Переоценка смыслов — именно то, что происходит сейчас в среде потенциальных покупателей загородной недвижимости

Самый актуальный тренд в загородной недвижимости — вывод на рынок объектов, условно называемых «дальними дачами». Пока еще этот сектор рано называть массовым, но то, что на этом фронте идет массированное наступление, — факт. Это едва ли не первый случай в истории московского девелопмента, когда предложение опережает спрос. И можно быть уверенным — спрос вскоре подтянется.

Стремление время от времени оказываться подальше от мегаполиса заложено в природе каждого горожанина. Причем чем крупнее город, тем дальше хочется от него уехать. Собственно говоря, уехать подальше не трудно, проблема в том, что приходится все же возвращаться.

И еще возникают вопросы: а что же такое мегаполис и что же такое — «подальше»? Когда-то состоятельные москвичи приобретали дачи в Бибиреве и Перове. Это сравнение далеко не праздное. Давайте посмотрим, какие были самые значительные события на загородном рынке в течение прошедших двух месяцев.

Во-первых, Конституционный суд разрешил прописку в садовых товариществах. С некоторыми ограничениями, но не в этом суть. Это значит, что приличное количество приезжих будет рассматривать покупку «садового домика» вблизи Москвы как реальную альтернативу квартире в Москве или в том же ближнем Подмосковье.

Во-вторых, весь апрель Лужков и компания яростно сражались с подмосковными властями за право выкупать землю и строить собственные города на ближних от Москвы территориях. Конечно, им бы лучше вообще взять да и присоединить предместья к столице (что, кстати, не исключено) — но и создание «московского пояса» на месте бывшей «зеленой зоны» достаточно для того, чтобы нынешние дачные места перестали быть таковыми. Кстати, полное «опоясывание» Москвы многоэтажной застройкой — это вопрос ближайшего времени, независимо от того, кто будет этот процесс контролировать — городские власти или подмосковные.

Наконец, строительство новых платных трасс начнется уже буквально со дня на день. Сначала — М1 (дублер Минского шоссе), затем — Москва-Петербург, совсем вскоре — Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД) по линии нынешней «первой бетонки». А строительство трассы — это ведь не только и не столько укладка асфальта, это неизбежное появление вблизи от новой дороги промзон и поселений городского типа.

В общем, мы и оглянуться не успеем, как милые нашим сердцам «малаховки» и «жаворонки» окажутся обычными городскими районами.

Уже в настоящее время спрос на загородные дома даже элитного уровня сдвигается вдаль, за 30 и более километров от МКАД. «Структура спроса по удаленности от Москвы свидетельствует о постепенном расширении зоны покупательских предпочтений, — свидетельствует руководитель департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. — Так, количество сделок в поселках, удаленных от Москвы более чем на 30 километров, неуклонно растет. Стабильным остается спрос на таунхаусы в непосредственной близости от МКАД — до пяти километров».

Действительно, рядом со столицей растет спрос на таунхаусы — то есть на городское по сути жилье. Собственно говоря, даже Рублевка в последние годы все больше напоминает не загородный конгломерат, а филиал Тверской улицы. Но у Рублевки — особый статус, она вечна. А вот имеет ли смысл приобретать загородное жилье в непосредственной близости от Москвы на других направлениях, чтобы лет через пять оказаться фактически городскими жителями?

Ближние варианты

Переоценка смыслов — это именно то, что и происходит сейчас в среде потенциальных покупателей загородной недвижимости. (Мы говорим сейчас преимущественно о покупателях среднего уровня, или о поселках бизнес-класса.)

Рассмотрим первый вариант: покупка дома (коттеджа) как альтернатива городскому жилью, иными словами — как единственного места проживания. В таком случае мы получаем недвижимость, значительно более удаленную от центра города (то есть от места работы), чем то же столичное Перово. И при этом оказываемся в окружении многоэтажной застройки, промзон и логистических центров. То есть почти ничего не выигрываем с точки зрения экологии, но очень многое теряем с точки зрения транспортной доступности. Давайте учтем еще и слаборазвитую социальную инфраструктуру Подмосковья: найти приличную школу в шаговой доступности — практически неразрешимая задача. Инфраструктура будет развиваться? Конечно, но только вместе с массовой застройкой окружающих районов. То есть чем более комфортным с социальной точки зрения будет становиться загородное жилье, тем более «городским» оно окажется с точки зрения окружающей застройки. Не лучше ли в таком случае просто купить квартиру в Красногорске, которая стоит вдвое дешевле коттеджа?

Второй вариант — «ближняя дача». Живем мы в Москве, там же ходим в школу, детский сад и на службу, а на выходные выезжаем за город для единения с природой. Ну и что за единение в 20-километровой зоне от Москвы, по соседству со строящимися таунхаусами?

