Что первично: покупка земли, а потом Best Use*, или наоборот. Мой знакомый украинский архитектор рассказал мне поучительную историю. Во время одного из перелетов по Европе его соседом оказался коллега из Греции. Они разговорились...

Грек сказал, что специализируется исключительно на проектировании музеев, неплохо знает свое дело, и ничем другим ему заниматься не приходилось. Он спросил, на чем специализируется его собеседник.

Мой приятель чуть было не выпалил, что может спроектировать любое сооружение, интересующее его заказчика. Он мало знает о музейных технологиях, но если бы заказчик обратился по музейному вопросу, то получил бы положительный ответ.

Тянуть было неприлично, и мой знакомый уверенно сказал: жилье. Грек, исполненный уважения, заметил, что проектировать жилье очень сложно, и у него это может не получиться. Ведь люди такие разные. Он бы не смог прилично на этом зарабатывать. То ли дело музеи. Он занимается ими уже пятнадцать лет и уверен, что с экспонатами все проще.

Мой знакомый улыбнулся и подумал, что это музеи все разные, а люди одинаковые, и заказчики одинаковые. А вот проекты у заказчиков всегда разные. Где удалось получить землю, там и проект. Поэтому и он проектирует все подряд. Потом подумал: наверное, нескоро мы начнем так разбираться в том, чем сегодня занимаемся, как греческий архитектор в музеях.

Рынок украинской недвижимости, как гигантская воронка, втягивает в себя людей и капиталы. Расширяясь из центра в регионы, она рушит отраслевые барьеры, и сегодня мало кого удивляет, что недвижимостью не занимается только ленивый. Парадокс, но сегодня по этой причине среднестатистический девелопер знает о недвижимости меньше, чем вчера.

Большинство сейчас зарабатывает не на реализации качественных проектов, а на положительном тренде рынка недвижимости. Можно купить проект, ничего не развивать и продать.

Когда на рынке над покупкой с целью развития доминирует покупка с целью продажи, то основным критерием становится не best use, а цена земли.

Внимание, это ошибка! Ведь впо­следствии выгодно продать проект спекулянту не удастся. Лучший покупатель - всегда девелопер. Но он приобретает недвижимость для развития, и для него основной критерий - best use. Земля не должна покупаться потому, что она стоит дешево. Для большин­ства проектов высокая стоимость земли - косвенное подтверждение перспективного месторасположения.

Земля не должна покупаться и потому, что она стоит дорого. Ведь это только косвенный критерий. Не каждая живописная территория способна генерировать значительные денежные потоки. Иногда привлекательность внешняя значительно превосходит инвестиционную.

Земля не должна покупаться и потому, что другой не предлагают. Где удалось получить землю, там и проект, - это парадигма рынка уходящего.

А как же земля должна покупаться? Совет один: сначала best use, потом покупка.

Только обоснованное представление о том, как впоследствии будет использована недвижимость, может быть исходным критерием для анализа целесообразности ее приобретения, даже с целью перепродажи.

Вопрос выбора проекта под земельный участок или земельного участка под проект теряет свою актуальность с развитием вторичного рынка земли. И с приходом не только греческих архитекторов, но и оте­чественных девелоперов к специализации.

* BEST USE - определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Источник :   http://building.ua/