МИР, 26 фев. - SV Development. В январе наметился рост количества обращений в риэлторские агентства – в том числе и по коттеджам высокой ценовой группы. Оживления в «дорогом» секторе риэлторы и девелоперы ожидали не ранее февраля – действительность оказалась приятнее.

Увеличение спроса в предновогодние недели зафиксировали все участники рынка. Падения деловой активности не было и в последние дни года, а в праздники количество просмотров увеличилось. Это могло быть обусловлено тем, что покупатели, которые уже рассматривали варианты приобретения загородного жилья, в течение всего прошедшего года занимали выжидательную позицию в связи с общей нестабильной ситуацией, рассчитывая на дополнительные скидки или возможное падение цен.

Некоторая стабилизация рынка к концу года способствовала принятию решений о покупке. Таким образом, конец прошлого и начало нынешнего года можно охарактеризовать всплеском отложенного спроса. Время активного инвестирования пока еще не пришло, однако риэлторы рассчитывают, что к лету рынок увеличит активность продаж.

К концу января стало понятно, что постепенно увеличиваются и суммы сделок – на рынок стали возвращаться покупатели с бюджетом от 15–20 млн руб. за домовладение. Основной спрос сосредоточен на домах площадью 250–300 кв. м с участками по 15 соток.

Ценовые характеристики объектов в предложении также меняются: в ноябре самые дорогие коттеджи были по $3 млн, в январе появились отдельные варианты по $5 млн. Хотя, разумеется, средний уровень цен предложения на элитные коттеджи держится на отметке 50–70 млн руб.

Если сравнивать эти суммы с данными на октябрь 2008 года, то сегодняшняя «средняя стоимость» отстает от докризисных показателей на 20–30%. Конечно, говорить о четком процентном соотношении цен сложно, ведь предложение в этом секторе, как правило, уникально и обладает слишком большим количеством факторов ценообразования.

Основное предложение дорогой недвижимости сосредоточено в ближайших к городу районах – Всеволожском, Выборгском, Приморском, Курортном, Пушкинском. Причем, как отмечают риэлторы, в пригородных районах сегодня сосредоточен такой выбор объектов с интересным соотношением цена/качество, какого в лучшие рыночные времена не наблюдалось. Это касается как готовых коттеджей, так и – даже в большей степени – дорогих земельных участков.

А наибольшее количество сделок идет во Всеволожском районе. В течение декабря-января предложение здесь заметно уменьшилось, и не потому что продавцы снимали объекты с продажи – коттеджи были раскуплены. В южных районах, напротив, предложение единично, а сделок по-прежнему практически нет.

На первичном рынке значительный всплеск покупательского интереса пришелся на осень. В ноябре-декабре был отмечен спад, а вот в январе снова наметилось оживление. Наиболее важные характеристики покупательского спроса на дорогую недвижимость – исключительность местоположения, концепция проекта и стадия готовности поселка.

Больше всего шансов у почти завершенных или готовых проектов. Наиболее крупными поселками, открывшими продажи в сезоне-2009, стали: в классе «премиум» – Мои пенаты («ПетроСтиль»), в классе «элит» – Приоратское предместье («Невский Альянс») и Петергоф («ПетроЗемПроект»). Все эти проекты к моменту открытия продаж уже могли представить покупателям варианты готовых построек.

Компания «Олимп 2000» продолжает развивать свой основной проект «Репинская усадьба», сейчас ведется строительство третьей очереди. В бизнес-классе также достаточно интересных проектов: Лемболово парк (УК «Объединенные ресурсы»), Альпийская горка (ИСГ «Норманн»), «Новый Петербург» («Строй-Инвест»), Академические дачи («Грантика»). В нескольких поселках строительство началось осенью. Так, в октябре объявлено о начале работ в клубном коттеджном поселке Альпино, компания Honka начала строить новый коттеджный комплекс Медное Озеро – 2.

В итоге в настоящее время в сегменте элитной загородной недвижимости в продаже находится 45 загородных комплексов: класс «элита» – 32 поселка, класс «премиум» – 13. Наибольшее количество поселков в классе «элита» предлагается в Выборгском (40%), Курортном (24%), Всеволожском (19%) районах. При этом проекты «премиум» сосредоточены в Выборгском районе (более 50%) и Всеволожском (около 20%).

В начале 2009 года потенциальные инвесторы ожидали существенного падения рынка загородного жилья элитного класса – по факту снижение составило около 20%. Пока что роста цен нет, но и скидку получить при покупке можно только при единовременном внесении существенной части стоимости.

Сегодня цена сотки земли в элитных комплексах зависит от местоположения объекта – в Курортном районе она составляет около 500 тыс. руб., во Всеволожском и Выборгском – 300–400 тыс. руб., в Гатчинском и Приозерском – 150–200 тыс. руб. Средняя стоимость домовладения в поселках класса «премиум» – 40–42 млн руб., элитных – 17–20 млн руб.

ЭКСПЕРТИЗА

Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости Общества землепользователей «Прогаль»:

Покупатели в элитном секторе все больше обращают внимание на окружающий ландшафт и соседство. Например, из-за хаотичной застройки и соседства элитных особняков с «шанхаем» популярность Всеволожского района снизилась, он занимает уже не первое, а второе-третье место в рейтинге популярности.

Клиенты агентств недвижимости обязательно интересуются не только качеством строительства, но также выясняют, когда и кем дом был построен. Среди объектов, спрос на которые нынешней зимой возрос, оказались дачи для среднего класса, представители которого не желают тратиться на ежегодный отдых за рубежом. При этом уникальные видовые объекты сохранили свою стоимость – это стало понятно к концу 2009 года.

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН:

В минувшем году количество дорогих поселков в Ленобласти не увеличилось, их доля по-прежнему составляет около 16%от всего предложения. В классе «элит» большинство комплексов расположены в незначительном удалении от города, в зоне для постоянного проживания (74%), в премиум-классе поселков для постоянного проживания – 60%.

Если говорить о территориальных предпочтениях, то большинство клиентов стремятся приобрести недвижимость во Всеволожском районе, это факт остался неизменным. До недавнего времени среди коттеджных поселков класса «премиум» отсутствовали дачные комплексы, поскольку класс характеризовался уникальным расположением объектов в незначительном удалении от города. В настоящее время в продаже находятся два дачных коттеджных поселка премиум-класса – «Золотые пески» и «Корабельные сосны».

Консалтинговая компания "SV Development"