Про те, яку інформацію треба зібрати тим, хто планує придбати заміський будинок, "20 хвилинам" розповів фахівець

Вибагливого покупця на ринку індивідуального житла, цікавить перш за все, чи можна буде, в разі потреби, продати котедж. Відповідь на ці питання з власного досвіду дає фахівець, депутат Вінницької міської ради, член постійної комісії з питань містобудування, архітектури, земельних питань та охорони довкілля Павло Задорожнюк. 
Дозвіл на будівництво

Закон вимагає, щоб будівництво починалося тільки тоді, коли отримано абсолютно всі необхідні нормативні документи. В тому числі, мають бути й документи землевідведення. На практиці інколи може статися так, що забудовники розпочинають будівництво тоді, коли збір документів ще продовжується. Це загрожує не тільки заморожуванням будівництва, а й тим, що покупець житла, котеджу в 200 кв/м і більше після укладання угоди може дізнатися, що він побудований на землі сільгосппризначення.

Як цього не допустити?

Перед укладанням договору треба звернутися до юриста, який зможе перевірити, чи є у забудовника дозвіл на будівництво, і чи земельна ділянка має відповідне призначення. Побудувати котедж, де буде дозволено постійне проживання та реєстрація, можна тільки на землі, де дозволено дачне та індивідуальне будівництво.
 
- Дуже не раджу вкладати гроші у будівництво, якщо у забудовника нема повного пакету документів, в тому числі - дозволу на землевідведення, - розповідає Павло Задорожнюк. - Краще не йти на такий ризик в жодному випадку.

Газопроводи та комунікації

Практично в будь-якому дачному чи котеджному  селищі є земельні ділянки, на які накладено сервітут чи обмеження.
 
-З юридичної точки зору, це дещо різні поняття. Але для власника житла, чия нерухомість розташована на такій  ділянці, це, практично, одне й теж саме поняття. Поняття "сервітут" трактується, як встановлене законодавством чи передбачене договором про право часткового використання земельної ділянки і приміщень з боку осіб, що не є їх власниками, але які вимушені їх використовувати внаслідок об’єктивних умов. Наприклад, якщо єдиний колодязь розташований на ділянці, що належить власнику, а ним вимушені користуватися сусіди, - роз’яснює Павло Задорожнюк.

Адміністративний сервітут - це коли держава, чи  орган самоврядування, може прокладати через ділянку, що належить іншим власникам, дороги, лінії зв’язку, електромережі, газопроводи. Звичайно ж, ситуація, коли в організованому котеджному селищі мешканці носять воду відрами з єдиного колодязя неможлива, але деякі види сервітуту можуть бути і в таких "елітних" селищах, - пояснює Павло Задорожнюк.

Найтиповіші серед них:

• Якщо на вашій ділянці проходить каналізаційна труба чи газопровід, то ви не матимете права побудувати над мережами навіть альтанку. До того ж ви зобов’язані допустити на ділянку ремонтників у разі потреби.
• Ділянка, яка знаходиться під сервітутом не може продаватися. Тому наявність сервітуту не впливає на вартість землі.
• Сервітут може бути постійним, чи мати термін. Тимчасовий сервітут встановлюють, якщо "третім особам " конче необхідно право доступу до ділянки. Наприклад у випадку ремонту загальної дороги.

Цю можливість теж слід враховувати, коли купується ділянка, що розташована близько до під’їзних шляхів, - вважає Павло Задорожнюк.

Родзинки ринку

Заміське житло має відповідати певному класу, критерії цієї класифікації вже склалися на ринку.  Але треба також враховувати ризики, пов’язані з розвитком ринку нерухомості.

Наш експерт їх описує так:

- При великому рівні конкуренції на ринку, буде перемагати той, хто зможе запропонувати клієнту "родзинку". Чи то унікальне котеджне селище, чи унікальний проект і планування котеджів. На ринку скоро з’являться два типи проектів: мегапроекти - селища із загальною площею понад 50 га; селища, з площею до 15 га, - проаналізував ситуацію Павло Задорожнюк.

Поки що під Вінницею мегапроекти займають ще незначну частку ринку, але в майбутньому вони істотно впливатимуть на загальну ситуацію на ринку нерухомості.

Впроваджуючи ліквідний проект, забудовники визначають сегмент ринку, де знаходиться максимальний попит та мінімальна пропозиція.

На практиці все ж проходить так: забудовник прагне обрати  ділянку біля шосе, біля водойми, лісу, привабливого природного ландшафту.

Уже на цьому етапі забудовники і покупці несуть ризики пов’язані із стратегічними прорахунками на ринку.

- У період пошуку земельної ділянки, її придбання, розробки генплану будівництва, ДБН, проходить мінімум рік-півтора. Будівництво селища теж займатиме два роки. За цей час може змінитися кон’єктура на ринку, і обраний забудовником сегмент ринку може стати неперспективним і неліквідним. Зменшує цей ризик будівництво мультісегментних селищ. Це можуть бути багатоквартирні 5-ти поверхові будинки, танхауси, або котеджі, розташовані в унікальному місці. Але приклад такого комплексного підходу у Вінниці - в майбутньому. Поки що найвдалішим прикладом у зведенні котеджних селищ є проект "Хуторок", що зводиться на Гніванському шосе.  Тенденції ринку підтверджують необхідність таких підходів. Поки що девелопери заявляють про різноманітні проекти селищ. Але не всі вони реально реалізуються, - вважає Павло Задорожнюк.

Источник: http://dom.ria.ua/