается дом стоимостью до 7,5 млн руб. В классе, который можно было бы назвать эконом-комфорт, как горячие пирожки разлетаются коттеджи стоимостью в пределах 7,5–15 млн руб.

«Наиболее активный спрос наблюдается в самом малобюджетном сегменте рынка, – подтверждает Ольга Кери, руководитель управления загородной недвижимости компании «Капитал Групп». – К сожалению, из-за высокой стоимости земли, коммуникаций и длительного процесса согласований девелоперам все сложнее создавать качественный, но относительно недорогой продукт. Поэтому некоторые дома, которые проектировались в самом низком ценовом сегменте, на этапе начала продаж выставляются по ценам, соответствующим проектам бизнес-класса».

Как и прежде девелоперам невыгодно планировать поселки эконом-класса, особенно в пределах ближайшего Подмосковья, что обусловлено высокой стоимостью земли, дорогостоящей процедурой подводки коммуникаций и другими затратами. Разговор о том, что рентабельность 2-3 поселков эконом-класса сравнима с рентабельностью одного проекта высокого уровня, не лишен оснований. И все же радует факт, что в 2008 году можно ожидать увеличения объема предложения в категории жилья эконом-класса. Инвесторы охотно стали вкладывать средства в большие территории, которые рассматриваются как для строительства масштабных коттеджных поселков, так и мегапроектов.

Что касается интереса девелоперов к направлениям, то по-прежнему нарасхват уходит «дальняя» Новая Рига. Не упадет спрос на земли Киевского и Калужского направлений, которые примыкают к достаточно развитым и престижным районам Москвы. Причем, на «быстрой Калуге» охотно будут раскупаться дома эконом-класса на удалении 70 км от МКАД, а для Киевки и 100 км не предел. Перспективно Дмитровское шоссе, которое изначально развивается под флагом активного отдыха. Здесь много водных, горнолыжных и круглогодичных курортов. Молодежь тут бывает наездами по праздникам и выходным. А люди семейные готовы купить жилье в организованном поселке, чтобы быть ближе к спортивно-развлекательным центрам. Лучшая дистанция для поселков эконом-класса на Дмитровке – 50-70 км. Конечно, самое светлое будущее у скоростных Симферопольского и Новокаширского шоссе. Не зря ведь по выкупленным землям Симферопольское направление в 2007 году занимало первое место.

И просто, и классно

Как утверждает Мария Литинецкая, с развитием коттеджного рынка требования к поселкам определенных классов меняются. Причем не только в сторону ужесточения. Еще пару лет назад считалось, что поселки бизнес-класса не должны строиться за чертой 45 км от МКАД. А сегодня для бизнеса и 90 км не предел. Так, поселок Озерна, расположенный на берегу Озернинского водохранилища, находится в 97 км от МКАД.

С другой стороны, усиливающаяся конкуренция накладывает определенные требования на реализацию проектов эконом-класса. Если еще несколько лет назад застройщики эконома могли ограничиться только объектами инфраструктуры для охраны и службы эксплуатации, то сегодня считаются нормой объекты развлекательной инфраструктуры, а в крупных поселках открываются магазины, салоны самого разного назначения. Эксперты предсказывают, что со временем даже уже готовые новые поселки, которые по требованиям не будут соответствовать высокому классу, станут автоматически причисляться и позиционироваться только в экономе.

Впрочем, Нина Резниченко уже сегодня уверена, что разграничить достойный бизнес-класс от элитной застройки можно не только по стоимости и площадям, но и по внешним факторам: архитектуре, ландшафту, внешнему виду поселка, наличию и ширине прогулочных зон, объектам инфраструктуры и даже уровню профессионализма сотрудников управляющей компании. По всем этим параметрам новый поселок, только-только появившийся на рынке, тут же сравнивают с лучшими в своих сегментах. И если только что рожденный объект в чем-то уступает, молва об этом распространяется по рынку. Так и решается вопрос классности: действительно ли это элит- или  все же бизнес-класс? Пусть даже очень хорошего исполнения.

«Основной атрибут классности, – говорит Савелий Орбант, – грамотно просчитанное соответствие «местоположение – цена – качество». И даже малейшее отступление от указанного триединства ведет к выпадению из класса, снижению темпов продаж и пр.».

Увы, пока многим новым поселкам застройщиками сразу же присваивается разряд на ступеньку выше, чем объект мог бы позиционироваться на самом деле. И проходит время, прежде чем покупатель разгадает подвох. Впрочем, и сам продавец немало теряет на своей хитрости: дома плохо раскупаются, а слухи о высоких ценах начинают гулять по рынку.

Источник: http://sob.ru/