Количество коттеджных поселков в окрестностях Киева стремительно растет — в I квартале 2007 года на рынке пригорода Киева было представлено 56 коттеджных городков.

К марту текущего года в 17 городках все домовладения распродали. Такие темпы явно говорят о высоком интересе потребителей и застройщиков к этому сегменту рынка. C усилением конкуренции все большую роль в успешной продаже коттеджных поселков играют правильная концепция, эффективное позиционирование и грамотное продвижение.

Развитие пригородов

Представители власти Киевской области недавно заявили, что во второй половине 2007 года начнется строительство первого участка новой окружной дороги вокруг Киева. Ее длина составит 208 км. Согласно Генеральному плану развития Киева до 2020 года, площадь столицы увеличится до 143 тыс. га, и его территории раскинутся от поселка Пролиски (Бориспольская трасса) до города Вишневое. В черту Киева включат новые участки от села Старые Петровцы (Вышгородский район) на севере и вплоть до села Козин (Обуховский район) на юге.

Северная граница города пройдет по линии населенных пунктов: Мощун – Старые Петровцы – Вышгород – Осещина – Калиновка. Восточная граница: Вишенки – Гнидын – Пролиски. Западная граница: Мощун – Горенка – Романовка – Петровское – Чабаны – Хотов – Лесники – Ходосивка – Подгорцы.

Южная граница: Новые Безрадичи – Плюты.

Таким образом, площадь Киева увеличится на 59 800 га. С расширением территорий появляется возможность планировать и основные бизнес‑направления для строительства коттеджных городков с учетом расположения и качества будущих основных магистралей.

Рынок коттеджных поселков

Рынок организованных коттеджных поселков пригорода Киева переживает стадию активного роста. За I квартал 2007 года предложение увеличилось в 1,7 раза, сравнительно с аналогичным периодом 2006 года. Новые проекты приучают рынок к повышенным стандартам качества и формируют в сознании по­требителей другие подходы и взгляды к проживанию за городом.

По словам Надежды Шевченко, директора отдела маркетинга компании AURORA development, стремительный рост цен на земельные участки в пригороде Киева привел девелоперов к необходимости создания городков смешанного типа – с коттеджной застройкой, таунхаусами и малоэтажными домами.

Загородная недвижимость как сегмент рынка сегодня лишь формируется, что подтверждают и отсутствие единой классификации в данном сегменте, и неопределенность стратегий развития, и низкий уровень профессионализма операторов рынка. Создание концепции разработка концепции разработка бизнес-плана. К сожалению, на сегодня нет девелоперов, имеющих опыт создания и реализации успешных проектов загородного жилья. 

Безусловно, на данной стадии развития рынка игроков поджидает множество рисков, однако рентабельность проектов весьма высока: от 50 до 150%.

«При создании стратегий развития организованных коттеджных поселков, – советует Н. Шевченко, – девелоперам стоит ориентироваться, прежде всего, на опыт «соседей» – более развитых рынков Москвы, Варшавы, Вильнюса, Риги и других. Ведь анализ предложения в сегменте загородного жилья Киева указывает на то, что на украинском рынке нет ни одного реализованного проекта высокого качества. Отсутствие у сегодняшних потребителей культуры загородной жизни, недостаток положительного опыта потребления такого продукта не позволяют специалистам рынка однозначно трактовать качественные и количественные характеристики спроса. Это существенно затрудняет работу по созданию концепции объекта: не зная предпочтений потребителей, девелопер не может предложить потребителю качественный и востребованный продукт».

Сегодня в реализации находятся 39 коттеджных поселков, в 18% из которых дома реализуют с отделкой, в 72% – под отделку, а в 10% – продают строительный подряд. В ближайшее время на рынке появятся еще около 16 объектов, которые сейчас на стадии проектирования. Наиболее активно развивается сегмент бизнес‑класса, куда относят 26 поселков (45% от общего представленного количества). Несмотря на заявления большинства экспертов рынка о тенденциях сокращения средней площади коттеджей в ближайшие годы, реальная ситуация несколько иная – уменьшения не предвидится. Высоких показателей средней площади коттеджей достигли за счет присутствия на рынке объектов Конча‑Заспы, площадь которых варьируется в пределах 1000–2000 кв. м. Такие коттеджи – скорее исключение, чем правило, поскольку их большие «квадраты» диктовала сама престижность месторасположения.

А вот относительно земельных участков прогнозируют тенденцию уменьшения в бизнес‑ и эконом‑сегментах в пределах 30‑километровой зоны. В элитном сегменте средняя площадь участков может увеличиться за счет появления на рынке объектов за указанными пределами и выступит как дополнительный фактор элитности домовладения.

Наиболее развито Обуховское направление, что обуслов­лено его природными характеристиками и довольно высоким уровнем инфраструктуры. На долю этого направления приходится 45% от общего количества городков. На второй ступеньке рейтинга – Житомирское направление (22%). Однако по самому количеству коттеджей последнее лидирует, поскольку здесь преимущественно создают объекты эконом‑ и бизнес‑класса с большей численностью домовладений (38% от общего количества продаваемых). На долю Броварского направления приходится 16% всех поселков.

70% от общего количества коттеджных городков расположено в 20‑километровой зоне от КПП Киева.

Формат таунхаусов не увенчался успехом на рынке загородной недвижимости пригорода столицы. По мнению специалистов, это связано с местным менталитетом и отсутствием грамотных концепций этого формата на рынке.

Цена за «квадрат» в таунхаусах сегодня колеблется в диапазоне от $1100 до $3500 – в зависимости от престижности направления.

Малоэтажная застройка практически не развита. Предложение этого типа недвижимости только появляется на рынке и очень ограничено. Малоэтажные дома представлены в следующих городках: «Сосновый бор», «Город солнца» и «Kiev Country Club». Данный формат будет актуален в случае развития его в рамках пригородных микрорайонов.

Источник: http://www.building.com.ua