Пермский рынок загородного жилья весьма активно развивается и имеет хорошие перспективы. Всего несколько лет назад он был лишь придатком рынка жилой недвижимости Перми, а сегодня выступает как самостоятельный сегмент рынка.

По мнению аналитиков департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group, следствием популярности загородного проживания является тот факт, что в последние годы в Пермском крае наблюдается рост объемов индивидуального жилищного строительства. При этом большинство объектов, выставляемых на продажу, позиционируются в рекламных объявлениях в качестве элитных.

Правда, отсутствие строгой, единой и понятной покупателям классификации коттеджных комплексов позволяет застройщикам и риэлторам трактовать понятия <элитный загородный дом> по-разному. Многие эксперты рынка недвижимости сформировали собственное мнение о типах домов и соответствующих качествах, которые отражаются на цене, однако единодушия в этой области до сих пор не существует.

Классификация пермского рынка загородной недвижимости значительно отличается от классификации российского уровня по причине отсутствия на пермском рынке объектов высокого качества, размещаемых в коттеджных поселках. Лучшие коттеджи, которые в Перми относят к классу <А>, по российской классификации являются лишь объектами среднего качества.

Тем не менее деление загородной недвижимости Прикамья на классы позволяет выделить самый предлагаемый на сегодняшний день сегмент рынка - коттеджи эконом-класса. Это коттеджи с земельными участками от 10 соток и минимальной инфраструктурой, располагаются на расстоянии до 50 км от Перми. Этот сегмент занимает 40 процентов рынка предложения коттеджей.

Второе и третье места на рынке занимают, соответственно, загородные дома в стародачных поселках и дачные дома. Минимальную долю рынка (10 процентов) занимают коттеджи VIP-уровня по причине отсутствия свободных земельных участков в наиболее привлекательных местах.

Средняя цена предложения коттеджей, в зависимости от отнесения к тому или иному классу, значительно варьируется - в пределах от 1,2 до 42 миллионов рублей за объект и выше. По самым высоким ценам (более 15 млн. рублей) риэлторы выставляют на продажу коттеджи VIP-уровня. Они располагаются в престижных районах (Верхняя Курья, Усть-Качка, черта города).

В структуре предложения традиционно наибольшая доля объектов, выставленных на продажу, находится в черте города и прилегающих районах - 47 процентов от совокупного предложения (не изменилась по сравнению с IV кварталом 2007 года). Доля предложения загородного жилья в районах средней удаленности - 32 процента (ниже, чем в IV квартале 2007 года, на 3 процента), в отдаленных районах города - 21 процент (впервые за три квартала произошло увеличение доли на 3 процента).

Что касается спроса, то он, по результатам анализа департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group, в зависимости от отдаленности распределился следующим образом: 41 процент потенциальных покупателей предпочитают жить в черте города, 45 процентов - в районах средней удаленности и 14 процентов - в отдаленных районах. Наибольшим спросом пользуется загородная недвижимость, расположенная на берегу рек: Сылва (Троица, Мостовая, Жебреи), Кама (Полазна, Добрянка, Усть-Качка), Чусовая (Гари).

На сегодняшний день перспективными направлениями малоэтажной застройки являются, кроме черты города Перми, Добрянское, Усть-Качкинское, Сылвенское направления.

Пожалуй, самый главный вопрос, объясняющий наличие неудовлетворенного спроса, - это вопрос цены и, как следствие, вопрос доступности загородного жилья. Судите сами: средняя стоимость городской квартиры составляет 3 млн. рублей, а средняя цена загородного жилья - 5 миллионов.

Для сравнения рассмотрим цены на рынке загородной недвижимости в Подмосковье.

В первом квартале 2008 года средняя цена предложения на московском рынке составила 73 тыс. рублей за 1 кв. метр. Это почти в два раза больше, чем средняя цена квадратного метра загородной недвижимости в Пермском крае (35300 рублей за 1 кв. метр).

В структуре предложения у москвичей в зависимости от цены объекта основная доля (72 процента) принадлежит загородным домам стоимостью до 5 млн. рублей. В основном подобные объекты расположены вдоль Симферопольского шоссе (40-60 км от Москвы).

На втором месте находятся коттеджи общей стоимостью от 5 до 10 млн. рублей, которые в большинстве своем относятся к эконом-классу. Их доля составляет 14 процентов. Как правило, такие дома удалены на 20-40 км от Москвы по Минскому шоссе.

Далее следуют загородные коттеджи стоимостью от 10 до 20 млн. рублей, сосредоточенные в радиусе 20 км от Москвы по Минскому и Рублево-Успенскому шоссе, и коттеджи стоимостью более 20 млн. рублей - вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе. Доли данных объектов составляют по 7 процентов от общего объема предложения.

Около 40 процентов предложения московских коттеджей находятся в организованных коттеджных поселках. Как отмечают пермские профессионалы, самостоятельное индивидуальное загородное строительство год от года становится все менее выгодным, и все больше потенциальные покупатели отдают предпочтение организованным поселкам.
 
Эта тенденция свойственна и столичному, и пермскому рынкам. Причина - объем затрат, которые ложатся на одного собственника. Ведь ему необходимо самостоятельно решать проблемы коммуникаций, вывоза мусора, расчистки дорог в зимнее время, охраны своего дома. Не совсем разумно прокладывать коммуникации и строить качественные подъездные пути к одиноко стоящему коттеджу. В итоге получается, что индивидуальный объект по своим потребительским качествам значительно проигрывает объекту, находящемуся в составе комплекса.
 
И еще один нюанс в пользу коттеджных поселков. Если сравнивать среднюю цену предложения одной сотки земель больших наделов, то она в 7 раз меньше средней стоимости земель под индивидуальное жилищное строительство, то есть действует принцип опта: чем больше участок, тем ниже цена сотки земли. Отсюда можно сделать вывод о значительной рентабельности строительства организованных коттеджных поселков по сравнению с точечной застройкой территории.
 
Успешность проекта организованного коттеджного поселка связана с тем, насколько полно застройщик удовлетворит потребности потенциальных покупателей. Любой проект девелопмента принимается к осуществлению после того, как будет тщательнейшим образом просчитана его экономика: себестоимость, оборот от реализации, рентабельность, риски. Если средняя рентабельность таких проектов в Подмосковье в зависимости от класса составляет от 30 до 60 процентов и выше, то на нашем <голодном> рынке грамотный девелопер может обеспечить себе от 100 до 150 процентов прибыли.

Принимая во внимание сегодняшние темпы развития и тенденции, можно говорить о том, что пермский рынок загородной недвижимости уже начал движение к цивилизованному рынку, когда <рынок продавца> плавно сформируется в <рынок покупателя>, когда спрос будет удовлетворенным, когда будет уместно говорить о конкурентной борьбе, о качестве поселковых дорожек, ассортименте поселковой инфраструктуры.

 Источник: http://kapital.perm.ru