МИР, 9 сен. - SV Development. Элитные жилые комплексы на курортах Болгарии выглядят островками благополучия среди неликвидной недвижимости, представленной в дешевом сегменте.

В то время, когда стоимость жилья экономкласса на черноморском побережье Болгарии уже достигла "дна", комплексы высокого уровня, которых отличает выгодное месторасположение, продуманная инфраструктура и качество строительства, не только не сдали позиций, но и повысили свою инвестиционную привлекательность. Россияне охотно приобретают  в них апартаменты по ценам, вполне сопоставимым с западноевропейскими, едва открываются продажи. 

Спрос на недвижимость премиального сегмента на болгарском побережье Черного моря объясняется просто: предложение ограничено, и ждать его роста не приходится. Сегодня в Болгарии практически сформирован «золотой запас» элитных жилых комплексов. Причем непополняемый. Изменения в градостроительном законодательстве балканской республики поставили крест на новых девелоперских проектах в непосредственной близости от моря, что так привлекает покупателей из России.

С 1 января 2008 года, со вступлением в Евросоюз, Болгарии пришлось принять и новые правила игры: строительство в 100-метровой зоне пляжа запрещено, в 300 метрах от берега высотность построек не должна превышать 3 этажей, в 500-метровой зоне допускаются 5-этажки.

Подобные ограничения не могут не сказаться на себестоимости строительства на купленных до вступления в ЕС, но не освоенных до сих пор землях. Даже если кто-то из девелоперов выйдет на площадку, конечный продукт будет очень эксклюзивным и очень дорогим. Ведь речь пойдет уже об индивидуальном строительстве прибрежных вилл, а это уже совсем другая история: на штучный товар цена будет соответствующая, убеждены опрошенные РБК эксперты.

Одним из последних проектов, реализованных на самом берегу в 100-метровой зоне, стал «PETERHOUSE» российского девелопера - компании «КОНКОР». Строители успели выйти на площадку в 2007 году, незадолго до введения ограничений. Продажи апартаментов в комплексе начались в середине нынешнего лета и идут весьма успешно: распроданы почти все небольшие квартиры и пентахусы, активно бронируются дуплексы ценой по 170000-190000 евро. «Наш комплекс находится в 100-метровой зоне, в нем 9 этажей. 

Подобных комплексов впредь больше не будет», - говорит коммерческий директор группы «КОНКОР» Наталья Силинская. Устойчивый спрос на эти апартаменты подтверждает выводы аналитиков рынка о том, что кризис рынка недвижимости Болгарии не затронул премиум-сегмент.

Членство в Евросоюзе накладывает и другие обязательства, которые влияют на рынок недвижимости. Болгария - традиционно аграрная страна - попала в ту зону, где в соответствии со специальной программой ЕС должны сохраняться земли сельхозназначения.

Раньше застройщики в заявительном порядке, заручившись поддержкой местной общины, могли довольно легко перевести землю из этой категории в другую, скажем, под строительство отеля или апарткомплекса. (Именно благодаря лояльности законодательства к инвесторам Болгария в свое время завоевала ведущие позиции на рынке недвижимости.)

Теперь же Болгария, подчиняясь требованиям ЕС, вынуждена жертвовать и без того дефицитными территориями, пригодными для строительства. Дело в том, что ровные земли,  имеющие выход к морю, как раз относятся к категории сельскохозяйственных.

К слову, протяженность пляжных подходов в Болгарии - всего 25 км (в Испании - 170), и искать другие площадки девелоперам негде. Социалистическая Болгария, так исторически сложилось, бросила все силы на освоение пляжей. Вложения в коммуникации и сети были весьма серьезными, поэтому скалистые берега, лишенные инженерной инфраструктуры, вряд ли способны привлечь инвесторов.

«В Болгарии есть прекраснейшие места, которые когда-нибудь будут освоены. Но прокладка сетей туда настолько увеличит стоимость земли, что строить дешевое жилье будет нерентабельно», - убеждена эксперт компании «КОНКОР» Наталья Силинская. Соответственно, стоимость сегодняшних комплексов будет возрастать, подтягиваясь под рынок.

Между тем пока никто из девелоперов не заявлял о планах освоения скалистых территорий. А значит, отсутствие конкуренции в обозримой перспективе позволяет застройщикам элитных комплексов сегодня чувствовать себя весьма комфортно: рынок жилья премиум-класса не просел в разгар кризиса, предпосылок для снижения цен также нет.

Ситуация, когда земельные ресурсы по большому счету исчерпаны и площадок под новое строительство не предвидится, дает уверенность тем, кто приобрел недвижимость с инвестиционными целями: цены не упадут. И эта уверенность, в свою очередь, стимулирует новый виток инвестиционного спроса.

Впрочем, по данным портала недвижимости realty.rbc.ru, лишь 25% россиян, по оценкам экспертов, приобретают недвижимость за рубежом с инвестиционными целями. Остальные выбирают для себя, стараясь не экономить и поддерживать вдалеке от дома привычный уровень жизни.

Поэтому прибрежные объекты первой (максимум второй) линии в «дорогих» по уровню планировки, строительства, отделки, инфраструктуры комплексах - знаковых для рынка - не уйдут из поля зрения соотечественников. Таких проектов на побережье Болгарии - по пальцам пересчитать.

Сегодня во всей Болгарии не более 500 достроенных апартаментов премиум-класса. Замороженных из-за кризиса строек - в 3 раза больше. И в ближайшее время не стоит рассчитывать на то, что они будут сданы в эксплуатацию. В 2008 году на Солнечном берегу строительство велось на объектах 40 элитных комплексов, в 2009 году - только на одном - «PETERHOUSE».

По оценкам компании Knight Frank, сегодня около 50% покупателей недвижимости в Болгарии - россияне. В то же время британцы покидают этот рынок. Данные крупнейшего портала королевства Rightmove.co.uk свидетельствуют о том, что число запросов к объектам недвижимости, размещенным на нем, из Туманного Альбиона сократилось на 64% в период с июля 2008 года по июль 2010г. Однако приведенная статистика относится в большей степени к дешевому сегменту. Ведь именно по специальным ипотечным программам правительства Великобритании возведена львиная доля жилья экономкласса.

В высоком ценовом сегменте рынка с россиянами будут конкурировать разве что граждане бывших союзных республик, чьи взоры, как и наших соотечественников, обращены в сторону жилья премиум-класса. Предъявляя высокие требования к качеству строительства, они готовы его оплачивать, подогревая тем самым спрос в этом сегменте. А это, наравне с дефицитом земли для нового строительства, еще один аргумент в пользу того, что спрос на готовые объекты, в первую очередь эксклюзивные, будет расти.

Консалтинговая компания "SV Development"