О наличии общественных зон в коттеджных поселках ведется немало споров. Тут как в доброй рязановской кинокомедии «Берегись автомобиля». Кто не имеет машины, мечтает ее купить, а у кого она есть – продать. Так и жители загородных поселков. Те, у которых общественных зон нет, ужасно мечтают ими обзавестись. А у кого они есть – не прочь избавиться.

Когда общественное в ущерб частному

Объясняется данный факт сугубо материальными причинами: если в поселке под общественную зону отведена огромная территория, а затраты на ее обслуживание ложатся на плечи владельцев домов, то большинству из них лишние расходы малоинтересны. Согласитесь, трезвеннику никогда не будет интересен ресторан с просторной танцплощадкой, любящему тишину и покой человеку – футбольное поле, хоккейная коробка или казематы и развалины для игры в пейнтбол. Атлет в свою очередь будет равнодушен к библиотеке или интеллектуальному клубу, на содержание которых потребуется выкладывать деньги из своего собственного кармана.

Во-вторых, сознание и интересы россиян пока далеки от, например, американских, у которых к общественным местам врожденный интерес. По выражению Олега Маринина, президента группы компаний «Парк Групп», управляющего сетевым проектом «Витро», «наши люди больше ценят «квадратуру» своего собственного участка и дома, нежели размах общественной зоны. К тому же большое количество домов в поселке гарантируют девелоперам высокую рентабельность и окупаемость проекта, а жителям – снижение ежемесячных платежей».

Вот только архитекторы и дизайнеры, набиравшиеся опыта в Европе и за океаном, совершенно иного мнения. Каждый раз вынуждены доказывать обратное: общественные и инфраструктурные зоны для того и создаются, чтобы в поселках не было скученности домов, чтобы население имело возможность прогуляться и отдохнуть, в конце концов, чтобы все было как у цивилизованных людей.

Конечно, совсем без общественных зон, игровых площадок для детей и взрослых, набережных вдоль берега, окультуренных тропинок в лесной части поселка, тоже нельзя. И тогда возникает вопрос: а сколько земли должно уйти под общественную зону, чтобы поселок выглядел цивилизованным?

Золотая «середина»

Каких-то узаконенных стандартов при делении территории на частные домовладения и общественные зоны пока нет. Хотя считается, что оптимальной стала бы пропорция, когда соотношение общественных зон к приусадебным участкам выражалось бы как 30 к 70. Тем не менее, как выразился Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ, если речь идет о коммерческом зонировании территории, то это соотношение зависит только от совести застройщика.

А вот по мнению Павла Трейваса, директора департамента реализации компании Villagio Estate, обширная парковая территория является только позитивным фактором, который увеличивает ликвидность частных участков. К тому же компания, которая имеет хорошую репутацию, никогда не построит поселок, в котором одна территория будет создана в ущерб другой. Соотношение между зонами должно быть гармоничным. Это и есть главная задача, которая стоит перед знающим девелопером. «Что же касается допустимой пропорции, – высказывает свои соображения господин Трейвас, – то общественные зоны по отношению к частным домовладениям должны занимать не меньше 20% от всей территории, включая дороги». В то же время архитекторы Villagio на практике придерживаются оптимальной пропорции. Например, в поселке Гринфилд из 120 га под общественную зону отдано ровно 30, что составило 25%. А в строящемся Millennium Park, который разместится на 200 га, на общественные нужды уйдет более 70 – почти 35%! На этой территории планируется создать шесть масштабных тематических парков, проложить около 15 км водных каналов. Но самыми щедрыми оказались застройщики Величъ, отрядив во благо обществу 45% от всей территории поселка, что является выше среднего показателя по рынку.

Только прибыли ради

Иногда появление просторных общественных зон связано вовсе не с заботой девелоперов о красоте поселка или о том, чтобы разнообразить досуг населения. Свет на этот вопрос пролила Наталья Манько, руководитель отдела маркетинга и экономики компании «Велес Капитал Девелопмент»: «Любой коммерсант прежде всего думает, как извлечь максимальную прибыль при реализации будущего проекта. Поэтому большие общественные зоны, как правило, рождаются либо из-за длинного перечня необходимых обременений, либо потому что на данной территории строить дома и коттеджи не рекомендуется в законодательном порядке. Например, на участке, выделенном под застройку, может пролегать водоохранная зона или имеются ценные лесные насаждения, вырубать которые строжайше запрещено».

Правда, не всегда наличие общественной территории отзывается на кошельках мирно проживающих в поселке граждан. Налог за свободные земли в коттеджном поселке может выплачивать как девелопер (если он остается в поселке после его реализации, как в случае с Величъ), так и некоммерческое партнерство собственников жилья. Тогда все общественные территории переводятся на баланс организации жильцов. Что касается стоимости поддержания общественных территорий в чистоте и порядке, то эти затраты входят в сумму эксплуатационных платежей.

Ежемесячные выплаты на ремонт и содержание варьируются в зависимости от размера общественных зон, а также количества и качества инфраструктурных объектов. Например, в коттеджном поселке Княжье Озеро, обладающем одной из самых крупных общественных территорий, ежемесячные выплаты порой превышают $1000. Это приблизительно в два раза больше, чем в поселках с небольшими рекреационными зонами. В среднем же стоимость эксплуатационных услуг в образованиях эконом-класса не превышает $200, в бизнес-классе находится в пределах $400-500, а в элитных поселках – порядка $800-1000.

Так что еще стоит подумать, насколько выгодны отечественным обитателям поселков огромные общественные территории. Хотя Мария Литинецкая сетует, дескать, сегодня все же отмечается нехватка поселков с большими общественными зонами. И особенно в элитном сегменте, где люди готовы платить и за простор, и за развлечения.

Источник: http://sob.ru/