Ради осуществления своей мечты иметь лесную усадьбу или коттедж с выходом к реке люди способны на многое.

Красота ландшафта заставляет застройщиков и покупателей не только раскошеливаться «по-взрослому», но и иди на определенный риск. Чтобы уменьшить расходы на отвод земли или ее приобретение, а риски свести к минимуму, кроме знания законодательства, нужно еще и умение обратить его в свою пользу.

Красота стоит дорого

Принято считать, что одним из показателей престижа и благосостояния является добротный коттедж, расположенный в живописной местности. Для этого есть серьезные основания: рекреационные возможности территории (лес, озеро или река, низкий шумовой фон) добавляют к цене земельного участка не менее 20%, а в отдельных случаях – до 100%. Уже сегодня стоимость сотки земли в Конча-Заспе с выходом к большой воде Днепра или устью одного из каналов перешагнула порог в $ 50 тыс.; утопающие в лесах участки под застройку в Пуща-Водице, Буче, Лесниках или Романкове подходят к рубежу $ 18 тыс. – 20 тыс. за сотку.

Столь высокая цена объясняется не только устойчивым спросом на «обаятельную и привлекательную» землю, ограниченным ее предложением на рынке, но и особыми рисками, связанными с ее отводом и оформлением. Кроме того, местные органы власти, прекрасно разбираясь в ситуации, оценивают подобные участки, равно как и свои хлопоты, подороже, а цепочка посредников, в случае вторичных продаж, тоже повышает ее стоимость. Добавьте сюда сложности с подведением инженерных сетей и коммуникаций, и такая земля становится «золотой».

В тени деревьев

В Украине, согласно законодательству, существует 9 категорий земель, одна из которых – земли лесохозяйственного назначения (раньше назывались землями лесного фонда). Если говорят «земля в лесу», то это не обязательно территории лесохозяйственного назначения – таковыми бывают и не занятые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства. В то же время земли, на которых растет лес, могут относиться к другой категории – сельскохозяйственного, рекреационного, оздоровительного, историко-культурного назначения.

«Если участок лесохозяйственного предназначения, то его можно использовать только с целью ведения лесного хозяйства, – рассказывает Виктор Кобылянский, начальник юридического отдела компании «ВЕГА консалтинг». – Это общий принцип законодательства – исключительно целевое использование земли. Что-то построить на нем, тем не менее, можно. Например, домик лесника. В проектной документации нужно указать, какой именно объект. Когда дом сооружен, введен в эксплуатацию и оформлена вся документация, проверять, кто в этом доме живет, не будут».

Разумеется, такие скромные строительные возможности мало кого устраивают. В результате происходят попытки (и нередко – удачные) выведения привлекательных лесных участков из земель лесохозяйственного назначения в другие категории. Это довольно сложная и затратная процедура, требующая индивидуального подхода в каждом конкретно взятом районе, сельском совете и лесничестве. Помимо того, такая земля, как правило, находится за пределами населенных пунктов и, согласно ст. 38 Земельного кодекса, не может принадлежать к категории земель жилищной и общественной застройки. Оценка инвестиционных проектов оценка проектов оценка недвижимости. Для получения «правильного» целевого назначения, а в дальнейшем – разрешения на строительство, следует сперва внести участки в административные границы населенного пункта, и такая процедура может затянуться на долгие месяцы. На практике крупные землевладельцы не всегда утруждают себя этим, в результате конечный покупатель земли может столкнуться с невозможностью законного строительства на ней дома.

В то же время сегодня на рынке существуют вполне «прозрачные» предложения усадеб в коттеджных поселках, утопающих в лесах, – это известные городки «Сосновый бор», «Романово», ряд других объектов в Лесниках, Романкове и прочих лесных местностях. Так или иначе, земли, на которых они построены, прошли необходимые этапы согласований, а возведенные усадьбы проверяются вторичным рынком продаж.

Если земельный участок не удалось внести в границы населенного пункта, то построить объект на нем можно, добившись соответствующего, не лесохозяйственного, назначения земель – скажем, рекреационного, для садоводства (на них можно возвести дом отдыха, дачу) или оздоровительного назначения (санаторий, пансионат).

Откуда ждать подвоха?

За выделением земельных участков может осуществляться прокурорский надзор. Самым распространенным основанием для того, чтобы прокурор вынес протест с требованием отменить решение местного совета или администрации о выделении участка, является отсутствие тех или иных документов, согласований, если решения не рассматривались на сессии депутатов. В случае отказа компетентного органа удовлетворить протест, прокуратура может обратиться в суд с требованием признать недействительным то или иное решение. «Если на основании незаконных, с точки зрения прокуратуры, распоряжений либо решений выданы правоустанавливающие документы (это может быть акт о праве собственности на землю, акт права постоянного пользования либо договор аренды), то такой спор рассматривается только в судебном порядке, – объясняет Юрий Кравчук, адвокат адвокатского объединения Company of Barristers. – Даже если отменяются все распоряжения, на основании которых был выдан акт, становятся недействительными согласования, акт является действующим до тех пор, пока решением суда он не будет признан недействительным». На практике подобные случаи бывают при смене власти – новоизбранный мэр или новая депутатская группа создает комиссию по земельным вопросам, поднимает документы по земле и обнаруживает ошибки. Тогда пишется жалоба, документы передаются в прокуратуру, и та проводит соответствующую проверку.