Там, вдали, за Окой

Вывод напрашивается сам собой: стоит проехать лишние 50-100 км, чтобы оказаться наконец в естественном природном окружении, в доме, который может с полным правом называться дачей, а не полугородским жильем непонятного назначения. В конце концов наиболее проблемные участки трасс — как раз в 10-20-километровой зоне от МКАД, а дальше лишние десятки километров практически не имеют большого значения.

Конечно, жить на «дальней даче» и каждый день ездить в Москву на работу и обратно — проблематично. Но, во-первых, дача для этого и не предназначена, а перед уикендом можно потратить на дорогу и часом больше. Во-вторых, «дальняя дача» — идеальное место для отпуска (тут уж время в пути вообще не имеет значения). И, наконец, в-третьих, почему бы и не жить там постоянно, если не требуется каждый день выезжать в город?

Дело за малым: дом должен быть в охраняемом поселке, со всем набором инженерной инфраструктуры и хотя бы некоторыми зачатками социальной. Именно такие предложения появились в последние два года, причем их количество увеличивается с каждым месяцем (см. таблицу).

Логика расположения этих поселков вполне понятна. В первую очередь это близость к «большой воде». Именно этим привлекательно Минское направление. Дорога ужасна, зато дом в непосредственной близости от Можайского водохранилища — это возможность прибавить виндсерфинг к прочим дачным развлечениям. Новорижское шоссе привлекательно само по себе, по нему сто километров проехать — не проблема. Симферопольское еще привлекательнее — по нему магистральное движение идет до самой Тулы (180 км). Но там ведь еще и Ока есть, берега которой только в последнее время начинают застраиваться организованными коттеджными поселками. Ока вполне может считаться «большой водой», при том что цены на землю здесь значительно ниже, чем на том же Можайском водохранилище.

Самый масштабный проект на этом направлении — поселок «Заокские просторы», раскинувшийся на 150 га в 106 км от Москвы. Вода не совсем рядом: Ока протекает в шести километрах, поэтому ставка делается на другую природную составляющую — лес. Под рекреационную зону на территории поселка оставлена почти треть пространства, причем примыкающие к лесу участки — самые большие, по 50 соток (в центральной части поселка средний размер участка — 10 соток, а всего участков 180). В связи с особенностями территории внутрипоселковая спортивно-развлекательная инфраструктура хоть и присутствует, но представлена не столь широко. Проектом предусмотрен конно-спортивный комплекс, детская спортивная площадка, гостиница с рестораном, магазин. В дальнейшем инфраструктуру обещают расширить, хотя есть возможность пользоваться и соседской, например той, что входит в состав курорта «Велегож».

Несколько выбивается из ряда проект под названием «Гагаринленд» в Смоленской области — в непосредственной близости от «гагаринских» мест. Но его «фишка» — спортивно-развлекательная инфраструктура. Он так и называется: дачно-развлекательный комплекс. По словам руководителя проекта «Гагаринленд» Василисы Баженовой, поселок интересен тем москвичам, кто не планирует навсегда перебираться из столичных квартир за город, но в то же время хочет иметь хорошую дачу для активного и разнообразного отдыха. Здесь будет и мини-зоопарк, и место для запуска авиамоделей (в соответствии с историко-географическим профилем), и вертолетная площадка, и банные комплексы. На территории поселка имеются и собственные проточные озера (площадь — 12 га) с оборудованными пляжами, и большая парковая зона отдыха, и, безусловно, теннисные корты, футбольные поля и иные спортивные сооружения.

И, наконец, о цене вопроса. «Дальняя дача» в организованном поселке — это сознательный выбор лучших условий для отдыха, а не жертва расстоянием ради выгоды в цене. Практически все строящиеся поселки находятся внутри среднего ценового уровня бизнес-класса ближнего Подмосковья, а иногда и превышают его. Похоже, уже близится время, когда мы будем доплачивать за удаленность от Москвы, а не за близость к МКАД.

Покушение на устои

Некоторую нелогичность связки «квартира-дача» многие почувствовали уже давно, лет 15-25 назад. Еще тогда вошла в моду покупка «дальних дач» — домов в деревнях в 300-500 километрах от Москвы для души, охоты и рыбалки. Этот рынок существует и по сей день, но в неорганизованном состоянии. То есть дом-то купить можно, но его охраной придется озаботиться самостоятельно — договариваясь с соседями или вывозя с собой после охотничьей сессии все, вплоть до электрических лампочек. Охраняемых поселков в глуши для любителей тихого отдыха пока еще не строят.

Впрочем, возможен и такой бескомпромиссный вариант: купить себе целое охотхозяйство вместе с егерями, и разом решить все проблемы. Такие случаи известны, но единичны. Дело даже не в стоимости аренды земли и лесных угодий — охотничье хозяйство само по себе требует многомиллионных вложений.

Источник: http://news.mail.ru