МИР, 3 мар. - SV Development. В Беларуси в прошлом году введено в эксплуатацию 5,849 млн кв. м общей площади жилья. Это на 14,6% больше по сравнению с 2008 г.
 
Для граждан, стоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в прошлом году сдано в эксплуатацию более 3,45 млн кв. м жилья, из них в многоквартирных жилых домах в городах – 2,64 млн кв. м. Удельный вес жилья, построенного для этой категории граждан в многоквартирных жилых домах в городах, составил 82,9% объема введенного жилья в таких домах при задании на год 78%. Источник: belta.by
 
Что касается Минской области и, в частности, г. Минска, то здесь наблюдается дефицит жилой недвижимости, который давит на рынок. В Минске обеспеченность жильем составляет 19,4 кв. м/чел. Для сравнения, в странах Западной Европы данный показатель приближается к 35 кв. м./чел. Наиболее остро жилищная проблема стоит в Минском районе, Борисове, Солигорске, Жодино и Молодечно.
 
Наиболее перспективными зонами строительства в Минской области являются, прежде всего, участки за Минском, находящиеся в непосредственной близости от границы с городом, а также такие города, как Заславль, Смолевичи, Логойск, Дзержинск, Жодино, Солигорск, Молодечно, Столбцы.
 
Перспективные районы для застройки панельным жильем в Минске – районы массовой застройки (Каменная Горка, Брилевичи, Лошица, Уручье). Здесь будет соблюдаться оптимальное сочетание цены и качества для панельных домов. В этих же районах предусмотрено активное развитие социальной и транспортной инфраструктуры.
 
Белорусский рынок строительства жилых помещений является плановым, и его показатели строго контролируется государством. Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для граждан Республики Беларусь».
 
Однако в 2009 году, несмотря на заверения правительства Беларуси, план по жилищному строительству в полном объеме выполнить не удалось. Согласно плану, в 2009 году в Беларуси должно было построено 6000 тыс. кв. метров жилья. А фактический объем ввода составил 5849 тыс. кв. метров жилья, т.е. задание выполнено на 97%, так что экономический кризис внес в развитие строительной отрасли свои коррективы.
 
Структура предложения
 
Структура предложения может рассматриваться в зависимости от типа застройки, конструктивных схем зданий, в зависимости от класса, от количества комнат и районирования. Рассмотрим структуру предложения в зависимости от конструктивных схем зданий. Наряду с каркасно-блочным, монолитным, кирпичным панельное домостроение занимает существенную долю на рынке.
 
Панельное жилье относится в Беларуси к «эконом-классу», поэтому основной спрос на него наблюдается со стороны нуждающихся в улучшении жилищных условий. В последнее время коммерческие застройщики предлагают часть квартир в строящихся домах по льготной цене для нуждающихся, помимо этого, в некоторых домах есть квартиры, которые включены в списки льготного кредитования. Большинство частных инвесторов строят каркасно-блочные и монолитные дома, но стоимость квартир в них выше, чем в панельных, даже при льготной цене, поэтому для большинства нуждающихся граждан наиболее интересным будет предложение таких квартир в панельных домах.
 
Анализ созданной базы данных показал, что у коммерческих застройщиков на долю панельного жилья приходится не более 12%, наибольший удельный вес занимают каркасно-блочные дома.
Однако в общей структуре строящегося жилья (с учетом социального жилья) удельный вес домов панельной серии все еще остается высоким. Примерно 60-70% квартир строятся сегодня в Минске в индустриальных жилых домах, возведенных в основном из панелей.
 
На протяжении последних нескольких лет Минск застраивается тремя сериями индустриальных домов. Это усовершенствованные 464-я (в двух модификациях – М464-У1 и М464-М) и серия М111-90 (обе – производства ОАО «МАПИД»), а также объемно-блочные дома серии 3А ОПБ Минского домостроительного комбината (горожане их часто называют кабинными).
 
Для оценки структуры предложения и выделения доли в нем панельного жилья была сформирована база данных новостроек, насчитывающая более 100 объектов жилой недвижимости, которые были недавно построены и в которых до сих пор идет реализация квартир, а также строящиеся жилые дома. Следует отметить, что в выборку вошли только те объекты, которые реализуются на коммерческой основе.
 
В структуре предложения новых квартир по количеству комнат большую долю занимают двухкомнатные квартиры.

Наиболее активно новые объекты коммерческой жилой недвижимости строятся в Фрунзенском, Советском, Первомайском, Центральном и Московском районах, концентрация строительства происходит вблизи черты города.

В общей структуре спроса на квартиры в новостройках будет увеличиваться спрос на 1-2-комнатные квартиры в связи со снижением покупательской способности населения; при этом в связи с возможным ростом коммунальных платежей площади требуемых квартир будут также скорректированы в сторону уменьшения. Спрос на них будет устойчивым, следовательно, можно будет ожидать некоторого повышения цен. Цены на многокомнатные квартиры останутся на прежнем уровне или немного понизятся.
 
Доля панельного домостроения в реализации коммерческих проектах составляет порядка 12%. Сроки строительства панельного жилья варьируются в зависимости от масштабов и находятся в пределах 6,5-13 месяцев. В реальной практике имеет место несоблюдение сроков строительства.
 
Диапазон цен квадратного метра в панельных домах в г. Минске составляет: 1000-1400 USD/кв. м., а в регионах от 600 до 900 USD/кв. м. Рентабельность в панельном домостроении по оценкам игроков рынка составляет 18-30%. В ближайшее время предпосылок для еt увеличения не предвидится, также как и для снижения цен.
 
Конкуренция на рынке панельного жилья: коммерческие и государственные застройщики, их географические приоритеты
 
Всех заказчиков строительства в Беларуси можно разделить на 2 большие группы: государственные и частные.
 