«К сожалению, у потенциального покупателя, как правило, нет возможности проверить «историю» земельного участка, – отмечает Юрий Кравчук. – Но если вы купили землю законно и успели построить на ней свою недвижимость, а также получить правоустанавливающие документы (акт о праве собственности) – ничего снести нельзя, поэтому пытаться забрать такой участок нет смысла».

При покупке уже готового коттеджа в лесном окружении необходимо, прежде всего, проверить законность его возведения. Здесь очень важную роль играет целевое назначение земельного участка, на котором расположен дом или дача. Если, например, это – земля под застройку, садоводство или дачное строительство, то проблем не возникнет. В остальных случаях покупатель несет очень большие риски, а наиболее плачевной кульминацией может быть ликвидация данного объекта недвижимости.

Возмещаем ущерб

При строительстве в местности, занятой лесом, вырубки деревьев не избежать. На этот случай закон предусматривает возмещение потерь лесохозяйственного производства. В гл. 36 Земельного кодекса Украины указано, как уплачиваются эти потери при изменении целевого назначения земли, там же описано порядок предоставления лесов для других нужд. А потери лесохозяйственного производства рассчитываются по Методике, утвержденной Кабинетом Министров. Еще до оформления прав на землю необходимо заплатить соответствующую сумму в бюджет.

«Есть два понятия, очень близких по смыслу, но очень разных юридически – понятие возмещения потерь лесохозяйственного производства и понятие возмещения убытков, – объясняет Виктор Кобылянский. – Возмещение потерь лесохозяйственного производства – это возмещение государству или соответствующему органу местного самоуправления потерь от невозможности использовать в будущем этот участок для лесного хозяйства (рассчитывается четко по методике). А сумма возмещения убытков уплачивается от реального количества срубленных деревьев, каждое из которых имеет определенную ценность».

Жажда берега

Участки с выходом к воде являются, пожалуй, наиболее востребованными состоятельными покупателями. Такие земли можно условно поделить на две категории – исторически сложившиеся у воды и «намытые», т. е. в акватории произведен гидронамыв песка с соответствующими укреплениями и гидротехническими сооружениями.

Строительство коттеджей на участках у воды, в принципе, возможно, если соблюдены все нормативы расстояния до кромки берега – определенные ст. 60 Земельного кодекса прибрежные защитные полосы. «Для малых рек, ручьев и ручейков, а также прудов площадью меньше чем 3 га ширина защитной полосы должна составлять не менее 25 м. Для средних речек, водохранилищ на них, а также водоемов площадью свыше 3 га – 50 метров, – объясняет Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development. – Для больших речек, водохранилищ на них и озер прибережная защитная полоса составит не менее 100 метров. При условии, если крутизна склона более 3-х градусов, минимальная ширина прибрежной защитной полосы удваивается. К сожалению, очень часто такие ограничения декларируются только на бумаге – сегодня можно увидеть множество сооруженных или только возводящихся коттеджей, застройщики которых не учитывают требования законодательства. Для покупателя – это, конечно же, риск возникновения серьезных проблем после того, как соответствующие органы обратят внимание на данное нарушение».

Один из приятных моментов Кодекса заложен в ст. 59 ч. 2: гражданам и юридическим лицам по решению органов исполнительной власти или местного самоуправления могут бесплатно передаваться в собственность замкнутые природные водоемы общей площадью до 3 га. Таким образом, вполне реально стать единоличным владельцем небольшого озерца.

«Законный» намыв

Что касается земель, занятых более крупными водоемами, реками, их можно получить не в собственность, а в пользование. Поскольку выделить земельный участок, находящийся под водой, в большинстве случаев нельзя, идут более практичным путем: трактуют территорию и акваторию как разные понятия. Земельные участки могут находиться только на территории, т. е. на суше, а на акватории они не выделяются. Тогда намытый участок рассматривают не как земельный, а как гидротехническое сооружение – плотину или дамбу.

«Этим убивают и второго зайца, – объясняет Виктор Кобылянский. – В ст. 61 Земельного кодекса прямо указано, что на прибрежной защитной полосе запрещается строительство любых сооружений, в т. ч. баз отдыха, дач, гаражей, стоянок автомобилей, «кроме гидротехнических, гидрометрических и линейных сооружений» (п. «г» той же статьи). Если мы возводим гидротехническое сооружение и намываем себе полуостров, то ограничение не действует».

