Ввиду реактивного роста цен на киевскую недвижимость в последнее время особой популярностью пользуется идея селиться в пригороде и ездить в город только по необходимости.

Не рассуждаю об оправданности данного шага, хотелось бы остановиться на некоторых аспектах юридического характера, которые должны быть учтены при приобретении загородной недвижимости. Ведь в случае их игнорирования, «счастливый владелец загородного имения» может столкнуться с серьезными проблемами относительно законности статуса его дома и земельного участка, на котором он находится.

Прежде всего, стоит обратить внимание на то, на каком участке размещен загородный дом. А именно, какое целевое предназначение земельного участка, и каков его, так называемый, правовой титул. То есть для жилищного строительства целевое назначение участка должно быть: «для строительства, размещения и обслуживания жилых домов, хозяйственных строений и гаражного строительства».
 
Что же касается правового титула земельного участка, то при продаже дома такой участок зачастую уже находится в частной собственности, поэтому далее будем рассматривать только такой вариант.
 
Естественно, дом должен продаваться вместе с земельным участком, на котором он находиться, однако по двум разным договорам купли-продажи: земельного участка и, соответственно, самого жилого дома.

Обратим внимание, что при покупке жилого дома (не многоквартирного) следует пользоваться теми же правилами что и при покупке квартиры в городе. Купля-продажа земельных участков предусмотрена ст. 657 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает обязательное нотариальное удостоверение таких договоров купли-продажи и их государственную регистрацию, чего также требует ч. 1 ст. 132 ЗКУ. В части второй статьи 132 ЗКУ предусмотрены существенные условия договоров о переходе права собственности на земельные участки. Документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является государственный акт о праве собственности на земельный участок.

В случае если акт о праве собственности старого образца, то есть не содержит кадастрового номера, то продавцу земельного участка необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов с заявлением о присвоении участку такового кадастрового номера. В результате он должен получить справку о присвоении кадастрового номера.

При наличии ограничений на использование земельного участка к экземпляру государственного акта на право постоянного пользования земельным участком или на право собственности на земельный участок, который выдается владельцу или пользователю земельного участка, добавляются копия кадастрового плана и акт перенесения на местность границ зон ограничений.

Кроме того, отсутствие или наличие обременений на использование земельного участка подтверждается справкой о наличии или отсутствии запретов и обременений из местного органа земельных ресурсов Госкомзема, а также извлечением из Государственного реестра сделок.

Стоит обратить особое внимание на то, что под загородной недвижимостью следует понимать недвижимость скорее в деурбанизированной зоне населенного пункта, иногда даже в черте самого города, чем дом «в чистом поле». Дело в том, что дом вне пределов населенного пункта, не может быть признан жилым домом и право собственности на него не может быть зарегистрировано в местном БТИ. Не говоря уже об отсутствии почтового адреса, инфраструктуры и коммуникаций, и – главное – свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество (т. е. загородный дом).

Часто желающие жить «вдали от городской суеты» решают ограничиться приобретением земельного участка, а дом строить самостоятельно. В таком случае, с учетом всех изложенных выше рекомендаций, следует принять во внимание следующее. Разрешительная процедура, необходимая к прохождению при строительстве объекта недвижимости, в общих чертах определена в ЗУ «О планировании и застройке территорий», а также Типовых региональных правилах застройки, на основании которых утверждаются местные правила строительства.

Тем не менее, многие принимают решение осуществлять так называемое самовольное строительство, уповая на возможность в будущем легализовать построенное в судебном порядке.

Согласно ст. 376 ГКУ строительство является самовольным, если оно обладает хотя бы одним из нижеприведенных признаков:

1. Объект недвижимости построен или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели.
2. Объект недвижимости построен или строится без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта.
3. Объект недвижимости построен или строится с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Согласно ч. 3 ст. 376 ГКУ право собственности на самовольно построенный объект недвижимости может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, в случае если земельный участок был предоставлен в установленном порядке под уже построенное имущество.

Однако, несмотря на возможность легализации самовольного строительства в судебном порядке, остается возможность легализовать такое строительство и после его завершения, в обычном порядке пройдя всю разрешительную процедуру, уже имея готовый объект недвижимости. Кроме того, такая легализация возможна после того, как строительство будет окончено, и исключительно при условии оформления землеотвода. В случае если земельный участок, на котором самовольно построен объект недвижимости, находится в частной собственности, то земельный отвод не является необходимым.
 
Могут возникнут некоторые проблемы в случае если объект недвижимости самовольно построен на земельном участке, находящемся в государственной или коммунальной собственности. В таком случае необходимо обратиться в соответствующую местную государственную администрацию или местный совет с заявлением об отводе этого земельного участка путем передачи его в аренду (ст. 124 ЗКУ).
 
Детальный перечень документов, необходимых для получения земельного отвода, и порядок их рассмотрения и согласования зачастую содержится в решениях органов местного самоуправления, касающихся порядка отвода земли. Кроме того, некоторые местные советы принимают специальные положения, касающиеся землеотвода для целей легализации самовольного строительства.

К сожалению, за пределами этой статьи ввиду их обширности, остались еще многие аспекты приобретения загородной недвижимости. Однако не является секретом утверждение о том, что сделки на вторичном рынке менее рискованы по сравнению со сделками на рынке первичном. Но даже при покупке «из вторых рук» стоит уделить особенное внимание легитимности «истории» объекта, а также, чтобы эта история сопровождалась всеми необходимыми, согласно действующему законодательству, документами.

Источник :   www.salashny.com