Государственные застройщики:

Открытое акционерное общество «Мапид» – крупнейший застройщик массового жилья в Республике Беларусь.

Строительные тресты Государственного производственного объединения «Минскстрой» осуществляют комплексную застройку жилых микрорайонов и целых массивов г. Минска.

ОАО «Минский домостроительный комбинат» выполняет строительство жилых домов с примене­нием технологии объемного домостроения.

Сейчас на минском рынке строительства жилья действует около 80 коммерческих организаций (согласно данным графика строительства и финансирования жилья). Анализ сформированной базы данных показал, что в сегменте панельного домостроения функционирует лишь несколько коммерческих организаций:

• УП «Дамаан»
• ООО «Мирный путь»
• СООО «Белинтероба»
• ОО «МЖК» г. Минска
• ГПО «Минскстрой» (коммерческое жилье)
• ООО «Артэс-Строй»

В стадии строительства находится более 40 жилых домов, возводимых частными застройщиками. В 2008 году в столице построено 1157 тыс. кв. м общей площади жилья, из которых на долю коммерческих компаний пришлось около 450 тыс. кв. м, что составляет порядка 39%.
 
Частным застройщикам на текущем этапе чаще всего достаются самые сложные участки, где много сноса, справиться с которым под силу разве что солидной компании или группе компаний. С другой стороны, инвесторы часто не соблюдают принятых на себя обязательств, что ведет к увеличению сроков проектирования и строительства.

При несоблюдении договорных обязательств Мингорисполком и Миноблисполком лишает их права на застройку и изымает участки. Таким образом, рынок коммерческого жилищного строительства постепенно очищается от небольших фирм, которые не имеют собственных средств для реализации проектов, а рассчитывают исключительно на средства дольщиков.

По мнению экспертов Центра «Конкордия Инвест», комплекс декларируемых белорусским правительством антикризисных и мер по либерализации экономики будет способствовать увеличению количества коммерческих застройщиков, в частности иностранных.
 
По заявлениям высших лиц Министерства строительства и архитектуры, и для частных инвесторов в сложившейся ситуации наиболее перспективным может оказаться сегмент панельного домостроения. Основными условиями успеха иностранных инвесторов на рынке панельного домостроения будут являться следующие:

Получение перспективных земельных участков для застройки

Правильное позиционирование на рынке: специализация на крупно-панельном, каркасно-панельном, панельном домостроении, малоэтажная застройка (для коттеджных поселков). На наш взгляд, наиболее перспективным будет являться крупно-панельное строительство.

Использование эффективных технологий в строительстве (финские, канадские и т.п.), что позволит снизить себестоимость и повысить качество панельного домостроения.

Гибкий подход в ценообразовании, сокращение сроков строительства.

Районы массовой застройки панельным жильем в г. Минске
 
Рассмотрим районы массовой застройки панельным жильем в г. Минске, к ним относятся: Брилевичи, Михалово, Домбровка, Сухарево, Каменная горка, Лошица, Степянка, поселок Лесной, квартал улиц Солнечная-Козыревская, квартал улиц Есенина-Громова, ул. Селицкого.

Наиболее крупный район – Каменная Горка. Здесь построят почти 2 миллиона квадратных метров жилья. Дома в Каменной Горке в основном будут 9-16-этажные, но запланированы и дополнительные акценты в виде 19-этажных столбиков.

Спрос на рынке жилой недвижимости. Факторы спроса
 
Поскольку в районах Минска строительство жилья ведется неравномерно и по плану, трудно судить о приоритетах жителей в отношении того или иного места. Однако при покупке жилья в новостройке можно выделить факторы, влияющие на решение о покупке квартиры. Определяющую роль при покупке играет цена квартиры, затем – близость к центру города и общественному транспорту (метро, автобус, троллейбус), экологичность района. Для сегмента «эконом-класса» после стоимости квадратного метра важным фактором будет не столько близость к центру, сколько развитость транспортной инфраструктуры в районе застройки.

Наибольшим спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры. Популярность двухкомнатных квартир у населения можно объяснить тем, что они чаще всего становятся объектом купли в результате разделения многокомнатных квартир по различным причинам: разводы, отсутствие денежных средств на покупку более просторных квартир, а также на содержание последних и т.п. Однокомнатные квартиры хороши как наиболее дешевый и в некоторых случаях единственно доступный товар на рынке жилья.

Таким образом, по состоянию на начало февраля 2010 года в Минске установились следующие цены:

• Однокомнатные квартиры – 1547 USD/кв.м.
• Двухкомнатные квартиры – 1458 USD/кв.м.
• Трехкомнатные квартиры – 1386 USD/кв.м.
• Четырехкомнатные квартиры – 1341 USD/кв.м.

На данный момент многие специалисты сходятся в одном: цены на первичном рынке жилья в ближайшее время повышаться не будут.
 
Таким образом, мировой финансовый кризис, прежде всего, сказался на рынке недвижимости, как коммерческой, так и жилой, что отразилось на снижении стоимости квадратного метра. Причем падение цен коснулось как новостроек, так и вторичного рынка.
 
Если в ближайшие годы в Беларуси кризис будет преодолен, то количественный рост рынка жилых помещений будут ограничивать недостаточные мощности строительных организаций, будет также сказываться нехватка подготовленных к застройке земельных участков: неразвитые или недостаточно развитые инженерные и социальные инфраструктуры территорий.

Исследование было проведено инвестиционно-консультационной компанией Центр «Конкордия Инвест». Компания специализируется в области стратегического планирования, маркетингового консультирования и проведения кабинетных и качественных исследований. Центр «Конкордия» входит в состав рейтингового индекса крупнейших консалтинговых компаний стран СНГ.

Консалтинговая компания "SV Development"