Абсолютно четкого определения гидротехнического сооружения в законодательстве не дано. С технической точки зрения – это сооружения для использования водных ресурсов и борьбы с вредным влиянием вод – плотины, дамбы, их конструктивные элементы, а также гидромеханическое и механическое оборудование, предназначенное для нормального функционирования этих сооружений. Такую формулировку можно найти в Методике обследования и паспортизации гидротехнических сооружений, но данный документ имеет узкое назначение.

«Некоторые специалисты утверждают, что намытая земля так навсегда и останется гидротехническим сооружением, а это делает сомнительным любую застройку на ней, – рассказывает Виктор Кобылянский. – Есть и более практичный подход: после осуществления намыва провести инвентаризацию земель, взять на учет новые территории в соответствии с решением органа исполнительной власти или местного самоуправления, а затем выделить участки под строительство конкретных объектов с учетом существующих ограничений».

Очевидно, что большая часть любого намыва попадет в прибрежную полосу, где действует запрет на строительство. Если же посмотреть на побережье Крыма, Одессы, на берег Днепра в Киеве и пригородах, то складывается впечатление, что кругом – сплошное нарушение закона.

На практике существует определенная хитрость. Ст. 60 Земельного кодекса Украины говорит, что размер и границы прибрежной защитной полосы вдоль морей, вокруг морских заливов устанавливаются по проектам землеустройства, а в границах населенных пунктов – с учетом градостроительной документации. То есть градостроительная документация, разработка которой входит в компетенцию местных советов, может устанавливать другие размеры прибрежной защитной полосы в границах населенного пункта. Это позволяет законно приблизить застройку к берегу реки или другого водоема.

Именно таким образом строительные компании легализуют строительство, поэтому в большинстве случаев юридический статус намытой земли – под застройку. «А вообще, механизм намыва следующий, – рассказывает Владимир Степенко. – В соответствующих инстанциях (управлениях градостроительства и архитектуры, земельных ресурсов, экологии и природных ресурсов) получают разрешения. Понятие «гидронамыв» при этом заменяется на более дипломатичное – «инженерная подготовка территории». Для добычи песка необходимо получить разрешение на расчистку русла Днепра (а не на добычу полезных ископаемых, к каковым относится песок). Соответственно, землеотвод для таких работ не нужен, и документы оформляются лишь на тот участок, где будет вестись строительство. За добытый песок никто ничего не платит, поскольку речь идет всего лишь о расчистке русла».

Самострой

А как быть тем, кто еще несколько лет назад соорудил свой дом в пяти метрах от водоема, не заботясь об оформлении документов? «В Гражданском кодексе Украины установлены последствия самовольного строительства, самое главное из которых – владелец земли не приобретает право собственности на построенный объект, – объясняет Виктор Кобылянский. – То есть так просто дом не зарегистрируют, а значит – его нельзя продать, подарить, передать в наследство или заложить в банке. Но такой объект можно узаконить».

«В этом случае владелец организовывает конфликт сам с собой и обращается в суд, – рассказывает Юрий Кравчук. – Желательно, чтобы человек, самовольно начавший строительство, был не тем лицом, которое в дальнейшем станет собственником объекта (можно заключить инвестиционный или другой договор). Правоустанавливающим документом в данной ситуации будет являться решение суда, которое затем нужно зарегистрировать в БТИ». Если объект возведен с существенным нарушением градостроительных и государственных строительных норм, возможно абсолютно законное требование о его сносе. Таких случаев в Украине – единицы. Самострой еще очень популярен, но теперь, по мнению Виктора Кобылянского, его станет меньше, поскольку в январе этого года были внесены изменения в Уголовный кодекс, согласно которым за самовольное строительство предусмотрена уголовная ответственность.

Уходим от конфликта

Крупных скандалов, связанных с незаконным возведением особняков у воды, в Украине пока не было, в отличие от россиян. Основная причина – соседство представителей различных политических элит на одной пригородной территории. «Конфликтные ситуации, связанные с лишением права собственности, в принципе, возможны, – рассказывает Владимир Степенко. – Однако это не касается загородного жилья больших чиновников и представителей власти. Реальный пример – Конча-Заспа, практически вся ее территория – заповедная. Тут намыто в общей сложности 900 га, из которых 450 га – земли природно-заповедного фонда, а 600 га – прибрежные защитные полосы, где разрешено строительство только линейных сооружений (газопроводов, линий электропередач)». Несмотря на то, что пойма Днепра в Конча-Заспе охраняется многими нормативами и законодательными актами, строительство здесь продолжается до сих пор.

Риэлторские и юридические услуги по сопровождению сделок с землей, особенно «в зонах повышенного риска», являются наиболее сложными и дорогостоящими. Поэтому, прежде чем приступить к воплощению своей мечты жить в лесном домике или в особняке с выходом на реку, нужно запастись терпением, средствами и хорошим юристом.

Источник: Журнал "Дом Индекс" - http://www.domindex.com.ua