КИЕВ, 14 янв. - SV Development.  В прошлом году словосочетание "мыльный пузырь", касательно рынка недвижимости, встречалось достаточно часто. Все понимают, что это отрицательное явление на рынке, однако, что это конкретно мало кто может объяснить и уж тем более рассказать об основных признаках данного явления. Пришло время в этом разобраться.

Одним из главных признаков "мыльного пузыря" на рынке недвижимости является резкий, можно даже сказать аномальный, рост цен на жилье. Еще один признак - перегретый рынок, цены на котором растут слишком быстро, т.е когда "стоимость недвижимости начинают расти не в пропорции с другими экономическими показателями", - считает Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Продолжая, он добавляет: "Такие параметры как себестоимость строительства, численность населения, размеры ВВП, доходность по гособлигациям – все это должно быть в гармонии с ценами на объекты real estate. Когда появляются перекосы – рынок как минимум становится рискованным".

Однако кроме названных признаков "мыльного пузыря" Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» упоминает еще спекулятивные настроения на рынке – когда недвижимость покупают те, кому она, собственно, не нужна.

«Единственной целью таких покупок является инвестирование, - отмечает эксперт. – Речь здесь не идет об использовании для личных целей. Следует понимать, что рано или поздно инвесторы-спекулянты начнут массово пытаться фиксировать прибыль – тогда предложение радикально превысит спрос, и «пузырь» лопнет».

Еще один признак - ажиотажный спрос. Продается все – в том числе и объекты с ярко выраженными недостатками. Массовыми становятся продажи на самых начальных этапах строительства. 

Если проанализировать рынок недвижимости в разных странах, то с легкостью можно заметить, что "мыльные пузыри" в прошедшем 2009 году возникали то тут, то там.

США. Проблемы начались в середине уходящего десятилетия, вызваны они были тем, что банки выдавали ипотечные кредиты всем подряд. Волна невозвратов началась в 2007 году, банки стали отчуждать недвижимость за долги, пытались продать – в результате этого рынок оказался затоваренным и цены резко упали. Наиболее сильно последствия ощутили крупные города (Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес, Вашингтон, Сан-Франциско и т.п.), а также регионы, где недвижимость была наиболее престижной и, соответственно, дорогой (штаты Флорида, Калифорния).

Испания. С 2001 по 2006 годы рост цен составлял в среднем 20% в год. Строительство велось массово, плюс спросу способствовали дешевые кредиты. Также в этот период появилось много инвесторов-спекулянтов. С наступлением кризиса недвижимость стала неподъемной роскошью, люди попытались от нее избавиться.

Латвия. С 2000 года на рынок недвижимости влияло грядущее вхождение в Евросоюз – считалось бесспорным, что цены из-за этого события вырастут. К местному рынку стали проявлять интерес иностранные покупатели, ипотечные кредиты начали выдавать западные банки. До середины 2007 года цены росли на 30-40% в год.

Дубай. Удивительно, но продавалась там даже не недвижимость, а опционы на нее, т.е. еще не построенные объекты. «Недвижимость в таком количестве, как строилась там, никому не нужна, - категоричен Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Жить там никто не собирался, люди покупали и перепродавали опционные контракты. Это – самые рисковые рынки в мире».

В 2010 году, по мнению Игоря Индриксонса (IntermarkSavills), "мыльный пузырь" появится на рынке недвижимости Панамы. "Этот рынок является полнейшим аналогом Дубая. Все происходит по той же модели". Другой «пузырь» надувается в Гонконге: тут проблема появилась из-за того, что людям с деньгами нужно эти деньги куда-то инвестировать", - отмечает он.

 Компания "SV Development"